築50年マンションで大規模修繕を行う内容は？費用や必要な工事を解説

• 築50年のマンションは小規模、中規模修繕は行わなくていい？
• 大規模修繕工事をするか、建て替えるかの判断基準が知りたい！

築50年のマンションでは、どのような大規模修繕工事が必要になるのでしょうか。

築年数が経過していると劣化箇所も増えるので、一般的な大規模修繕とは異なる工事が発生します。

追加費用が発生するほか、場合によっては建て替えの検討が必要かもしれません。

また、建物自体の耐用年数を迎えることもあるでしょう。

そこで今回は、築50年のマンションで大規模修繕を行う場合の工事内容についてご紹介していきます。

記事の後半では、大規模修繕のコストを抑える方法にも触れていますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

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築50年のマンションは必要な工事とは？

築50年のマンションには以下のような工事を行う必要があります。

防水工事

バルコニーやベランダに防水層を作り、雨水が建物内に浸入するのを防ぎます。

雨水が浸入すると、建物の劣化が進んでしまうため注意が必要です。

築50年を超えるマンションでは雨漏りが発生しやすくなるため、必ず行われると言っても良い工事です。

屋根に防水シートを貼ったり、防水塗料を塗ったりします。

また塗料の耐用年数に合わせて、定期的に塗り替えも必要です。

給排水管の修繕

給排水管は毎日使用するため劣化が激しく、耐用年数も40年とされているため、築50年のマンションでは修繕工事が行われます。

修繕を行わず、劣化を放置すると漏水や赤水を引き起こし、入居者の衛生環境に深刻なダメージを与えてしまいます。

また排水の流れが悪くなったり、蛇口からの水の出が悪くなるケースもあるでしょう。

今まで給排水管のトラブルが起こっていなかったとしても、点検が必要です。

外壁工事

築50年のマンションでは、表面の塗膜部分だけでなく外壁自体も剥がれ落ちやすくなっています。

外壁が剥がれて落下すると非常に危険なため、外壁に関する工事は欠かせません。

建物診断で外壁の劣化度合いをチェックしたうえで、どのような修繕が必要かを判断しましょう。

鉄筋部分の修繕工事

鉄筋コンクリートの耐用年数は47年なので、鉄筋部分の修繕工事も必要かもしれません。

駆体内部の鉄筋に生じたサビを放置すると、建物のゆがみや崩落を招く恐れがあります。

表面的な異常がない場合でも、必ず点検・修繕を行いましょう。

手すり・窓サッシ更新工事

ベランダの手すりや窓サッシの更新工事は、足場がないと難しい場合がほとんどです。

そのため、大規模修繕時に交換が行われることが多いでしょう。

手すりの劣化状態を確認し、どのような方法で新設するかが検討されます。

また窓サッシの更新は、既存のサッシ枠を撤去する方法や、既存のサッシ枠を新しい窓枠で覆う方法などがあります。

築50年マンションの大規模修繕にかかる費用は？

築50年のマンションの修繕には、一戸あたり80万円ほどの費用がかかります。

1平方メートルあたりだと、12,000円ほどの費用が発生するでしょう。

過去の大規模修繕で適切に補修を行っていれば、前回よりも修繕費用が抑えられるケースは多いです。

ただし、劣化箇所を長年放置していた場合は周囲にまで影響が及び、修繕費用が高くなることがあるでしょう。

ちなみにマンションの階数や延床面積によっても、修繕費用の額は変わります。

また20階以上のマンションだと足場の設置にかなりのコストがかかるので、この点にも注意しましょう。

築50年マンションの大規模修繕で起こりがちな問題とは？

マンションの築年数が50年にもなると、建物のあらゆる箇所が劣化・損傷していることが多いです。

そのため、いざ修繕工事を行おうとしても、うまくことが運ばない場合があります。

築50年のマンションで起こりがちな問題についてみてみましょう。

どのような問題が起こるのかを事前に把握しておけば、対策が立てやすくなります。

建物が耐用年数を迎えることがある

築50年にもなると、建物自体が耐用年数を迎えることがあります。

建物の寿命が短い場合は、大規模修繕を行ってもなかなか状況は改善しません。

またマンションの維持管理が適切に行われておらず、耐用年数よりも前に著しい劣化が見られるケースもあります。

一方で適切な管理を行えば、100年以上も建物を維持できるケースもあります。

これまでどのようなメンテナンスを行ってきたかを把握し、あとどのくらい持ちそうかを、専門家に相談するのがおすすめです。

修繕積立金が不足する

築50年のマンションでは、修繕積立金が不足する場合もあるでしょう。

特に入居者が減っているマンションでは、毎月の積立金を確保するのは難しいです。

このような事態を避けるには、一定期間ごとに長期修繕計画を見直すことが必要です。

入居者の数や建物の劣化状況に合わせて、計画内容を再検討してみましょう。

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大規模修繕するか建て替えるかを決める判断基準は？

大規模修繕か建て替えを行うかを決めるには、どのようなポイントを考慮すると良いのでしょうか。

以下に具体的なポイントをご紹介していきます。

修繕により建物の問題が改善される場合は大規模修繕

修繕により建物の問題が改善されるのであれば、大規模修繕を行う価値はあります。

入居者が安全に暮らせるようになったり、資産価値を維持できるようになったりするケースが該当するでしょう。

ただし、大規模修繕は建物の美観・機能を維持する目的で行われるため、新築以上に資産価値が向上することはありません。

しかし建物の機能・資産価値の向上が見込めるのであれば、大規模修繕を検討してみましょう。

修繕積立金を回収できるなら大規模修繕

入居者が多い場合は修繕積立金を回収できる見込みがあるので、大規模修繕を行えるでしょう。

大規模修繕を選択することで、建て替えよりも費用が抑えられます。

コストを抑えつつも、入居者の増加を見込めるでしょう。

ただし近隣に人気のマンションがある場合、なかなか入居者が増えないケースもあるので、さまざまな要因を考慮したうえで大規模修繕を計画する必要があります。

修繕積立金が不足している場合は建て替え

修繕積立金が不足している場合は、建て替えを検討しましょう。

大規模修繕よりも費用はかかりますが、長期的に見ると家賃収入や入居率が上昇し、利益を見込めるケースがあります。

修繕箇所が膨大な場合は建て替え

修繕箇所が複数かつ複雑な場合も、建て替えを検討しましょう。

建て替えをすることで、建物の機能と資産価値が大幅に向上します。

ただし建て替え後にも修繕工事を計画しておく必要があるため、その後の修繕費用が足りなくならないよう注意しましょう。

どのくらいの費用がかかり、予算がいくらなのかまでしっかり把握して、建て替えの計画を立てる必要があるでしょう。

築50年マンション大規模修繕工事の費用を抑える方法は？

築50年のマンションで大規模修繕工事のコストを抑えるには、次の方法が有効です。

定期的に細かいメンテナンスを行う

大規模修繕工事以外で、定期的に細かいメンテナンスを行っているマンションは、大規模修繕のコストが抑えられます。

例えば屋上・バルコニーの清掃をこまめに行うと、防水層や資材の劣化を防げるでしょう。

劣化した箇所を放置すると、その箇所からどんどん劣化が広がってしまうため、こまめなメンテナンスが肝心です。

大規模修繕の工事を後回しにしない

前回までの大規模修繕で必要だった工事を後回しにすると、当然劣化が進んでしまいます。

入居者や建物の安全性を守るための工事を優先して行うことで、建物の劣化や入居者の満足度を上げることができます。

次回の大規模修繕も視野に入れながら、計画的に補修工事を進めていくことが大切でしょう。

管理会社への中間マージンをカットする

マンションの管理会社が、大規模修繕工事の施工を行うわけではありません。

そのため、管理会社に任せきりにしないことで、大規模修繕に際しての管理会社へ支払う手数料をカットできます。

2回目・3回目の大規模修繕で資金不足になるケースも多いので、管理会社から紹介された以外の施工業者へ依頼することも視野に入れてみましょう。

その際は、金額だけでなくアフターフォローやメンテナンスにも応じてもらえるのかなど、総合的に判断することが大切です。

築50年マンションで大規模修繕を行う際の注意点

築50年の建物で大規模修繕を行う場合は、次の点に注意が必要です。

建物調査を入念に行う

建物調査を入念に行うことにより、具体的な修繕箇所を把握できます。

3回目の大規模修繕ともなると、ささいな不具合であっても建物が致命的なダメージを受けてしまうかもしれません。

建物調査が不十分だと、膨大な費用をかけて修繕したとしても、追加費用が発生したり建て替えやさらなる修繕が必要になったりする恐れがあります。

築年数が経った建物ほど、入念かつ正確な建物調査が求められます。

入居者のニーズを把握する

大規模修繕を成功させるには、入居者のニーズを把握することも大切です。

高齢の入居者が多い場合には、バリアフリー化や防犯性能の向上が求められるかもしれません。

またファミリー層が多い場合には、防音性能や光熱費の軽減が叶う設備が必要になる場合もあるでしょう。

入居者のニーズを無視すると入居者の不満が増え、入居率に悪影響が出てきます。

しっかりと入居者のニーズを把握して、入居者の満足度を高められる修繕を行いましょう。

法定基準が守られているかチェックする

大規模修繕では、法定基準が守られているかどうかも重要です。

新耐震基準法は1981年に制定されたため、築50年が経過しているマンションは旧耐震基準で建てられた可能性が高いでしょう。

新耐震基準を満たすための工事が必要となり、場合によっては躯体部分への耐震工事が必要かもしれません。

まとめ

築50年が経過したマンションの大規模修繕工事では、以下のことに注意が必要です。

• 防水工事や給排水管の修繕、外壁工事、鉄筋部分の修繕工事などが発生する
• 大規模修繕には1戸あたり80万円ほどの費用がかかる
• 建物が耐用年数を迎えたり、修繕積立金が不足したりする場合がある
• 建物の問題点が改善される場合や、修繕積立金を回収できる場合は大規模修繕を検討する
• 修繕箇所が膨大な場合は建て替えも検討する
• 定期的に細かいメンテナンスを行い、早めに修繕を行うとコストを減らせる
• 築50年のマンションの大規模修繕では入念な建物調査が必要
• 入居者のニーズや法定基準もチェックする

築50年のマンションでは、大規模修繕を行うか建て替えを行うのか、しっかりと見極める必要があるでしょう。

適切に判断するには専門家の助けを借りることも必要なため、計画的に進められるよう修繕計画を立てておくことが大切です。

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