大規模修繕費用は賃貸アパートや賃貸マンションではオーナー負担?周期はいつ?

・小規模、中規模、大規模修繕はオーナーの義務？

・なぜ大規模修繕工事が必要なの？具体的な工事内容と費用相場を教えて！

近年では、アパートやマンションなどの賃貸物件を経営している方が増えています。

賃貸物件のオーナーになることで安定した収入が得られるため、年代を問わず関心をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

しかし、分譲マンションの場合では大規模修繕の費用を区画所有者が負担しますが、賃貸物件やビルの場合はオーナーが全て負担することが義務付けられていることをご存じでしょうか。

そこで、今回は、賃貸物件を所有するオーナー様向けに、賃貸物件に必要な大規模修繕工事について詳しく解説します。

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賃貸アパートの大規模修繕工事を行うメリットは？

「現在所有する物件に大規模修繕は必要なの？」「そのつど修繕を行っているので不要なのでは？」と疑問に思う大家さんやオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか。

では大規模修繕工事を実施することで、具体的にどのようなメリットが得られるのでしょうか。

快適な住環境の提供

入居者は、安全かつ美しく整備された環境に住むことを望んでいます。

また、ビルを利用したいという方のなかでも「快適な環境の物件を探している」と言うケースは多いでしょう。

そのため、できる限りダメージや劣化は修繕していくことが理想です。

快適な住環境を整えられれば、入居者や利用者は「長く住み続けたい」と考えるため、退去率が下がり安定した賃貸経営の実現につながるでしょう。

入居率の向上

賃貸経営において大切なことは、空室を作らないことです。

近年はインターネットで部屋を探す人も多いため、外観の画像を見ただけで検討から外されてしまうことも少なくありません。

しかし裏を返せば、外観が綺麗な物件は検討されやすくなるということです。

大規模修繕では、外壁をはじめ外観の向上をはかる工事が多いため、定期的に行うことで入居率のアップが期待できます。

資産価値の維持

アパートやマンションにおいて、計画的に大規模修繕を行っている建物とそうでない建物では、将来的な資産価値に大きな差が生まれます。

現在は美しい状態であったとしても、外部をはじめ内部にまで損傷や劣化が及べば、見た目だけでなく機能性にも影響し、建物の寿命を短くしてしまいます。

大きなトラブルになる前に定期的な大規模修繕を行うことで、建物の機能性が維持され、資産価値の維持や向上も叶うでしょう。

建物の管理や安全の確保

常に紫外線や風雨にさらされている建物は、年月の経過に伴い徐々に劣化してしまいます。

劣化が進んだ外壁や屋根部分を放置し続けると、外壁の落下や階段の手すりの損傷など、入居者や利用者に被害が及ぶ事も考えられます。

そのような管理不足による被害の責任は、すべてオーナーが負うことになります。

建物やそこに住む人の安全を守るためにも、大規模修繕工事は必要不可欠なのです。

大規模修繕を行う時期の目安は？

大規模修繕はどれくらいの間隔で行うのがよいのでしょうか。

大規模修繕は賃貸物件を所有するオーナーの義務ですが、どのくらいの間隔で行うべきかは明確に決められていません。

建物の劣化状況によるものの、10年をすぎたあたりから大規模修繕を検討するのがよいとされています。

また国土交通省が提示している「長期修繕計画標準様式」という資料には、12年周期といった記載があるため、12年を目安として覚えておくと良いでしょう。

それ以外にも、使用されている資材のほとんどが10年間を保証期間として設定していることも挙げられます。

実際には、建設から10〜15年を迎えた頃を目安に大規模修繕工事を行うマンションやアパート・ビルが多いようです。

これらは一般的な例であり、建物の状況によって修繕内容や周期は異なる場合があります。

定期的な点検や調査を行い、専門家の意見を参考にしながら、適切な修繕計画を立てることが重要です。

大規模修繕の工事内容

アパートの大規模修繕では、工事内容は多岐に渡ります。

具体的には

• 外壁の補修や塗装
• 鉄部や付帯部補修や塗装
• 階段・廊下・バルコニーの塗装
• 廊下やバルコニーの防水工事
• 屋根の葺替えや塗装
• 設備の交換
• 給排水管の洗浄や交換

などがあげられます。

分譲マンションの大規模修繕と違うところは、エアコンや給湯器などの設備交換も行う必要があることです。

設備交換は全戸一斉に行うことが多く、それだけでも多額の費用がかかるため事前の計画が重要だと言えるでしょう。

30年でかかる修繕費用はおおよそ1500万円超

足場工事をして行う大規模修繕工事は10〜15年に一度が目安とされていますが、それ以外の鉄部・付帯部の塗装や給排水管の洗浄などは、5年ごとに行うのが理想的です。

実際の劣化状況によるものの、30年間アパートの経営を続けた場合、木造10戸のアパートであれば1,800万円程度の費用が必要と言われています。

木造10戸のアパートにかかる修繕費用の目安は、以下のとおりです。

また30年で大規模修繕が終わりになるわけではなく、建物のダメージに合わせてつど修繕を行う必要があるため、これまでの実施状況を保管し記録に残しておくことが大切です。

大規模修繕工事には綿密な計画が必要

大規模修繕に必要となる費用は、建物を所有するオーナーが負担しなければなりません。

そのためスムーズに修繕できるよう、必ず長期修繕計画を作成しておくことが大切です。

「どのタイミングでどのようなメンテナンスをしていくか」「どのくらいの費用が必要なのか」を事前に把握しておくことで、計画的に修繕費を準備できます。

ご自身での計画が難しい場合には、管理会社や大規模修繕工事を行う会社に相談してみてもいいでしょう。

賃貸物件の大規模修繕で起こるトラブルとは？

大規模修繕は、入居者が生活している環境の中で行われる工事です。

そのため、さまざまなクレームやトラブルが発生してしまう可能性があります。

トラブルに対処せず放置すると、最悪の場合、工事の中止や損害賠償責任に問われる場合もあります。

どのようなトラブルが起きやすいのかを事前に把握し、トラブルを未然に防ぎましょう。

またトラブルは、入居者への情報提供が不十分だったために起こるケースも多くあります。

そのため、日頃から入居者との信頼関係を築いておくことも、トラブル防止に大切なポイントであると言えるでしょう。

異臭・騒音

外壁をはじめ、さまざまな場所の塗装工事を行う際は、塗料のにおいや足場を組み立てる音などは避けられません。

これらがクレームにつながらないよう、事前に入居者へ説明をし理解を得ることが大切です。

工事のスケジュールや施工内容などを出来るだけ詳細に伝えることで、入居者の理解を得やすくなるでしょう。

工期の延長

修繕に必要な資材の調達遅れや工事に必要な職人の不足などにより、予定していた工期が延びてしまう場合もあります。

大規模修繕工事のタイミングに合わせて計画を立てていた方にとっては、見直しを行う必要が出てしまいます。

またスケジュール通りに進んでいないことで、入居者の不信感を招く恐れもあります。

結果として入居率の低下に繋がりかねないため、余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。

新規入居者からのクレーム

「近いうちに大規模修繕を控えている」という事実を、入居を検討している方に伝える義務は現在ありません。

しかし、入居後すぐに大規模修繕が始まってしまうと「聞いていなかった」「知っていたら入居しなかった」というクレームになってしまうことも少なくありません。

入居前に大規模修繕を行うことが決まっているのであれば、重要事項説明にてあらかじめ告知するよう心がけましょう。

修繕工事を依頼する業者選びのポイント

マンションの中規模修繕工事を行う際、適切な業者選びは非常に重要です。以下に、中規模修繕工事の業者選びのポイントについて説明します。

実績と経験が豊富であるかどうか

修繕工事の実績が豊富で、同規模のマンションでの工事経験がある業者を選ぶことが大切です。

過去の工事事例や施工実績を確認し、品質の高い工事を行える業者を選択しましょう。

資格と建設業許可を持っているか

建設業許可を持ち、一級または二級建築士、施工管理技士などの資格者が在籍している業者であることを確認します。

必要な資格と許可を持った業者は、適切な工事を行える可能性が高いです。

アフターサービスと保証内容を確認する

工事完了後の定期的な点検や補修対応など、アフターサービスが充実している業者を選びましょう。

材料や工事の保証期間も確認し、長期的な品質保証を提供する業者を選択します。

コミュニケーションと提案力はあるか

工事内容や進捗状況について、分かりやすく説明してくれる業者を選び、居住者からの質問や要望に対して、丁寧に対応できる業者であることが重要です。

また、建物の状況に合わせた適切な修繕提案ができる業者を選択しましょう。

見積もりの透明性と妥当性

詳細な見積書を提示してくれる業者を選び、材料費や労務費、諸経費などが明確に記載されているか確認しましょう。

複数の業者から見積りを取り、費用の妥当性を比較検討することが大切です。工事中の対応と安全管理も重要な選択基準です。

工事中の対応と安全管理

居住者の生活に配慮した工事計画を立てられる業者を選び、工事中の騒音や振動、塵埃など、居住者へのストレスを最小限に抑える対策を講じられるか確認しましょう。

適切な安全管理体制を整えている業者を選択し、事故や怪我のリスクを減らすことが大切です。

修繕工事の業者選びは、マンションの居住者全員に影響する重要な決定です。上記のポイントを総合的に考慮し、信頼できる業者を選ぶことで、満足度の高い修繕工事を実現できます。

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建装工業株式会社

マリオン株式会社

まとめ

賃貸物件を経営するにあたり、大規模修繕工事は避けては通れません。

大規模修繕はオーナー・大家の義務のため、適切なタイミングでスムーズに行えるよう、計画的に進めていくことが大切です。

• 大規模修繕は建物所有者の義務
• 建物の安全や資産価値維持のために大切
• 入居率に影響する
• 修繕費はオーナー負担となるため、計画的な積立が必要
• トラブルを避けるためには、入居者との信頼関係が大切

賃貸物件の大規模修繕は、建物だけでなく入居者やオーナー自身にとっても大切な工事です。

正しいタイミングで計画的に大規模修繕を行っていくことは、不動産経営にとって非常に重要であると言えるでしょう。

またご自身での計画が難しい・費用や内容に不安がある場合は、大規模修繕工事を行う会社へ相談することも選択肢のひとつです。

長く安定した経営を続けるために、日頃から小規模修繕・中規模修繕をこまめに行いながら、将来の大規模修繕工事に備えましょう。

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