マンション大規模修繕工事前に調査!建物診断の費用や劣化診断の内容とは?

• 建物診断で小規模、中規模、大規模のどの修繕工事を行えばいいかわかるって本当？
• 修繕工事前の調査にかかる費用と流れについて知りたい！

マンションの大規模修繕工事を行う前に「どの箇所にどの程度工事が必要か」を見極めるため、建物調査を行います。

どの部分が劣化し、修繕が必要なのかを把握しないまま工事を進めてしまうと、不具合が修繕されず残ってしまう可能性もあるでしょう。

大規模修繕では、専有部分を除いた建物全体が工事対象となるため、建物の現在の状態を正確に把握し、状況に合わせた工事を行う必要があります。

また、大規模修繕工事と併せて実施される建物調査ですが、診断には時間や費用がかかってしまうため、事前の確認は必要です。

そのため「事前にかかる費用や診断内容を知りたい」という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、建物調査における診断の必要性や費用について、詳しく解説します。

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マンション大規模修繕前に行う建物調査とは？

建物調査とは、修繕を行う建物の状態を確認するために行われる調査です。

調査する内容は多岐にわたり、簡易的な調査も含めて無料で実施できるものもありますが、より詳しく調べるためには費用や機材が必要です。

現在の状態をしっかり調べることで、事前に計画していた修繕内容の修正や追加を行い、適正な状態を保てるような施工を行います。

そのため、大規模修繕工事の内容を決定するためには、建物診断は必要不可欠といえるでしょう。

大規模修繕の建物調査の目的は？

マンションの大規模修繕工事前に行う建物調査を行う目的は、主に次の3つが挙げられます。

それぞれの目的に対し、どのような意図で建物調査を行うのか、詳しく見ていきましょう。

マンションの大規模修繕建物調査の目的｜建物の状態を詳しく把握する

建物の大規模修繕を行う際の工事対象となる箇所は、専有部分を除いたマンション全体です。

その範囲は非常に広く、なかには工事が不要な部分もあるでしょう。

対して、早急に修繕が必要なケースも少なくありません。

マンションの設備は使用状況や自然環境などによって劣化スピードが異なるため、実際に現場を確認しなければ工事が必要であるかの判断ができないのです。

修繕工事の前に建物調査を行うことで、必要な工事内容を決定できます。

マンションの大規模修繕建物調査の目的｜工事の時期を見極める

大規模修繕工事とは、10～15年ごとに1度行われる大規模な修繕工事を指します。

建物の築年数や設備の耐用年数を含めた修繕計画をもとに行われますが、建物の状況によっては計画内容通りの工事が不要であるパターンも多いです。

そのため事前に建物調査を行い、修繕工事の内容を確定していきます。

また建物の調査を行うことで、修繕が必要になる適切な時期を確認することができるため、無駄な工事を省くことも可能です。

マンションの大規模修繕建物調査の目的｜長期修繕計画の追加や修正

長期間安全にマンションを維持するためには、劣化や不具合の修繕は欠かせません。

そのために大規模修繕工事が行われますが、工事の際は長期修繕計画をもとに進められます。

しかし実際に工事を進めていくと「修繕が必要ない部分」や「早急に対応が必要な部分」が発見される可能性もあるでしょう。

そのため、修繕工事を行う前に建物調査を実施し、計画に含まれる工事が本当に必要がどうか見極めなければならないのです。

マンションの大規模修繕工事の際の建物調査に必要な3つの診断

大規模修繕工事の前に実施される建物調査は、1回だけではありません。

厳密には、一次診断から三次診断までの3つの診断が必要です。

それぞれの診断方法や必要性について、詳しく解説します。

一次診断

この診断では、建物全体の劣化具合を大まかに診断していきます。

事前に立てている修繕計画をもとに、どの箇所で修繕が必要なのかを見極めていくための診断です。

一次診断では詳細な検査ではなく、あくまで「劣化箇所の特定」を目的として実施されます。

目視や指触・打診調査だけではなく、居住者へ向けてアンケートを行う場合もあるでしょう。

二次診断

劣化している場所を特定したあとは、修繕の有無や最適な工法を判断するために二次診断を行います。

一次診断で行った調査内容だけではなく、非破壊検査や微破壊検査などで詳細な検査を実施したうえで、大規模修繕工事が必要かを判断します。

三次診断

内容は二次診断と似ていますが、三次診断ではより詳細な診断を実施します。

• 局部破壊検査
• 抜管調査
• 内視鏡調査

これらの検査を追加で行い、目視や指触では判断できない内部の状態を詳しく確認していきます。

劣化の原因を突き止めることで修繕工事の確定判断を行い、修繕計画の修正・追加を行う大切な調査です。

コンクリート内部の劣化やタイルの状態などをより詳しく診断することで、無駄がなく精度が高い修繕計画を立てることが可能になります。

大規模修繕の建物調査の流れ

大規模修繕工事の無駄を省き、修繕が必要な箇所を正確に突き止めるために建物調査を実施します。

3回の診断調査について、それぞれの流れを詳しく解説します。

1. STEP

   建物診断の依頼

   診断を行う専門の会社へ、診断の依頼を行います。

   建物診断から施工まで同じ会社が行うことが多いため、希望や修繕工事計画に沿った診断を行ってくれるかを確認しておきましょう。

   この際、設計図面やこれまでの修繕履歴などの書類や、管理組合・入居者へのアンケートもあわせて実施されます。

2. STEP

   現地調査

   事前調査やアンケートをもとに、現地調査が進められます。

   目視・触診・打診などの調査が行われ、築年数や使用される資材によってはサンプルを採取して調査が行われる場合もあります。

3. STEP

   報告書の提出

   調査結果は報告書としてまとめられ、写真や動画などとあわせて確認を行います。

   報告書をもとに、実際の施工や修繕計画の修正・追加、小規模や中規模の修繕工事計画などを立てていきます。

マンション大規模修繕の建物調査にかかる費用は？

建物調査では、目視や指触診断だけではなく、劣化状態を見極めるために機械を使って診断するケースが一般的です。

調査費用はマンションの規模だけでなく、使用する資材や工法によっても大きく異なります。

また、事前診断の内容によっても変動するため、見積もりの確認は必ず行う必要があります。

一般的な費用相場は次のとおりです。

見積もり書では、費用だけでなくどのような工事が行われるのか、どのくらいの期間が必要なのかもあわせて確認しておきましょう。

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大規模修繕の建物調査は無料と有料で違いがある？

大規模修繕工事を行う前に実施される建物調査は、無料と有料の2つのパターンが存在します。

それぞれでどのような違いがあるのか、詳しく見ていきましょう。

無料調査の特徴

一次診断で行われる目視調査や打診調査は、無料診断に含まれる内容です。

二次診断でも実施しますが、マンション全体の劣化具合を大まかに確認する場合に行われます。

ただし実際に確認できるのは表面のみであり、内部の劣化まで確認することはできません。

修繕の必要性を確定するためには、有料診断が必要になるケースが多いでしょう。

有料診断の特徴

無料診断でもある程度の診断はできますが、修繕工事の必要性についての確定診断まではできません。

そのため有料診断では、目視や指触検査をもとに割り出した劣化部分において、内部の状態をより詳しく調査を行います。

築年数が浅い建物は無料診断のみでも判断できるケースもありますが、築年数が経過したマンションにおいては、有料の内部調査が必須になる場合も多いでしょう。

マンションの大規模修繕工事の建物調査についてまとめ

マンションの大規模修繕工事を実施するにあたり、事前に行う建物調査について解説しました。

• 建物調査は、修繕箇所やタイミングの見極め、計画の修正や追加のために行われる
• マンションの建物調査には、一次診断から三次診断まで3つの段階がある
• 建物調査は、事前調査→現地調査→報告書の作成の順で行われる
• 大規模修繕に必要な建物調査の費用は、さまざまな要因によって大きく変動する
• 無料の建物診断では大まかな部分しかわからないため、内部の劣化を確認する場合は有料診断が必要

基本的に、マンションの大規模修繕工事は長期修繕計画に沿って進められますが、事前に建物の劣化状態について確認しておく必要があります。

また、建物診断は無料・有料の2つのパターンがあり、より正確に診断するためには有料診断を用いるケースが多いでしょう。

費用についてはマンションの規模や工事内容によって変動があるため、事前に施工会社や専門家へ確認しておくと安心です。

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