マンション大規模修繕費用を減価償却できる?耐用年数や計算方法について解説

• 大規模修繕費用の節税対策が知りたい！
• 節税の対象とならない工事内容とは？

大規模修繕費を税務処理する場合、資本的支出または修繕費で2つの計上方法があります。

資本的支出と修繕費の違いは、資産価値の向上か建物の維持管理が目的かによって区分されます。

修繕用において節税が可能な対策は、修繕費用を管理費として計上する方法です。

定められた耐用年数や減価償却費の計算方法は、大規模修繕の計画を立てる際に詳しく確認しておくことが欠かせません。

そこで今回は資本的資質と修繕費を選ぶ際の注意点や、減価償却費の計算方法について解説していきます。

大規模修繕を行う際の、税務関係の参考としてぜひご覧ください。

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マンションの大規模修繕工事は耐用年数次第で減価償却できる

大規模修繕には膨大な費用がかかるため、何から対策を取れば良いかお悩みの方も少なくありません。

マンションの大規模修繕にかかる費用は、建物の耐用年数によって減価償却が可能です。

節税対策だけではなく、大規模修繕を行うことによって入居率を上げたり、残存利益を増やせる可能性もあります。

大規模修繕費がかさむことで工事が進められずにいる場合は、修繕費の減価償却で計画を立てるのも手段の一つです。

大規模修繕によって減価償却ができる理由

マンションにかかる費用は、資本的支出と修繕費の2つがあります。

大規模修繕費用を減価償却できる理由は、資本的支出であるためです。

資本的と修繕費のうち、経費として計上できるのは資本的支出のみで、修繕費はできないとされています。

工事の特性上、大規模修繕費用は資本的経費として計上されるのが特徴です。

それでは資本的支出と修繕費とはなにか、それぞれの特徴について解説していきます。

資本的支出とは

建物の寿命を延ばし資産価値を高める工事にかかる費用が、資本的支出と言います。

資本的な経費として計上される修繕工事は、大きく分けて以下の通りです。

防水性を高める塗装工事：屋根や外壁の塗り直し、防水層の形成工事
防犯性を向上させる工事：オートロック機能がついた玄関やエントランスドアの改修
耐震改修工事：建物を地震による揺れから守るために強度を上げる工事

また、マンション居住者のニーズに合わせて、設備を導入したり建物の長寿命化を図る工事は基本費用として計上されます。

修繕費とは

マンションの傷んだ部分や設備に不具合が生じた際に修繕するための工事費用を、修繕費と言います。

原状回復のために必要な費用で、修繕費として計上される工事が以下の通りです。

• 外壁やベランダなどの塗装が剥がれた際の補修
• 雨漏り修理
• 破損したガラスの交換

建物や設備は経年による劣化が避けられないため、マンションに住み続ける以上は修繕費の負担が必要と言えるでしょう。

管理費との違い

マンション共用部分の日常的な維持管理に使用されるお金で、以下のような用途に使用されています。

• 管理人の人件費
• 共用部分における日々の清掃費
• 日常的な設備の点検
• 共用部分の火災保険料や損害保険料

修繕費は大規模修繕に向けて居住者から集めて積み立てられますが、管理費は修繕費用とは別に支払わなければいけません。

大規模修繕に資本的支出と修繕費の区分

大規模修繕にかかる費用を、資本的支出と修繕費に分ける際に注意すべきポイントは以下の通りです。

20万円に満たない修繕費は、国税庁によって少額または周期の短い費用として定義されており、修繕費として計上可能です。

また20万円以上であっても、大規模修繕から3年以内の行われる工事については修繕費とされています。

明らかにマンションの維持管理や原状回復に必要な工事であれば、修繕費として計上できると考えて良いでしょう。

しかし建物の機能性を高めたり価値が上がったりする工事に関しては、資本的支出としてみなされます。

その際の金額が60万円以下であれば、修繕費として計上が可能です。

全事業年度終了時の固定資産の取得価格を前期末取得価格と言いますが、この価格の10％以下の金額である場合も修繕費になります。

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大規模修繕の耐用年数に応じた減価償却費の計算方法

減価償却とは経年によって価値が下がる固定資産の取得事に発生した費用を、資産ごとに定められた耐用年数に応じて分割し、計上できる会計の仕組みです。

減価償却費には、以下の2つの計算方法があります。

• 定額法：毎年同じ額を減価償却費として計上する方法
• 定率法：一定の割合で減価償却費が減少していく計上方法

マンションの減価償却費においては税務上、基本的に定額法で計算しなければいけません。

この減価償却費を計算する際のポイントが、耐用年数です。

耐用年数

耐用年数とは省令で定められた、減価償却資産（固定資産）を使用できる期間のことです。
種類や用途によって定められるため期間は異なります基本的な構造・目的・耐用年数は以下の通りです。

マンションの耐用年数とは、建物の構造別に定められているため、築年数とは異なります。

定額法の計算方法

資本的支出として大規模修繕費用を計上して減価償却する場合は、以下の計算式で減価償却費を算出します。

計算式：減価償却費＝支出した費用✕償却率

償却率は、国税庁の「減価償却資産の耐用年数表」を参照すると良いでしょう。

軽微な工事費用や明らかに維持管理に必要な工事の場合は修繕費として計上

修繕費が20万円未満または維持管理に必要な場合の工事は、修繕費として計上するのがおすすめです。

資本的支出として処理する場合も減価償却ができますが、工事費があまり大きな節減効果は期待できません。

しかし資本的支出と修繕費の区分に迷った工事を実施する際には、修繕費として処理できるように費用の調整が必要です。

大規模修繕の節税に関する注意点

大規模修繕の費用は経費として計上できるため、所得税の節税につながります。

しかし工事の内容によっては、経費として扱われないため節税にならないケースがあるため注意が必要です。

基本的には建物の維持管理・原状回復に必要とされる工事であれば、修繕費として計上されるため節税の対象としてみなされます。

節税の対象とならない工事内容は、資産価値の向上や増加を目的とした工事で以下のような内容が挙げられます。

• 防犯対策のために玄関やエントランスにオートロック機能をつける工事
• 建物の美観を維持するだけではなくおしゃれにするための改修工事
• バリアフリー化や間取りの変更を目的とした工事

上記のような工事は、資本的支出として計上されるため節税対策にはなりません。

大規模修繕の節税に関しては、計上方法以外にも注意点があるため、詳しく紹介していきます。

適切に処理する

大規模修繕費用は、資本的支出と修繕費のいずれかで処理されています。

修繕費として計上すると、資本的支出と比較してその年の税金が大幅に安くなるためキャッシュフローの改善につながります。

資本的支出ではなく、できるだけ修繕費として計上できるよう形式基準を把握しておくと良いでしょう。

見積りを取る際も大規模修繕の計画から、確定申告までの期間をふまえてすすめることが大切です。

税務署に否認されないためにも、基準に則って適切に処理することがポイントとして挙げられます。

節税として扱われるタイミングで計上する

節税として修繕費が扱われるタイミングは、大規模修繕の施工が完了した年と定められています。

そのため期間が年をまたぐ場合は、申請する時期に注意しておきましょう。

また大規模修繕後の新たな減価償却費に関しては、毎年計上する必要があります。

大規模修繕における節税にも、一括で計上できるものと分割しなければいけないものがあるというのも知識として知っておくと安心です。

長期的な視点で修繕計画を立てる

マンションの維持管理に必要な修繕費に該当する工事は、できるだけ実施した方が節税につながります。

しかし節税対策ばかりで、老朽化した間取りや設備をそのままにしていると、空室が増え資産価値の低下になりかねません。

設備投資に該当する資本的支出で計上する工事は、物件の価値を向上させ入居率が上がります。

物件の競争力を高めるためにも、資本的支出に該当する工事を行い、賃料の下落や空室を防ぐことも大切と言えるでしょう。

まとめ

今回は、大規模修繕の減価償却について以下の5点について解説しました。

• マンションの大規模修繕工事は耐用年数次第で減価償却できる
• 大規模修繕によって減価償却ができる理由
• 大規模修繕に資本的支出と修繕費の区分
• 大規模修繕の耐用年数に応じた減価償却費の計算方法
• 大規模修繕の節税に関する注意点

大規模修繕費の計上は資本的支出と修繕費、いずれかで適切に処理をすることが大切です。

定期的な修繕を行えば入居率の向上につながるだけではなく、適切なタイミングで処理することで節税対策にもなります。

修繕のタイミングや必要な工事はどのようなものがあるのか、不安がある場合は信頼できる施工業者に相談するのもおすすめです。

これらのポイントをふまえて、大規模修繕がスムーズに進めるよう長期的な目線で修繕計画を立てるようにしましょう。

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