修繕積立金とは?マンション管理費の相場はいくら?会計処理についても解説

修繕積立金はだれが払うの？

管理費の違いや、修繕積立金の月の平均額がどのくらいか知りたい！

マンションを購入するときは、月々のローン返済のほか、管理費や修繕積立金の支払いが必要です。

購入に必要となる予算を検討するにあたっては、忘れずに修繕積立金も考慮しておかなくてはなりません。

しかし「マンションの修繕積立金がどのようなものかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

初めてのマンション購入を控え「修繕積立金の相場がどのくらいなのか知りたい」とお考えの方もいらっしゃいますよね。

そこで本記事では、マンションの修繕積立金について、どのような目的で使われるお金なのか概要を解説していきます。

また、管理費との違いや相場などについても解説しますので、ぜひ参考のひとつとして内容をご確認ください。

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修繕積立金とは？

修繕積立金とは、定期的なマンションの大規模修繕に備え、管理組合が貯めておくお金のことです。

大規模修繕では、エントランス・外壁・屋上など共用部分に施工を行います。

ここでは修繕積立金が必要な理由や、マンション売却時の対応について見ていきましょう。

修繕積立金が必要な理由

修繕積立金が必要になる理由は、大規模修繕にかかる費用が高額になるためです。

大規模修繕は、一般的には10〜12年を目安に行われます。

そこで、長期修繕計画を作成して、その計画にもとづいて修繕積立金を徴収するといった仕組みです。

月々の修繕積立金について、負担だと感じる方が多いかもしれません。

しかし、マンションを適切に管理して資産価値を維持するためには、修繕積立金が必要です。

近年は築年数が経過するごとに、修繕積立金の金額が上がっていく物件もあります。

マンション売却時の対応

マンションの売却時には、修繕積立金が返却されると思っている方が多いのではないでしょうか。

修繕積立金や管理費は、マンションを売却しても返金されません。

返金については、マンションの管理規約に明記されていますので、必ず確認しておきましょう。

売却すると、次の買主が引き続き修繕積立金を支払っていく必要があります。

修繕積立金と管理費の違いと使い道

マンションの購入後に、ローン返済以外で継続的に支払う必要のある費用が、修繕積立金と管理費です。

似ているようでも、ふたつの費用は使い道に違いがあって、別々に支払う必要があります。

どのような違いがあるのか知るために、それぞれの使い道について見ていきましょう。

修繕積立金の使い道

入居者から徴収したマンションの修繕積立金は、次のような用途で使われています。

• 定期的に実施する大規模修繕工事
• 事故や災害による突発的な修繕工事
• 共用部分の改修工事
• 耐震診断や耐震補強工事

特に多い使い道が、10〜12年周期を目安として行われている、定期的な大規模修繕工事です。

マンションでは、定期的な大規模修繕工事で建物を補修し、資産価値を維持しています。

また、地震や台風などで被害が発生した場合の突発な修繕工事も、修繕積立金の使い道のひとつです。

改修工事や耐震補強工事など、生活の質を高めるための工事で使われることもあります。

管理費の使い道

マンションの管理費も、修繕積立金と同じようにマンションのメンテナンスで使われている費用です。

管理費の使い道には、主に次のようなものがあります。

修繕積立金と違って、管理費の使い道は日常的なメンテナンスです。

駐車場を維持管理するための費用や、管理組合の運営費などにも管理費が使われます。

マンションの修繕積立金の相場は？

マンションを購入するなら、修繕積立金の相場が気になるところです。

国土交通省の「令和5年マンション総合調査」によると、令和5年の修繕積立金の平均額は1ヶ月あたり13,054円でした。

ただし、修繕積立金はマンションが建っているエリア・専有面積・築年数・個数などの要素によって、大きく変動します。

専有面積にもよりますが、修繕積立金は1ヶ月あたり10,000～20,000円を目安として考えておくとよいでしょう。

修繕積立金の額に影響する、築年数や戸数についてそれぞれ解説します。

築年数による修繕積立金への影響

マンションの修繕積立金は、築年数を重ねると次第に高くなっていく傾向があります。

新築～築浅のマンションなら、修繕積立金が10,000円以下になる場合もあるでしょう。

年数を重ねると金額が高くなってしまうのは、建物が古くなるほどに修繕費が多くなるからです。

また、物価や相場の上昇なども、修繕積立金の額に影響を与えます。

ずっと購入当初の金額が続くわけではないため、注意しましょう。

戸数による修繕積立金への影響

マンションの戸数も、修繕積立金の額に大きく影響します。

特に修繕積立金が割高になるのは、50戸未満の高層マンションです。

広い敷地に中低層マンションが並ぶ団地タイプのマンションなら、修繕積立金が割安になるでしょう。

割り戻す戸数が多ければ、修繕積立金の金額は下がる可能性があります。

マンションの修繕積立金が増える原因

修繕積立金は、将来的に増額される可能性がある前提で準備を考えておくと安心です。

増額のタイミングには、特にルールが決められていません。

なぜなら、マンションによって修繕のタイミングや必要な費用には違いがあるためです。

修繕積立金の増額には、次のような理由が考えられます。

• 段階増額積立方式だった
• 長期修繕計画と現在の見積額にズレが生じた

なぜ増額されることがあるのか、理由を確認してみましょう。

修繕積立金が段階増額積立方式だった

段階増額積立方式とは、新築当初は修繕積立金の額が低く、段階を踏んで増額していく方式のことです。

築年数の浅いマンションでは、段階増額積立方式が採用されている傾向があります。

マンション全体のうち、4割以上が段階増額積立方式です。

段階増額積立方式の場合、増額にあたっては、総会によって金額変更の決議を求めることになります。

購入当初の修繕積立金の額が低いことは、入居者にとって大きなメリットです。

大規模修繕工事に必要となる金額に合わせた積み立てができるでしょう。

ただし、プールしておく積立金の額が低く、突発的な修繕には対応しづらいことがデメリットです。

段階的に金額が増えていくため、途中から支払いが厳しくなってしまう人もいます。

修繕積立金を徴収する方法は、段階増額積立方式だけではありません。

最初から一定の金額を徴収していく、均等積立方式もあります。

新築当初は割高になってしまいますが、均等積立方式なら金額変更がないため、資金計画が立てやすくなります。

増額によるトラブルを避けるためにも、マンションの購入時は積立方式を事前に確認しておきましょう。

長期修繕計画と現在の見積額にズレが生じた

修繕積立金は「長期修繕計画と現在の見積額のズレ」によって、増額が必要になってしまう場合もあります。

ズレが生じるのは、新築時より年数が経過したことで、人件費や資材などの金額が変わってしまうためです。

物価の高騰によって、想像よりも修繕費用が高くなってしまうかもしれません。

また、建物の傷みが想定よりもひどく、修繕自体内容が大きく変わってしまうといったケースもあるでしょう。

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管理費・修繕積立金の適正額の設定方法

管理費・修繕積立金の適正額の設定方法を知っておくと、参考として役立てられます。

管理費と修繕積立金にわけて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

管理費の適正額の設定方法

分譲マンションの管理費の設定方法は、法律によるルールは決められていません。

ただし一般的には、以下の計算式で算出されています。

管理費＝（管理にかかる費用÷総専有面積）×各部屋の専有面積

管理費はマンションの入居者で割ることから、専有面積が広いと金額が高くなります。

防犯設備やインターネット環境が整備されているマンションは、そのぶん管理費も高めです。

管理費が高い場合は、どのような設備が備えられているのか調べてみましょう。

修繕積立金の適正額の設定方法

修繕積立金は、国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン 令和6年6月改訂」から適正額を算出できます。

階数20階未満のマンションの場合、修繕積立金の適正額目安は次のとおりです。

今回は、延床面積×専有面積で計算しましたが、これはあくまで目安です。

修繕積立金の残高、総額繰越額等があった場合は加算し、計画期間で除算します。

また、機械式駐車場がある場合も加算しないといけないので、専門家を交えておおよその目安について事前に確認することが大切です。

修繕積立金を滞納した場合のリスク

修繕積立金は、滞納しないように注意しなくてはなりません。

滞納額が大きくなると解消が難しくなってしまいますので、忘れずに毎月支払いましょう。

修繕積立金を滞納すると、次のようなリスクが考えられます。

• 訴訟に発展するおそれがある
• マンションの売却が難しくなる

2つのリスクについて、それぞれ解説します。

修繕積立金を滞納した場合のリスク｜訴訟に発展するおそれがある

修繕積立金を滞納していると、まず管理組合から督促が行われます。

督促を受けても支払わずにいると、管理組合によって少額訴訟の手続きが行われる可能性があります。

少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払い請求を目的とする訴訟のことです。

そのため、修繕積立金の滞納はなるべく早い段階で解消しましょう。

修繕積立金を滞納した場合のリスク｜マンションの売却が難しくなる

修繕積立金を滞納していると、マンションの売却が難しくなるというリスクもあります。

なぜなら、契約内容によっては、滞納している修繕積立金も買主に引き継がれる可能性があるためです。

不動産仲介業者には、修繕積立金の滞納について買主に説明する義務があります。

将来的に売却する可能性も考慮して、修繕積立金は滞納せず支払いを続けていきましょう。

修繕積立金についてのまとめ

今回は修繕積立金について、以下のような内容を解説しました。

• 修繕積立金とはマンションの大規模修繕に備えた積み立てである
• マンションを売却しても修繕積立金は返金されない
• 管理費は日常的なメンテナンスに使うための費用である
• 修繕積立金の金額には築年数や戸数などの要素が影響する
• マンションの修繕積立金は増額される場合もある
• 修繕積立金を滞納すると訴訟に発展したり売却が難しくなったりする

修繕積立金や管理費は、マンションのローン返済のほかに月々必要となる費用です。

マンションを売却しても、修繕積立金や管理費は返金されませんので注意しましょう。

また、金額には延床面積・築年数・個数などの要素が影響します。

国土交通省のガイドラインをもとに適正額が算出できますので、チェックしてみてください。

修繕積立金を滞納すると、訴訟に発展したり、売却が難しくなったりするといったリスクがあります。

修繕積立金の必要性を理解したうえで、滞納なく支払いを続けていきましょう。

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