ビルの大規模修繕【小規模/中規模含む】工事の定義とは？周期や費用の目安について解説

・ビルの大規模修繕はマンションの大規模修繕と違いがあるの？

・商業ビル、オフィスビルの小規模、中規模、大規模修繕の周期や費用の目安が知りたい！

・修繕工事を依頼する業者の選び方についての押さえておきたいポイントとは？

商業ビルやオフィスビルは、経年とともに少しずつ劣化していきます。

建物が老朽化すると、安全性が低下して資産価値も下がってしまいます。

そこで欠かせないのが、大規模修繕工事です。

今回の記事では、オフィスビルの大規模修繕について解説しています。

マンションの大規模修繕との違いや費用相場についてもご紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

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商業ビル・オフィスビルで大規模修繕をする理由

商業ビル・オフィスビルで大規模修繕を行うのは、次のような理由があるからです。

• 建物の耐久性を高めるため
• 建物の美観を向上させるため
• 安全性を確保するため
• 資産価値を向上させるため

建物の耐久性を高めるため

築年数が経過したビルは、さまざまな箇所が劣化していきます。

そこで定期的に大規模修繕を行うことにより、建物の耐久性を高められるでしょう。

具体的には、外防水工事・鉄筋コンクリートの補修・外壁タイルの補修などが行われます。

建物の美観を向上させるため

建物の美観を向上させるためにも、大規模修繕は役立ちます。

例えば外壁を再塗装すると、新築のような綺麗な外観にできるでしょう。

安全性を確保するため

ビルの安全性を確保するためにも、大規模修繕は欠かせません。

老朽化した建物は耐震性が低下しているので、自然災害による倒壊のリスクが高まります。

大規模修繕によって耐震補強工事や防火設備を更新すると、入居しているテナントや利用者が安心できます。

資産価値を向上させるため

大規模修繕は、ビルの資産価値を向上させることにもつながります。

バリアフリー化や省エネ化により機能を改善させると、入居率が上がりやすいでしょう。

ビルの収益を最大化させたい方も、大規模修繕を検討する必要があります。

マンションのような大規模修繕の定義がビルにない理由

ビルにはマンションの大規模修繕のように、10〜15年に一度で大規模修繕を行う定義がありません。

その理由は、ビルの用途や構造がマンションと異なるためです。

オフィスビルは、居住用ではなく、主に事業活動の場として使用されているため、居住の快適性よりも、機能性や経済性が重視されます。

また、オフィスビルの構造は、マンションよりも複雑で多様であるため、一律に大規模修繕の定義をさだめることが難しいという側面もあります。

所有者や管理者ごとに希望する修繕内容も変わるので、マンションのように工事金額の相場が把握しにくいでしょう。

また近年では、修繕に使われる材料や技術の進歩により、建物の長寿命化が進んでいるのも影響しています。

しかし、オフィスビルでも、経年劣化による老朽化は避けられません。

そのため、定期的なメンテナンスや修繕が必要となります。

オフィスビルのメンテナンスや修繕については、所有者や管理者によって、それぞれの建物の状況やニーズに応じて適切な計画が立てられます。

ビルの大規模修繕をする周期

ビルの大規模修繕の周期は一定ではないものの、多くは新築から10～30年後に行われることが多いです。

もちろん使用状況・建物の構造・立地条件などにより、そのタイミングは異なります。

適切な周期を判断するには、定期的な建物の調査や診断を行う必要があるでしょう。

建物の状態が詳細に分かれば、大規模修繕の計画を立てやすくなります。

定期的な調査では、専門家に相談しながらどの時期にメンテナンスを行えば良いのか、アドバイスを受けると良いでしょう。

長期修繕計画の重要性

長期修繕計画は、建物の劣化状況や将来の修繕費を予測し、計画的に修繕を行うためのものです。

オフィスビルには定められた修繕サイクルは存在しないため、適切な時期に適切な修繕を行うためには、長期修繕計画の策定が重要です。

長期修繕計画は、建物の劣化状況や将来の修繕費を予測し、計画的に修繕を行うためのもので、専門家の知識が必要となります。

基本的な考え方は、建物の劣化状況を把握し、将来の修繕費を予測し、必要となる修繕時期を決定し、修繕費用の積み立てを行うことです。

長期修繕計画を策定することで、修繕費用の負担を平準化し、建物の価値を維持することができます。

また、計画に基づいて修繕を行うことで、建物トラブルの発生を未然に防ぐこともできます。

長期修繕計画は、ビルオーナーにとって重要な経営戦略の一つです。ぜひ、専門家に相談して、適切な計画を策定することをお勧めします。

ビルの大規模修繕周期と費用の目安

ビルの大規模修繕は、中・長期の修繕計画をもとに一定期間ごとに共用部の補修が行われます。

実施時期によって費用が異なるので、以下を参考にしてみましょう。

築10～15年目

10～15年目は、外壁塗装工事や屋上防水工事が行われます。

規模にもよりますが、費用は1,000万円以上が目安です。

築15～20年目

この時期は、空調設備のリニューアル工事が行われることが多いです。

機器の入れ替えは大きな費用が必要なため、2,500万円以上を考えておくと良いでしょう。

築25～30年目

25～30年目には、エレベーターのリニューアル工事が行われます。

対応箇所は少ないものの、1,000万円以上かかることが多いです。

築30～35年目

全体的な老朽化が進んできたこの時期は、建物のアップグレード工事が行われます。

耐久性や利便性を意識した工事により、1,000万円以上の費用が想定されます。

ビルは分譲マンションとは異なり、入居者から毎月の修繕積立金を集めることがありません。

そのためビルオーナーはテナントからの賃料を積み立てて、修繕計画・予算計画をしっかり立てたうえで、大規模修繕に備える必要があります。

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ビルの大規模修繕で行われる工事の種類

ビルの大規模修繕では、次のような工事が行われます。

補修工事

外壁塗装やシーリング工事などを行う前の準備段階では、補修工事を行います。

事前調査で劣化が見つかった箇所・雨漏りがある箇所・汚れが目立つ箇所では、補修工事が必要となるでしょう。

補修工事をしっかりと行えば、建物の耐久性を高めて美観を保てるでしょう。

具体的にはコンクリートのひび割れや欠けの補修・鉄部のサビを落とし・タイルの浮き・剥がれなどを対応します。

また施工箇所によっては、エポキシ樹脂注入工法やモルタル補修などを行います。

塗装工事

塗装工事では、外壁塗装・天井塗装・鉄部塗装を主に行います。

ビル全体に外壁塗装を施すと、風雨・紫外線から建物を守りながら見た目をきれいにできます。

天井塗装は、室内空間の美観を良くしながら結露やカビなどの発生を防いでくれます。

鉄部塗装は、手すり・外階段などに使われている鉄部のサビ・腐食を防ぐ工事です。

建物の強度を維持するために重要な工程であり、塗装工事においても事前の調査が必要です。

色あせ・汚れ・ひび割れ・剥離などがないか、しっかりとチェックしましょう。

シーリング工事

シーリング工事は、建物の防水性や気密性を維持するために行います。

外壁材同士の間にゴム状のシーリングを施工をすると、地震により外壁材同士がぶつかって破損するのを防げます。

またサッシ周りにシーリング工事を行うと、その箇所から雨水が入り込むのを防いで建物の状態を維持できるでしょう。

シーリングは耐用年数が短めなので、場合によっては大規模修繕よりも前の時期にベットで施工が必要な場合があります。

他の工事と同じく専門的な技術が求められますので、建物の状態に合わせた適切な施工をする会社に相談しましょう。

防水工事

屋上やベランダでは、防水工事が必須です。

雨水は屋上やベランダに直接当たるので、しっかりと防水工事を行って雨漏りを防ぐ必要があります。

また防水工事を行うと、雨水だけではなく建物を紫外線から守れます。

大規模修繕の際、補修工事や外壁塗装などと一緒に防水工事が行われるケースが多いです。

設備工事

設備の修理や更新は、ビルの維持管理に欠かせません。

主に給排水設備の更新・電気設備の更新・空調やダクトの修理など、人の生活に欠かせない部分の工事を行います。

故障や不具合が設備に発生した場合はもちろん、バリアフリー化や省エネ化を目的とした工事も対象です。

ビルの大規模修繕工事の工期と進行の流れ

ビルの大規模修繕工事の工期と、着工から引き渡しまでの流れを見てみましょう。

工期について

ビルの大規模修繕は、計画開始から工事の完了までに1～2年はかかるでしょう。

建物の状態や工事内容によって工期は変動しますが、例えば外壁塗装や防水工事には3～6か月・給排水管設備の補修に1～2か月の期間が想定されます。

天候の影響によって工期が遅れることもあるので、余裕を持った計画が大切です。

工事完了までの流れ

工期完了までには、次のような流れがあります。

1. 施工会社への問い合わせ
2. 事前調査
3. 見積もり
4. 工事説明会
5. 契約・施工スケジュールの打ち合わせ
6. 工事
7. 完了検査
8. 引き渡し

全ての工程を合わせると、期間は1～2年ほどです。

工事中は騒音やニオイなどが発生するので、テナント・利用者・近隣住民としっかりコミュニケーションを取りながら、工事への理解を得ましょう。

ビルの大規模修繕工事を依頼する業者の選び方

ビルの大規模修繕工事を依頼する際は、業者の選定が重要です。

優良業者が見つかれば、安心して工事を進められるでしょう。

具体的には、次のポイントを意識して選ぶことが大切です。

相見積もりで選ぶ

初めから1社だけに絞るのは、良くありません。

複数社に見積もりを依頼することにより、費用相場や必要な工事内容を判断できます。

施工実績で選ぶ

ビルの大規模修繕の施工実績が豊富な業者は、安定感があり施工品質も高い傾向にあります。

トラブルの対応にも慣れているので、不安なく工事を行えます。

選ぶ際には、過去の施工実績・施工事例の写真・施工後の口コミを参考にすると良いでしょう。

保証内容で選ぶ

施工後に不具合が発生する場合もあるので、しっかりと保証があるか確認しましょう。

施工不良・材料の欠陥・防水工事後の漏水など、保証内容が有効な期間や面積事項もしっかりと確認する必要があります。

万が一不具合があった場合は、保証があれば無料で補修や修理を受けられます。

見積書の内容で選ぶ

優良業者の見積書は、内容が詳細に書かれています。

工事内容・材料の数量や単価・諸経費など、具体的に細かく書かれていることが大切です。

工事一式というように書かれている場合もありますが、曖昧な内容のため確認すると良いでしょう。

また口約束をすると、後にトラブルにつながる場合があります。

そのため、契約内容はしっかりと書面で残しましょう。

対応が丁寧さで選ぶ

業者の対応は、依頼先としての信頼に大きな影響を与えます。

丁寧な分かりやすい説明・質問に対する明確な回答・依頼主の要望をしっかりと聞いてくれるのかは、大切なポイントです。

一度業者を選ぶと選び直すことが難しいため、担当者と直接会って人柄をチェックすることも大切です。

競争入札で選ぶ

競争入札により、公募や指名で複数の業者から選定する方法です。

最も単価が安い業者を選んで依頼できますが、極端な低価格での入札は注意しましょう。

特定随意契約方式で選ぶ

特定随意契約方式とは、競争入札を行わずに特定の業者に工事を依頼する方法です。

地域の建設会社が選ばれるケースが多く、紹介された業者や前回の大規模修繕を担当した業者を選ぶため、失敗が少ないでしょう。

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ビル大規模修繕後は費用を計上しよう

ビルの大規模修繕を行った後は、資本的支出での処理が必要です。

資本的支出では、固定資産として計上し、耐用年数に応じて減価償却が行われます。

誤った区分で計上すると、税務署から指摘を受ける可能性があるので、注意しましょう。

次の工事は、資本的支出に該当します。

• 資産価値向上を目的とする工事
• 耐用年数を延ばす工事
• 1つの修繕や改良が20万円以上の工事
• 30以上の長い周期で行われる工事

分からない点がある場合は、税理士をはじめとした専門家に相談すると良いでしょう。

オフィスビルの大規模修繕についてまとめ

オフィスビルの大規模修繕は、以下の内容を抑えながら進めるのがポイントです。

• オフィスビルの大規模修繕によって耐久性・美観・安全性・資産価値を高められる
• ビルの大規模修繕は所有者や管理者ごとに修繕内容や費用が大きく変わる
• ビルの大規模修繕は新築から10～30年後に行われるケースが多い
• ビルの大規模修繕では補修工事・塗装工事・シーリング工事・防水工事・設備工事などを行う
• 1回目の修繕工事は10～15年目・2回目は15～20年目・3回目は25～30年目・4回目は30～35年目と目安がある
• 工事の費用は1回目が1,000万円以上・2回へは2,500万円以上・3回目は1,000万円以上・4回目は1,000万円以上と異なる
• 計画から工事の完了まで1～2年はかかる
• 工事業者は施工実績・補償内容・見積書の内容・対応の丁寧さ・競争入札・特定随意契約方式を考慮して選ぶ
• ビルの大規模修繕では、資本的支出での処理が必要

オフィスビルの大規模修繕を適切に行えば、長く安全に使い続けられます。

数回に分けて行われるケースが多いため、費用の準備が必要です。

また長期間にわたる工事になりますので、しっかりと施工会社と打ち合わせを行いながら進めていきましょう。

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