マンションの大規模修繕とは?改修との違いや定義、修繕工事内容と費用を紹介!

マンションでは12～18年に一度大規模修繕が行われますが、具体的にはどのような工事が行われるのでしょうか。

そこでこの記事では、マンションの大規模修繕について解説していきます。

具体的な工事内容や費用について触れていますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

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マンションの大規模修繕とはどんな工事？

経年劣化したマンションの屋上・外壁・設備などを、足場を組んで大がかりに修繕する工事のことを大規模修繕と言います。

マンションの状態や予算によって工事を行うタイミングは異なりますが、12～18年に1度行われるのが一般的です。

毎月の修繕積立金により住民への負担はあるものの、マンションで快適に暮らせるようになったり資産価値が向上したり多くのメリットがあります。

マンションの中規模・小規模修繕との違い

マンションでは、大規模修繕以外に中規模修繕・小規模修繕が行われる場合があります。

中規模修繕の基準が明確に定められているわけではありませんが、一般的には限られた範囲を短めの工期で修繕する工事のことです。

費用も抑えられるため、緊急性の高い修繕のみが行われるケースも少なくありません。

小規模修繕は日常的に軽微な修繕を行うことを言い、何らかの不具合が発生したらその都度行われます。

水漏れの修繕・階段の鉄部の塗装・共有スペースの電球交換などが、小規模修繕の例として挙げられるでしょう。

場合によっては大規模修繕以外の全てを、小規模修繕と表現するケースもあります。

マンションの大規模修繕工事をする理由は？

マンションにおいて大規模修繕工事が必要なのは、次のような理由があるためです。

建物の経年劣化

外壁・屋根は、風雨や紫外線の影響でひび割れたり塗装が剥がれたり、美観だけでなく機能面での劣化が起こります。

このような建物の経年劣化は防げないため、定期的なメンテナンスが必要です。

大規模修繕では外壁・バルコニー・設備など、さまざまな箇所の修繕が行われるでしょう。

資産価値を維持・向上

大規模修繕を行うことにより外観が綺麗になったり設備が更新されたりすると、マンションの資産価値の維持・向上につながります。

将来、売却や貸出しを考えている場合、修繕を行っていない建物は価格・家賃が下がってしまいかねないため注意が必要です。

特に中古マンションの売買時には、義務として大規模修繕の有無や内容を購入予定者に告知する必要があります。

マンションの購入を決める重要な要素でもあるため、大規模修繕は欠かせません。

建物のバリューアップ

マンションの完成から20年も経つと、設備が住人や時代のニーズに合わなくなる場合があります。

例えば住人の高齢化により、バリアフリー化が必要になるかもしれません。

エントランスに自動ドアを設置したり、階段に手すりを設置したり、さまざまなニーズが出てくるでしょう。

そこで大規模修繕時に建物のバリューアップを行うことで、このようなニーズの変化に対応が可能です。

賠償責任のリスクを回避

劣化した建物を放置して地域住民に被害が及んだ場合は、マンションの管理組合が賠償責任を問われます。

例えば外壁タイルが剥落した場合、歩行者・車などに被害が及びかねません。

しかしこのような事態も、定期的な大規模修繕を行うことによって避けられます。

マンションの大規模修繕工事にかかる工期

大規模修繕は計画から着工まで、期間だけでも1～2年かかります。

実際の工事期間は、規模によって異なります。

もちろん工事の内容によって、工期は変わります。

小規模マンションは工期が短く費用も抑えられますが、油断は禁物です。

入居者同士の物理的・心理的な距離が近いため、小規模であるが故に修繕工事の説明を怠るとトラブルが起こりがちです。

マンションの規模に関わらずしっかりと準備期間を設け、入居者は施工会社とのコミュニケーションを欠かさないようにしましょう。

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マンションの大規模修繕工事を進める流れ

マンションの大規模修繕工事は、具体的にどのような流れで行われるのでしょうか？

以下で時系列順に、行われる内容を解説していきます。

大規模修繕委員会を発足

マンションの大規模修繕は、実施する数年前からしっかりと計画を立てておく必要があります。

管理組合が大規模修繕委員会を発足して、修繕積立金を払っているマンションの管理組合員から、参加希望者を募ります。

しかし参加人数が足りなかった場合や発足する必要性がない場合は、発足はされません。

発足しない場合は管理組合の理事会を中心として、管理会社と相談しながら計画や予算案が作成されます。

建物調査

どのような工事・予算が必要かを見極めるためには、詳細な建物調査が必要です。

建物調査は、大規模修繕を専門のコンサルタント会社やマンションの施工会社などが行います。

修繕・更新が必要な箇所を特定して、マンションの状態に適した修繕方法を提案してもらいましょう。

一般的には複数の会社に見積もりを出してもらい、どの会社に調査を依頼するかを決定します。

計画

建物調査によってマンションの現状が分かったら、次にどのような工事にするかを計画します。

調査の結果・見積り・提案書を参考に検討し、資金が不足している場合は、住民から一時金を徴収するケースもあるでしょう。

また計画が決まったら管理組合総会を開催して、組合員の合意を得る必要があります。

見積もり・工事会社の決定

大規模修繕の計画が決まったら、施工会社に依頼して具体的な見積もりを出してもらいます。

複数の会社に見積もりを依頼すると、適切な施工会社を見つけやすいでしょう。

施工会社の候補を1～2つに絞り、管理組合総会で組合員に提案します。

共用部分の軽微な変更の場合は組合員の1/2、大がかりな変更が必要な場合3/4の賛成が必要です。

大規模修繕工事の実施

施工会社と契約した後は、実際の工事に移ります。

工事期間中も大規模修繕委員会は住人と施工会社の間に入って、住人の理解を得られるように努めます。

大規模修繕の一般的な工事は、次のような内容です。

• 仮設工事…足場・現場事務所などの設置
• 下地補修工事…壁・天井などのひび割れ・欠けを補修して下地を整える
• タイル補修工事…下地から浮いたりタイルや割れたタイルを補修
• シーリング工事…外壁同士のつなぎ目をシーリング材で保護
• 外壁塗装工事…外壁の再塗装で美観と機能性を向上
• 鉄部塗装工事…手すり・階段など鉄部の再塗装
• 防水工事…屋上・バルコニー・ベランダの防水工事
• その他の工事…バリアフリー化・設備の更新・エントランスの改修など

マンションの大規模修繕工事に必要な費用は？

マンションの大規模修繕工事には、一戸あたり100万円前後の費用がかかると言われています。

もちろん工事内容によって50～70万円ほどで済む場合もあれば、100万円を超える費用が発生する場合もあるでしょう。

100戸のマンションであれば、工事に1億円ほどかかる計算です。

マンション住人から毎月徴収する修繕積立金は、全国平均で11,200円ほどかかるでしょう。

ただし修繕積立金が不足しているマンションも多く、場合によっては上記よりも多めの額が徴収されるケースもあります。

マンションの大規模修繕工事は回数ごとに高くなる？

大規模修繕工事は、回数ごとに工事金額が高くなりがちです。

国土交通省の「令和3年マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、回数によって以下のような費用が発生しています。

これは経年劣化が進み、工事箇所が増えたり工事の規模が大きくなったりすることが理由として挙げられます。

2回目以降の大規模修繕は費用が多くなりがちなので、不安に感じる方も多いかもしれません。

しかし次のようにすると、大規模修繕を成功へと導けるでしょう。

こまめにメンテナンスをする

日常的に見つかる小さな修繕箇所は後回しにせず、こまめにメンテナンスしましょう。

劣化が広がる前に修繕しておけば、工事費用を抑えられるケースもあります。

ただしマンション住人の要望を全て受け入れて修繕を行うと予算が足りなくなるため、必要な箇所のみをメンテナンスすることも大切です。

長期修繕計画を見直す

不要な工事が計画に入っている場合もあるので、長期修繕計画を見直すことも大事です。

人件費・資材費なども毎年変化するため、微調整が必要な場合もあります。

また長期修繕計画に見合った方法で、資金を確保することも大切です。

専門家に劣化診断を依頼する

専門家に劣化診断を依頼すると、どのような工事が必要なのかが具体的に分かります。

不要な工事を省けると、修繕積立金の節約にもつながるでしょう。

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大規模修繕工事で行う建物診断とは?マンション劣化診断の調査内容･費用を解説

マンションの大規模修繕についてまとめ

今回の記事の内容を、下記にまとめていきます。

• 経年により劣化したマンションの外壁・設備などを、大がかりに修繕する工事のことを大規模修繕と言う
• 中規模修繕は限られた範囲を、短めの工期で修繕する工事を指す
• 小規模修繕は、日常的に軽微な修繕を行うこと
• 建物の経年劣化を修繕するためや、資産価値の維持などが目的で大規模修繕を行う
• 大規模修繕工事は、大規模修繕委員会の発足からスタートする
• 大規模修繕工事は、回数ごとに工事金額が高くなりがち
• こまめなメンテナンスや長期修繕計画の見直しなどを行うと、大規模修繕の負担を減らせる

マンションを管理する上で大規模修繕は欠かせません。

経年劣化した箇所を修繕したり資産価値を維持したりできるだけでなく、賠償責任のリスクを回避することにつながります。

ただし大規模修繕は前々から入念に準備しないと、トラブルが発生しやすくなるので要注意です。

ぜひ記事の内容を参考にして、大規模修繕を適切に計画してみてください。

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