不動産投資マンションで必要な大規模修繕とは？修繕費用や工事内容の解説

• 不動産投資を始めたんだけど、小規模、中規模、大規模修繕工事って何？必要なの？
• 費用や工事内容について知りたい！2回目、3回目に行う修繕工事とは？
• 買ってはいけない物件の注意するポイントについて教えて！

不動産投資をするために欠かせないのが、大規模修繕です。

マンションは年月を経ると劣化してしまうため、メンテナンスをしないと価値が下がってしまいます。

本記事では、マンションの不動産投資において必要な大規模修繕について紹介します。

マンションの不動産投資において大規模修繕が必要な理由はもちろん、修繕を行うタイミングと費用についても紹介しますのでぜひ参考にしてください。

マンションの規模によって費用は変動するめ、タイミングや費用感について知っておかないと、必要以上にコストをかけてしまう恐れがあります。

また、マンションの不動産投資を行うにあたり注意しておきたい物件についても解説しています。

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不動産投資マンションに大規模修繕が必要な理由とは？

そもそも、なぜマンションの大規模修繕が必要なのでしょうか。

マンションは本来頑丈に造られていますが、年月を経ると劣化するため大規模修繕が必要とされています。

具体的な理由は、下記のとおりです。

マンションの安全性を確保するため

年月を経て建物の外壁や設備などが劣化すると、機能や性能が低下すると安全性が失われます。

具体的には劣化によってひび割れが起こると、雨水が入り建物内部にダメージを与えかねません。

最終的にはマンションの強度が低下してしまうので、大規模修繕を行うことで安全性の確保が必要です。

マンションの資産価値を保つため

マンションは劣化とともに資産価値が低下するため、大規模修繕で回復させなければいけません。

また、時代とともにニーズが変化していくので新たな設備を導入したり改良したりすれば、資産価値の維持・向上につながります。

マンションを修繕するタイミング

マンションの修繕のタイミングは、ルール化されているわけではありません。

そのため、基本的には劣化具合に応じて、中規模・小規模な工事も行います。

では、実際にマンションはどのタイミングで修繕すればいいのでしょうか。

基本的に大規模修繕は国交省による長期修繕計画作成ガイドラインを参照しているため、12年または15年周期で設定されている場合が多いです。

大規模修繕以外にも、状況に応じて中小規模の修繕が必要な場合があるため、大まかな年数を紹介します。

中規模修繕：5〜10年目

階段や廊下などの共用部分やベランダの塗装をはじめ、設備の修理などを行います。

また、劣化の兆候がある部分のメンテナンスも必要です。

小規模修繕や中規模修繕を行ったうえで修繕委員会の立ち上げを行い、大規模修繕に向けた計画の見直しも行うと良い時期でもあります。

大規模修繕へ向けた建物診断も、この時期に行うと良いでしょう。

1回目の大規模修繕：11〜15年目

塗料や防水材などの材料の劣化が12年ほどであることから、この時期に第1回目の大規模修繕を行います。

中規模修繕で行った工事に加えて外壁や屋上の広範囲に及ぶ工事を行い、耐用年数がすぎる時期に修繕を行い機能や性能の回復が必要です。

中規模修繕：16〜20年目

前回の大規模修繕工事から、不具合や劣化が見られる場所でのメンテナンスが必要な時期です。

またニーズに合わせた設備の追加や修理・交換なども行うと、マンションの資産価値が高まります。

2回目の大規模修繕：21〜25年目

経年劣化に加えて将来の修繕費用を抑えるためにも、2回目の大規模修繕を行うと良いでしょう。

これまで修繕を行ってきた鉄部・外壁・共用部分の塗装に加えて、給排水設備など広範囲にわたる工事の検討が必要です。

またエレベーターや消火栓などの修理・点検・交換を行い、安全性を高める工事もこの時期に行うケースが多くあります。

小規模修繕：26〜30年目

駐車場のライン引き直しや雨漏り・水漏れの修繕など、日常的に発生する修繕も行います。

またインターホンの交換や、エントランス・廊下などの共用部分にも必要がある場合は修繕しておくと次の修繕費用を抑えられるでしょう。

3回目の大規模修繕：31〜40年目

これまでの大規模修繕内容に加えて、機能性を高めるための工事が必要です。

各種設備のほか付属施設や、玄関ドア・サッシの交換も検討しておくと良いでしょう。

マンション大規模修繕工事の内容

マンションの大規模修繕では、主に以下のような工事を行います。

仮設工事

修繕を始める前に仮設工事を行って準備をします。

具体的には、直接仮設工事と共通仮設工事の2つです。

直接仮設工事では、足場を組み周りをメッシュシートで覆います。

資材の落下や塗料の飛散を防ぐので、安全を守るために欠かせない工事です。

共通仮設工事は、電気や水道などのインフラ・事務作業をするための事務所・休憩場・仮設トイレ・資材置き場などを設置します。

下地・タイル補修

コンクリート躯体に発生した、ひび割れを補修するための工事です。

目視や打診で状態をチェックして、構造に合わせた補修を行います。

ひび割れを放置すると、マンションの寿命が縮まってしまうため適切な補修を行うことが大切です。

また、タイルが浮いていると危害を与えてしまうため、接着剤を使って貼り直しをします。

シーリング工事

外壁・サッシ・タイル目地に使われているシーリング材を新しくする工事です。

シーリング材は劣化すると、防水性と気密性が失われて雨水が建物内に侵入してしまいます。

シーリング材は、さまざまな場所で使われているため部分ごとに合ったものを使用します。

外壁塗装工事

外壁塗装は外観を美しくするだけでなく、雨・風・日光のダメージから保護するために行う工事です。

また、錆や腐食を防止するために鉄部塗装工事も行います。

主に、鉄製の扉や階段・メーターボックス扉が対象です。

錆や腐食を防止することによって、塗料が密着しやすくなります。

防水工事

防水工事は、屋上・階段・ベランダから入る雨水を防止するための工事です。

防水工事を行わないと、建物内に雨水が侵入し劣化につながってしまいます。

場所ごとの状況を確認して、使用する防水材を決め工事を進めていきます。

マンションの大規模修繕に必要な費用はいくら？

大規模修繕を行う際に気になるのが費用ではないでしょうか。

実際にどれくらいの費用がかかるのか、大まかな金額を紹介します。

工事費

マンションの大規模修繕の費用は、規模や工事内容によって異なります。

平均は100万円ほどで、20戸なら2,000万円、100戸なら1億円が目安です。

床面積1平米あたりの工事費は、8,500～13,000円が平均といわれています。

また、2回目以降の費用はマンションの状態によって異なるので、明確な金額が算出しづらいです。

ただ、目安としては1回目よりも2割ほど高くなるといわれています。

そして、3回目になると2回目よりもさらに金額は高くなりやすいです。

コンサル費

設計コンサルタントに建物調査・診断・設計・工事監理などを依頼する場合、コンサル費が発生します。

コンサル費は、依頼するコンサルタントの実績やコンサル会社によって異なります。

数十戸なら数百万円、数百戸なら1,000万円ほどが平均です。

修繕積立金

マンションを買うと、住宅ローンや管理費だけではなく修繕積立金を払うのが基本です。

修繕積立金は、大規模修繕の費用に充てられるもので、各住戸の専有面積によって決まっています。

また不動産投資を行う場合にも、必ず必要な費用です。

基本的には、専有面積が広い家のほうが積立金を多く支払います。

国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査」では、1住戸の修繕積立金額は毎月1,000～15,000円が平均でした。

また、修繕積立金は状況によって再検討される場合もあります。

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大規模修繕の費用対策

大規模修繕でかかる費用は安くはありません。

そのため、どうにかして費用を抑えておきたいところです。

では、費用を抑えるためにはどうすればいいのでしょうか。

コンサルタントへ依頼する

大規模修繕は、管理会社へ依頼するケースが多いです。

しかし、管理会社へ依頼する場合、施工会社を紹介してくれる際に中間マージンを多く取る傾向があるため費用が高くなってしまいます。

もちろんコンサルタントへの依頼も費用はかかってしまいますが、手数料は約10%のため管理会社よりも費用を抑えやすいのが特徴です。

施工会社は複数見積りをとる

修繕内容が同様なら、できるだけ費用が安い会社に依頼したいものです。

そのため施工会社は最初から1社に絞らず、複数から見積りをとって決めましょう。

複数から見積もりをとることによって、費用を比較できるため2割ほど抑えられるといわれています。

しかし、注意したいのは見積もりが安すぎる会社です。

見積もりがあまりに安いと手抜きの場合があるため、気を付けるようにしましょう。

助成金を使う

自治体によっては、大規模修繕費用の助成金制度を設けている場合があります。

大規模修繕の費用を一部負担してくれるので、ぜひ活用してみてください。

投資にあたって注意したい物件

マンションで不動産投資をする際は、いくつか注意しておきたい物件があります。

注意したい物件は、下記のとおりです。

築年数の長い物件

マンションは、築年数が古ければ古いほど不具合が発生するものです。

また、設備も寿命を迎えてしまうため、小規模・中規模に分けて修繕を行わなければ、修繕費用が増えてしまいます。

保有期間は5年以上でないと売却時の税金が高くなるため、6～7年保有することが前提です。

マンションは中長期にわたり保有することが基本のため、できるだけ築年数の浅い物件を選ぶようにしましょう。

空室の多い物件

空室が多いと、対策のためにもリフォームを行わなければなりません。

しかしリフォームしたとしても、必ず効果が出るとは保証できないため単に出費だけで終わってしまう可能性があります。

空室が少ない物件の特徴として挙げられるのは、新築・駅チカ・充実した設備などです。

とくに立地条件は、人気物件になる傾向があります。

入れ替わりが早い物件

マンションは、入居者が長く住めば住むほど入れ替え時の修繕が少ないです。

入居者が頻繁に変わる不動産だと、修繕費はもちろん仲介手数料や広告料もかかってしまいます。

そのため、入れ替わりが早い物件は避け、できるだけ長く住めそうな物件を選ぶようにしましょう。

長く住める物件のポイントは、常駐の管理人がいて、共用部の清掃が行き届いていることなどです。

とくに、共用部の清掃具合は入居者が気にするポイントのため、しっかりチェックしておくといいでしょう。

まとめ

マンションの不動産投資で必要な大規模修繕の費用や目安についてご紹介しました。

ご紹介した内容をまとめると下記のとおりです。

• マンションの大規模修繕が必要なのは、マンションの安全性を確保するため、マンションの資産価値を保つため。
• マンションの修繕をするタイミングは、12年周期または15年周期が基本ですが、実際はマンションの状況による。
• マンションの修繕工事の内容は、仮設工事、下地・タイル補修、シーリング工事、塗装工事、防水工事など。
• マンションの大規模修繕に必要な費用は、工事費、コンサル費、修繕積立金などがかかる。
• 大規模修繕の費用対策は、コンサルタントへ依頼、施工会社複数から見積もりをとる、助成金を使うなど。
• 投資にあたって注意したい物件は、築年数の長い物件、空室の多い物件、入れ替わりが早い物件など。

マンションの不動産投資を行ううえで大規模修繕は欠かせません。

大規模修繕を行わないと資産価値が低下する恐れがあるので、タイミングがきたらしっかりと実施しましょう。

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