マンションの大規模修繕とは?大規模修繕工事内容や改修する費用の目安を解説!

新築のマンションも、経年によって少しずつ劣化していくため、一定の周期で大規模修繕工事を行う必要があります。

修繕工事とは、共用部分に発生する劣化・損傷を直すために行われている工事です。

外観の傷みが確認できず、地震や台風による被害が出ていなくても、メンテナンスのために大規模修繕工事を行います。

マンションの資産価値を維持・向上するためにも、計画的に大規模修繕工事を行いましょう。
しかし「マンションの大規模修繕工事を行う必要性がわからない」という方も多いのではないでしょうか。

外観が綺麗なうちは、まだ大規模修繕工事を行う必要性がないのでは、と思ってしまうのも無理はありません。

工期や適した時期などを知っておくと、大規模修繕工事の計画が立てやすくなるでしょう。

それぞれにわけて紹介していきますので、大規模修繕工事を検討するにあたっての参考として、ぜひ記事の内容をお役立てください。

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マンション修繕工事の内容

新築マンションの多くは、耐久性や耐火性に優れた鉄筋コンクリートで作られています。

頑丈にも見えますが、それでも紫外線や風雨の影響で少しずつ劣化が進むため、修繕工事が必要です。

代表的な修繕工事には、次のような種類があります。

• 仮設工事
• 下地補修工事
• タイル補修工事
• シーリング工事
• 塗装工事
• 防水工事

どのような工事なのか、それぞれの概要を見ていきましょう。

仮設工事

大規模修繕工事を行うにあたって、まず必要となるのが仮設工事です。

職人が安全に作業できるよう、足場や仮設シートなどを設置します。

また、養生・柵・仮設トイレ・資材置き場などの設置も必要です。

下地補修工事

仮設工事後に行うのが、下地補修工事です。

下地補修工事は、下地の亀裂や欠損を削ったり埋めたりするために行います。

次に行うタイル補修工事やシーリング工事などにもつながる、大切な工程です。

タイル補修工事

大規模修繕工事では、タイル補修工事も必要です。

外壁に使われているタイルが落下すると、物損・人身事故につながるおそれがあります。

そのようなリスクを避けるためにも、タイルは必ず補修しなくてはなりません。

範囲が広い場合は、タイルの張り替えが必要になる場合もあります。

シーリング工事

外壁のつなぎ目に使われているものが、シーリングです。

シーリングには、下地を守り雨水の侵入を防ぐ大切な役割があります。

大規模修繕工事では、シーリングの充填も必要です。

塗装工事

大規模修繕にあたっては、塗装工事を行うのが一般的です。

塗装工事には「外壁」と「鉄部」の2種類があります。

外壁の塗装を行うのは、マンションの美観を守り、汚れから建物を守るためです。

鉄部では、錆を落としてから塗装を行います。

防水工事

風雨に晒される部分には、防水工事を行う必要があります。

防水工事が必要となる代表的な場所は、以下のとおりです。

• 屋上
• 外階段
• バルコニー

また、共有部分に防水処理を行っているマンションもあります。

マンション修繕工事の工期と費用の目安

マンションの大規模修繕工事を行うタイミングの目安は、新築から12年後です。

その後も、12年周期を目安にして大規模修繕工事を行うことが、国土交通省によって推奨されています。

大規模な工事を行うにあたって、どのくらいかかるか気になるのが工期や費用です。

工期や費用についての目安を、それぞれ見ていきましょう。

マンション修繕工事の工期の目安

工期はマンションや工事の内容により違ってきますが、着工から工事完了までの期間には以下の目安があります。

• 50戸…3～4か月
• 100戸…6～8か月

100戸以上のマンションでは、工事が完了するまでに1年以上かかる場合もあります。

上記の期間はあくまでも一般的な目安です。

実際の工期を知るためには、施工する業者に目安を確認してみましょう。

ただし、事前に確認して工事を実施しても、天候の影響を受けて期間が予定よりも長くなる可能性があります。

マンション修繕工事の費用の目安

工期と同じように、必要な費用もマンションや工事の規模によって違いがあります。

一般的な大規模修繕工事にかかる費用の目安は、マンション1戸あたり75～125万円です。

つまり、100戸以上のマンションでは、1回あたりおよそ1億円の費用が必要になります。

大規模修繕工事を実施する回数が増えると、必要になる金額も上がっていくことが一般的です。

実際どのくらいの費用がかかるか知る必要性がある場合は、業者に見積もりを依頼してみましょう。

大規模修繕工事にかかる費用を捻出するために必要となるものが「修繕積立金」です。

マンションの区分所有者が毎月1万円前後を積み立てしていき、修繕費用にあてています。

マンション修繕工事の適した時期

マンションの大規模修繕工事はいつがよいのか、適した時期が知りたい方も多いでしょう。

大規模修繕工事のベストシーズンとされているのは、温暖で気候が崩れにくい春です。

ただし、春は大規模修繕工事が増えるタイミングでもあるため、施工業者の予定が押さえにくくなります。

春に大規模修繕工事を行いたい場合は、早めに業者を予約しましょう。

そのほかの時期について、季節ごとのメリット・デメリットを紹介します。

夏

台風やゲリラ豪雨などの影響があるため、夏は大規模修繕工事には適さない時期です。

天候の影響で工期が長くなると、そのぶん修繕費用がかさんでしまいます。

大規模修繕工事のあいだは、窓の開閉やエアコンの使用ができず、不便であることも夏のデメリットです。

お盆のような長期休暇の時期は、不審者が足場を伝って侵入するリスクにも注意しなくてはなりません

ただし、業者の閑散期であるため、初期費用を交渉しやすいというメリットがあります。

秋

気候が温暖な秋は、春と同じように大規模修繕工事に適している時期です。

窓の開閉やエアコンの使用ができなくても、夏よりは過ごしやすいでしょう。

長期休みがないため、防犯上のリスクも少なくなります。

秋の大規模修繕工事は、台風や長雨のリスクがあることがデメリットです。

また春と同様に繁忙期であるため業者を抑えづらくなり、費用も高い傾向にあります。

冬

冬も、マンションの大規模修繕工事には向いていない時期だといえます。

なぜなら、地域によっては気温の低さや雪が工事の品質や進捗に影響するおそれがあるためです。

また年末年始の長期休暇による、防犯面でのリスクも考えられます。

ただし、夏と同じように、業者の閑散期で費用を抑えられる可能性があるでしょう。

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マンション大規模修繕工事の施工業者を選ぶポイント

マンションの大規模修繕工事では、施工業者選びが大切です。

工事によるクレームやトラブルを避けるためにも、優良な業者を選ぶ必要があります。

そのため、大規模修繕工事を予定しているなら、施工業者の選び方でのポイントを押さえておくことが大切です。

特に注意したい業者選びでのポイントは、次の4つです。

• 修繕工事の施工実績が多い
• アフターフォローが充実している
• 見積書に詳細な内容が明記されている
• 対応が良い

4つのポイントについて、一つずつ解説します。

修繕工事の施工実績が多い

大規模修繕工事では、施工実績が多い業者を選びましょう。

施工実績が多い業者なら、入居者がいる状態での修繕工事について、経験や知識を有しています。

大規模修繕工事では、工期や騒音などによる住民や近隣とのトラブルが起こりがちです。

施工実績が多い業者なら、トラブルが起こらないよう適切な対策を行ってくれます。

アフターフォローが充実している

アフターフォローが充実しているかも、業者選びでの大切なポイントです。

業者によって、アフターフォローの内容には違いがあります。

見極める方法のひとつとなるのが「大規模修繕瑕疵保険」への加入の有無です。

優良な業者は保険に加入しており、不具合や欠点があったときでも必要な保証が受けられます。

見積書に詳細な内容が明記されている

業者選びでは、見積書も大切なチェックポイントのひとつです。

工事の内容が「一式」になっている業者は、不要な工事を追加している可能性も考えられます。

そのため、見積書を受け取ったらまずは不明な点がないか内容を確認することが大切です。

不明点について明確な説明をしてくれない業者は避けておきましょう。

対応が良い

対応の良さも、業者選びでは大切なポイントだと言えるでしょう。

業者の対応が悪いと、施工内容や費用について確認しにくくなってしまいます。

安心して任せるためにも、対応の良い業者を選びましょう。

まとめ

以下はこの記事のまとめです。

• マンションは紫外線・風雨・地震などによって劣化するため定期的な修繕工事が必要である
• 修繕工事には「仮設工事・下地補修工事・タイル補修工事・シーリング工事」などがある
• 工期や費用はマンションの規模や工事の内容で変わってくる
• マンションの大規模修繕工事にベストな季節は春・秋である
• 大規模修繕工事では施工実績が多く対応の良い業者を選ぶことが大切である

マンションは、外見が綺麗な状態でも経年によって劣化していくため、定期的な大規模修繕工事が必要になります。

12年周期を目安として、大規模修繕工事を実施しましょう。

大規模修繕工事では、下地補修やタイル補修などをはじめとして、さまざまな工事を行う必要があります。

工期や費用はマンションの規模によって違ってくるため、施工業者に見積もりを依頼して確認を行いましょう。

工事に適した季節は春や秋とされていますが、夏・冬の工事にもメリットがあります。

そのため、メリット・デメリットを総合的に考えて時期を決めることが大切です。

大規模修繕工事を依頼する業者選びでは、さまざまなポイントがあります。

特に大切なポイントとして挙げられるのが、施工実績・アフターフォロー・見積書の内容・対応の良さです。

マンションの大規模修繕工事は、住民とのトラブルに発展する可能性があるため、注意して進める必要があります。

紹介した内容を参考に、ぜひ優良な業者にマンションの大規模修繕工事を依頼しましょう。

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