小規模マンションの大規模修繕ポイント｜中古マンションのメリットを解説

50戸未満の小規模マンションの修繕工事は何をする？

大規模修繕工事前に行う準備のポイントや工事手順について詳しく知りたい！

一般的にマンション全体の戸数が50戸未満の建物は、小規模マンションに分類されます。

規模が小さいため大規模マンションのように、修繕工事に長い期間や莫大な費用がかかる訳ではありません。

しかし、規模は小さいといっても工事には変わらないため、大規模修繕工事を行う際は、注意点や対処法についてしっかり確認しておきましょう。

大規模修繕工事の目的は、主に以下に挙げる2つに分類されることが多いです。

• マンションの資産価値を向上させる
• マンションの機能を維持する

今回の記事ではこれらの目的を元に、大規模修繕を行う際のポイントについて解説しています。

これから大規模修繕工事を控えている方は、こちらの記事で注意点や対処法について確認しておきましょう。

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小規模マンションで大規模修繕工事を行うメリットとは

規模に関わらず、マンションで行われる大規模修繕工事では、さまざまなメリットが得られます。

小規模マンションも同様に、以下に挙げる3つのメリットが得られるため定期的に実施していると言えます。

• 資産価値を維持する
• 住まいの環境を改善
• 管理組合との関係構築

このように、小規模マンションでも修繕工事を行うことが大変重要です。

では、それぞれどのようなメリットを得られるのかを解説していますので、詳しく見ていきましょう。

資産価値を維持する

建物は年数が経つにつれ、資産価値が下がってしまいます。

設備が古くなると不具合も起きやすく、美観にも影響することで、入居率が下がってしまう可能性もあるでしょう。

大規模修繕工事を行うことで、マンションの価値を維持できます。

住まいの環境を改善

大規模修繕工事で古い部分を修繕し、マンションの機能を維持することで住まいの環境改善につながります。

古くなると雨漏りや外壁の剥がれなど、住環境に大きな影響を与える不具合も多くなるでしょう。

大規模修繕を行うことで、入居時のような安全な住環境へ改善できます。

管理組合との関係構築

大規模修繕工事はマンションの管理組合が計画し、実施の有無を決めていきます。

住民が一丸となり、管理組合と協力関係を結ぶことで、今後のマンション運営が円滑に進むでしょう。

小規模マンションは世帯数も少ないため、住民の意見も反映されやすく、住みやすさに直結するケースも多いです。

工事を行う前にすべき準備とは

マンションの大規模修繕を行う際は、長期修繕計画と言われる工事のスケジュール作成から実施していきます。

小規模マンションの工期は比較的短いとされていますが、大きな工事に変わりはありません。

工事の内容や費用などを事前に算出したうえで、どの程度の工期が必要になるかを話し合っていきます。

管理会社や施工会社と工事について打ち合わせを行うことから始まっていくと考えて問題ありません。

その後、以下に挙げる3点の準備を経て、実際の工事が開始されます。

• マンションの劣化診断を実施
• 施工会社から見積もりを取る
• 打ち合わせを行い、工事内容を決める

これらの準備には時間がかかってしまうため、大規模修繕工事が確定した時点で早めに行っておくとスムーズに進められるでしょう。

また万が一、重大な不具合が発生していた場合は、早急な工事への着手も可能です。

工事を行う前に事前準備を行っておくことで、マンションの資産価値維持だけでなく、住民の快適な生活を守れます。

小規模マンションの工事内容

小規模マンションの工事内容は、建物の状況に応じて変わります。

工事の内容はさまざまですが、以下に挙げる5点が一般的です。

• 外壁工事
• 防水工事
• 鉄部塗装
• シーリング工事
• 配管工事

上記の工事内容以外に、エレベーターやオートロックの設備交換を行うケースもあります。

では、それぞれにどのような内容で進めていくのか、詳しく確認していきましょう。

外壁工事

外壁は雨や風の影響を受けやすいため、大規模修繕でも多い工事内容の1つです。

タイルの浮きや剥がれなどを修繕し、コンクリート調の場合はひびや欠けの有無を確認していきます。

防水工事

屋上・バルコニー・共用部などの防水塗装を施します。

建物の外部に位置している部分のため、定期的に防水工事を施すことで建物を劣化から守るのが主な役割です。

鉄部塗装

マンションに備えられている、鉄部の防サビ処理を行います。

鉄は放置すると耐久性が低下するため、手すり・フェンス・防水扉などに防サビ塗装を行い、表面塗装を施していくのが基本です。

シーリング工事

窓と建物のつなぎ目をゴム状のシーリング材を充てんし、雨やゴミを防いでいます。

シーリング材は劣化によって剥がれるため、修繕工事でシーリング工事が必要です。

配管工事

年数が経つと配管にもダメージが蓄積されるため、痛みの度合いによって工事が必要です。

状況によっては洗浄のみで済みますが、重大なダメージが発生している場合は修繕や交換が行われます。

足場の必要性とは

小規模マンションだけではなく、マンションの大規模修繕工事で重要視されているのが足場の建設です。

50戸未満の規模が小さいマンションといえど、高所の作業は発生します。

足場の設置は、安全な作業のためにも欠かせません。

安全に作業を行うことを目的として足場が設置されていますが、その理由について詳しく見ていきましょう。

作業員と住民の安全を守る

地上と異なり高所での作業は、安定した土台が求められます。

例えば修繕工事で多い外壁塗装は、不安定な足場だと衝撃で外壁が崩れ落ちる可能性も考えられるでしょう。

作業員と住民の安全を守るためにも、足場の設置が必要です。

効率よく作業を進めるため

高所での作業を安全かつスムーズに進めるためには、安定した足場が欠かせません。

不安定な足場の場合、安全性が保たれず作業が思うように進まない可能性も考えられます。

工期に間に合わせるためには、安定した土台となる足場の設置が必要です。

大規模修繕工事中や工事後のトラブルとは？

大規模修繕工事が完了した後、何かしらのトラブルに見舞われるケースも少なくありません。

工事後にトラブルが発生した場合は、すぐに管理会社や施工会社へ連絡しましょう。

ここからは、工事後に起こりやすいトラブルについて、詳しく説明しています。

施工内容の不備

工事が終わったあと、長期修繕計画で記していた箇所の修繕がされていない・不備があったというケースは多くあります。

そのまま放置するとヒビ割れ・雨漏り・設備の劣化など、さまざまな影響が懸念されるため、追加工事が必要になる場合があるでしょう。

修繕費用の増額

修繕箇所が思った以上に劣化していた場合や、計画表にない場所のメンテナンスを行う場合も見られます。

その場合、工期が長引いたり追加工賃が必要になったりして、修繕費用が増額されかねません。

住民からのクレーム

意外に多いのが、住民からのクレームです。

工事中は日常生活が制限されるシーンも多いため、工期が長くなるにつれて住民の不満も発生しやすくなるでしょう。

また、適切な工事内容が行われていないことで、追加修繕が必要になると住民の苦情が起こりやすくなります。

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小規模マンションで大規模修繕工事を行う注意点と対処法

小規模マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値や設備の劣化を防ぎ、機能を向上させるために行われます。

しかし、修繕工事はマンションの居住者だけではなく、近隣へ影響を及ぼす可能性も少なくありません。

大きな工事のため、大規模修繕工事を行う際の注意点について、しっかり押さえておきましょう。

注意点と対処法については、以下で説明します。

工事費の負担額に注意

マンションの大規模修繕は、長期修繕計画を元に実施されます。

また、修繕費用は各世帯で負担する必要があり、大規模修繕を行うために修繕積立金を毎月行っている管理組合がほとんどです。

しかし、小規模マンションの場合は工事費を負担する戸数が少ないため、1戸あたりの負担額も増える傾向にあります。

工事費を削減するにあたり、工事内容の見直しや施工会社との調整・打ち合わせを行うなどの対策が必要です。

また工事費の中には保険料や管理費が組み込まれているケースも多いため、費用を削減しすぎるのは良くありません。

工事費用や住民の負担額について、綿密な調整が必要だといえるでしょう。

住民の合意を取ることが難しいケースもある

小規模マンションの場合、大規模修繕の工事費用の負担が大きくなるため、住民の反対が起こりやすいケースも少なくありません。

また、日常生活に影響が出る場合も多いため、合意形成に至らない状況も考えられます。

修繕工事を計画する際は、住民の意見を十分に取り入れる必要があることを覚えておきましょう。

どの程度の工期が発生するか・工事費用の概算・工事中の安全対策など、住民に対する説明の徹底が必要です。

大規模修繕工事期間に注意

小規模マンションの修繕工事では、対応部分が少ない場合に工事期間が短く済むケースも多くあります。

工期が短い場合は、住民への影響が最小限に抑えられますが、工期が長くなるケースについては要注意です。

どのような工事内容で工期が長くなるのか・その間の生活にどの程度影響が出るのか、事前に住民への説明が欠かせません。

工事スケジュールについては綿密に立てたうえで、日常生活への影響が最小限で済むよう、施工会社側と調整しておくと安心です。

また、工事中は騒音や振動が発生するため、近隣住民から理解を得る必要があります。

マンションに住んでいる住民だけではなく、近隣住民への周知も忘れず行うようにしましょう。

まとめ

今回は、小規模マンションで大規模修繕工事を行う際の注意点や対処法について解説しました。

主に注意するべきポイントとしては、以下のような内容です。

• 小規模マンションの大規模修繕は資産価値の維持や住環境の改善、管理組合との関係構築などが挙げられる
• 工事の内容には外壁工事・防水工事・鉄部塗装・シーリング工事・配管工事などがある
• 足場は作業員と住民の安全を守るほか、効率よく作業を進めるために必要
• 工事中や工事後のトラブルには施工内容の不備・修繕費用の増額・住民からのクレームなどが挙げられる
• 小規模マンションで大規模修繕を行う際は工事費の負担額や住民からの合意、工事期間などに注意して行う必要がある

工事の品質や設備が不足している場合や、思った以上に劣化が進んでしまっている箇所が発生した場合に工期が伸びる可能性があります。

その際は追加工事が必要になるケースも多いため、管理会社や施工会社へ早急に相談しましょう。

また、小規模マンションは戸数が少ないため、住民の負担も多くなる場合も考えられます。

工事中の騒音や振動・工期の延長によって住民や近隣からクレームが発生する可能性があるため、工事について事前にしっかり説明し、理解と協力を得ておくと安心です。

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