- 中古マンションの小規模・中規模・大規模修繕工事費用はどのくらいかかるの？内容や費用、周期について教えて！
- 購入時や売却時の注意点やポイントについて知りたい！
近年新築マンションの価格が高騰していることもあり、中古マンションの購入を検討する人が増加しています。
中古マンションは新築より価格が抑えられ、基本的には先着順での販売となるため焦って契約したくなってしまいますが、必ず確認しておきたい項目があります。
それは、マンション購入後から毎月徴収される修繕積立金です。
「いざ住み始めたら修繕積立金が大幅に増額された」「予期せぬ修繕費用を請求された」などのトラブルにならないためにも、事前に確認しておくことが大切です。
この記事では、中古マンションを購入する際にチェックしておきたい修繕積立金や長期修繕計画について、詳しく説明していきます。
中古マンションを購入する際の参考にしていただければ幸いです。
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目次
中古マンションの管理に大規模修繕工事は必要？
どのような建物であっても、長い年月にわたり紫外線や風雨にさらされることで劣化が進んでしまいます。
また、地震や台風などの自然災害によって、見えないダメージが蓄積されていることも考えられるでしょう。
安心して住み続けるためにも、中規模修繕・小規模修繕と呼ばれる日常的に行う細かな修繕とは別に、大規模修繕も行う必要があります。
このうち分譲マンションの場合は、管理組合や修繕委員会が中心となり大規模修繕を行うことになります。
では大規模修繕では、具体的にどのような工事をするのでしょうか。
大規模修繕とは？
大規模修繕は、主にマンションの共用部分に対して行われる工事です。
劣化してしまった外壁の塗装を行うことで外観をよくするだけでなく、建物の躯体部分への水の浸入を防ぎ、建物の寿命を伸ばす大切な役割があります。
また、居住者が安全かつ快適な環境で生活するためにも欠かせない工事です。
適切に大規模修繕を行ってきたマンションとそうでないマンションでは、20年後30年後の資産価値が大きく変わってくることも、念頭においておきましょう。
具体的な工事内容は、
- 外壁補修・塗装
- 防水工事
- シーリング工事
- 階段や手すりなど鉄部の塗装
- エントランス・廊下などの修繕
- エレベーター部品交換・入替
- 給排水管清掃・交換
などがあげられます。
大規模修繕では、劣化した箇所の修繕だけでなく、新しい設備を導入したりバリアフリー化をすすめたりなど、住民のQOLを向上させながら資産価値も高められるような改修工事が並行して行われることもあります。
大規模修繕工事と改修工事の違いについて
修繕工事は、建物の機能や性能を元の状態に戻すことを目的としています。
経年劣化した部分を補修し、建物の寿命を延ばす役割があります。
改修工事は、建物の機能や性能を向上させることを目的としています。
例えば、耐震性能の向上や省エネ設備の導入などが該当します。
マンションの大規模修繕工事にかかる費用について
大規模修繕は工期が非常に長く、工事内容も多岐に渡ります。
大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や築年数によって大きく異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。
- 戸あたり100〜150万円程度（築15〜20年の場合）
- 1平方メートルあたり3〜5万円程度
建物の規模や工事の内容により異なるものの、工事開始から完了まで数ヶ月から1年ほどかかる場合がほとんどです。
また、見積もりの取得や住民説明会の開催など、実際の工事にくわえてさまざまな準備期間も必要なため、全て完了するまで2年ほどかかると考えておきましょう。
また、分譲マンションの大規模修繕にかかる費用は、その建物の区分所有者が負担することとなっています。
区分所有者とは、マンションのような構造的に区分された一部を所有する権利を持つ人を指し、大規模修繕を行う際は区分所有者から選出された管理組合と管理会社が、修繕計画をもとに進めていきます。
マンションの規模や建物の状況にもよりますが、1戸あたり100万円ほどかかると言われており、マンション全体では数千万〜数億円かかる場合もあります。
将来の大規模修繕費用の増加について
建築資材の高騰や労務費の上昇により、将来の大規模修繕費用は増加傾向にあります。2回目、3回目の大規模修繕では、以下のような費用増加が予想されます
- 2回目：戸当たり150〜200万円程度
- 3回目：戸当たり200〜250万円程度
コンサルティングの費用の相場
大規模修繕工事のコンサルティング費用の相場は、工事費用の5〜10%程度です。
例えば、工事費用が1億円の場合、コンサルティング費用は500万〜1,000万円程度となります。
マンションの大規模修繕工事の周期
大規模修繕を行うタイミングに決まりはありませんが、一般的に12年周期で行うことが多いです。
これは、外壁にタイルやモルタルを使用したマンションでは築後10年を経過した場合、3年以内に外壁の打診検査を行うよう建築基準法によって定められていることが関係しています。
大規模修繕工事の新東亜工業はお客様満足度98%
お客様満足度98% ★★★★☆
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大規模修繕工事の費用を賄う方法
大規模修繕の費用を賄うには、主に以下の3つの方法があります。それぞれの方法について詳しく解説します。
修繕積立金の活用
修繕積立金は、マンションの維持管理のために毎月積み立てている資金です。大規模修繕の主な資金源となります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 積立方法 | 月々の管理費とは別に、各戸から徴収 |
| 積立額の目安 | 一般的に㎡あたり月額200〜300円程度 |
| メリット | 計画的に資金を準備できるため、突発的な負担が少なくなる |
| 注意点 | 積立金が不足する場合があるため、定期的な見直しが必要 |
80㎡のマンションで月額200円/㎡の場合、年間192,000円の積立となります。
一時金の徴収
修繕積立金が不足する場合、各住戸から一時金を徴収することがあります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 徴収方法 | 管理組合の総会で決議し、各戸から一括または分割で徴収 |
| メリット | 必要な金額を短期間で集めることができる |
| デメリット | 居住者の突発的な負担が大きくなる可能性がある |
| 注意点 | 徴収額や方法について、十分な説明と合意形成が必要 |
100戸のマンションで1戸あたり50万円の一時金を徴収する場合、総額5,000万円となります。
借入金の利用
金融機関からの借り入れを行う方法もあります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借入先 | 住宅金融支援機構や民間金融機関など |
| 借入限度額 | 住宅金融支援機構の場合、原則1戸あたり500万円まで |
| 金利 | 固定金利（2023年4月時点で年0.82%程度） |
| 返済期間 | 最長10年 |
| メリット | 大規模な工事でも一度に実施できる |
| デメリット | 利息分のコストがかかる |
| 注意点 | 借入には管理組合の総会決議が必要 |
1億円を借り入れ、10年で返済する場合、月々の返済額は約86万円となります。
これらの方法を組み合わせて資金計画を立てることが一般的です。例えば、修繕積立金を主な資金源とし、不足分を一時金の徴収で補う、といった方法が考えられます。
大規模修繕工事に必要な修繕積立金とは
上記でも少し解説しましたが、新築・中古にかかわらず、必ず毎月徴収されるのが修繕積立金です。
大規模修繕には多額の費用がかかるため、毎月少しずつ積立をしていく必要があります。
費用は、毎月1万円前後に設定されているマンションが多いようです。
修繕積立金の積立方式
中古マンションを購入する際に確認しておきたいのが、修繕積立金の積立方式です。
一つが均等積立方式と呼ばれているもので、この方式が採用されている場合20年を超える長期にわたって積立金の金額が変わりません。
そのため、マンション購入当初は「やや高いのでは」と感じるかもしれませんが、計画をたてやすく修繕積立金を滞納してしまう可能性も低く抑えられることがメリットです。
もう一つが段階増額積立方式で、近年多くのマンションで採用されています。
新築マンションを販売する際に割高な印象を与えないよう、新築時には低く設定されています。
段階増額積立方法の場合、少しずつ積立金を値上げしていくことを前提に、長期修繕計画や積立金の額が設定されています。
そのため長期にわたり住み続ける場合は、専有部分の修繕費用だけでなく将来的に値上がりする修繕積立金についても考えておくことが大切です。
修繕積立金が不足した場合の解決策
場合によっては、さまざまな事情で修繕積立金の支払いが厳しくなることもあるでしょう。そのような場合には、早めに管理組合や管理会社へ相談しましょう。
マンションによって対応は異なりますが、支払いを待ってくれたり、分割での支払いが認められたりする場合もあります。
それでも支払いが難しい場合には、早めに売却を検討することも大切です。
滞納を続けてしまうと、近隣住民とトラブルになったり、訴訟に発展してしまったりする恐れもあります。
中古マンションの大規模修繕工事の準備と流れを解説
国土交通省の調査によると、マンションの大規模修繕の平均サイクルは15.2年となっています。ただし、建物の状況や立地条件によって、このサイクルは変動する可能性があります。
工事開始までの期間と準備事項
大規模修繕工事の準備期間は、通常2〜3年程度かかります。主な準備事項は以下の通りです
- 修繕委員会の立ち上げ
- 建物診断の実施
- 長期修繕計画の見直し
- 設計コンサルタントの選定
- 工事内容の検討と概算見積りの作成
- 施工会社の選定
大規模修繕に必要な確認申請手続き
大規模修繕工事の内容によっては、建築確認申請が必要になる場合があります。
主に以下のような工事が該当します。
- 耐震改修工事
- 増築工事
- 用途変更を伴う改修工事
工事完了後の期間と管理組合の役割
工事完了後も、管理組合の役割は重要です。主に以下のような業務があります。
- 工事の完了検査と引き渡し
- 工事費用の精算
- 修繕履歴の記録と保管
- 次回の大規模修繕に向けた長期修繕計画の見直し
中古マンション購入・売却時の大規模修繕工事のタイミングについて
マンションの大規模修繕は、購入や売却を検討する際の重要な判断材料となります。ここでは、大規模修繕と不動産取引の関連性について詳しく解説します。
購入検討時の注意点
購入を検討する際は、大規模修繕の実施状況や計画を詳細に確認することが重要です。
直近で大規模修繕が行われたマンションは、当面大きな出費がない可能性が高く、安心して購入できます。
一方、近い将来に大規模修繕が予定されている場合は、その費用負担を考慮に入れる必要があります。
例えば、築20年の中古マンションで、まだ大規模修繕が行われていない場合、購入後すぐに修繕費用の負担が発生する可能性があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 修繕履歴の確認 | 過去の大規模修繕の実施状況と内容を確認 |
| 長期修繕計画の確認 | 今後の修繕計画と予算を確認 |
| 修繕積立金の確認 | 現在の積立金額と将来の負担額を確認 |
| 建物の状態確認 | 外観や共用部分の状態を実際に確認 |
売却検討時のポイント
売却を考えている場合、大規模修繕のタイミングは重要な要素となります。
大規模修繕直後は、建物の状態が良好なため、比較的高値での売却が期待できます。
ただし、修繕費用の回収までには至らない可能性もあります。
例えば、5,000万円で購入したマンションに100万円の修繕負担をした直後に5,050万円で売却した場合、修繕費用を完全に回収することはできません。
| タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 大規模修繕直後 | 建物の状態が良好で高値売却の可能性 | 修繕費用の回収が難しい場合がある |
| 大規模修繕の数年前 | 修繕費用負担前に売却できる | 建物の状態により価格が低下する可能性 |
| 大規模修繕の計画段階 | 修繕計画をアピールポイントにできる | 具体的な修繕内容や費用が不明確 |
修繕前後の価格変動
大規模修繕の前後でマンションの価格が変動する可能性があります。
以下の要因が価格に影響を与えます。
- 建物の外観や設備の向上
- 修繕積立金の残高変化
- 今後の修繕計画や費用負担の見通し
一般的に、大規模修繕後はマンションの価値が上昇する傾向にありますが、その上昇幅は修繕内容や市場動向によって異なります。
中古マンション購入時に確認しておきたい長期修繕計画のポイント
中古マンションの購入を検討している方であれば、長期修繕計画という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
住民の安全で快適な生活環境を整え、資産価値を維持するために、どのような工事をどういったタイミングで行うかが検討された計画書です。
これに基づいてマンションの管理が行われていくことになりますので、マンション購入時には当事者意識を持って関わることが大切です。
購入時に確認しておきたい、長期修繕計画のポイントについて紹介します。
長期修繕計画があるかどうか
新築・中古に関わらず、長期修繕計画が検討されていないマンションが存在します。
全体の1割弱にあたるマンションが、長期修繕計画を作成していないとも言われています。
長期修繕計画がなければ、その場しのぎの修繕を行っていくことになり、将来的に資産価値の維持・向上を期待することは難しいといえるでしょう。
そのため、中古マンションを購入する場合には、きちんとした長期修繕計画があるマンションを選びましょう。
修繕履歴・次の大規模修繕予定を確認する
これまでにどんな修繕工事を行っているのか、また計画通りに修繕が行われているのかといった修繕履歴も、長期修繕計画とあわせて確認するようにしましょう。
計画通りに修繕が行われていないのであれば、修繕費がすでに不足している可能性もあります。
また、次の大規模修繕がいつ予定されているかも確認しておくと安心です。
次の大規模修繕に充てる費用が十分に積み立てられているかも、あわせて確認しましょう。
計画の見直しを行っているか
長期修繕計画は、一度作成して終了ではありません。
建物の劣化状況や社会状況・災害等により、当初の計画通りに進まないことも少なくありません。
5年程度を目安に長期修繕計画を見直し、内容に照らし合わせて修繕積立金の額が妥当であるかを確認していく必要があります。
新築時に作成された計画のまま見直しが行われていないのであれば、今後大幅な修繕積立金の値上げや一時金の徴収など、想定外の費用がかかる事態に陥るリスクがあります。
大規模修繕工事を検討中のマンションは注意
購入を検討している中古マンションが、大規模修繕工事を検討中の場合は注意が必要です。
なぜなら、入居直後に一時金として多くの修繕費用を請求されたり、修繕積立金の値上げがある可能性があるからです。
大規模修繕を検討しているかどうかは、重要事項説明書に必ず明記することになっていますので、忘れずに確認しておきましょう。
大規模修繕工事を行う会社は適切か
大規模修繕工事では、1つの建物に対し多くの工事を同時に行う場合もあります。
それぞれの工事を別々な会社へ依頼すると、連携不足で工期が遅れたり契約のタイミングがバラバラになることで、時間や手間がかかったりすることも考えられます。
工事を効率よくスムーズに行うには、大規模修繕工事のノウハウが蓄積された会社へ依頼することが大切です。
まとめ
中古マンションの大規模修繕工事は、建物の長寿命化と資産価値の維持に欠かせない重要な取り組みです。
適切な時期に適切な内容で実施することで、快適な居住環境を長期にわたって維持することができます。
大規模修繕には多額の費用がかかりますが、計画的な積立や補助金の活用など、様々な方法で費用負担を軽減することができます。
また、工事中の生活への影響やトラブルについても、事前の準備と対策を行うことで、スムーズな工事の実施が可能です。
マンション購入を検討している方は、大規模修繕の実施状況や計画を確認し、将来の費用負担を考慮することが重要です。
一方、売却を考えている方は、大規模修繕のタイミングを考慮して、適切な時期に売却することで、より有利な条件での取引が期待できます。
大規模修繕工事は、マンション管理組合と居住者全員で取り組むべき重要な課題です。
専門家のアドバイスを受けながら、長期的な視点で計画を立て、適切な修繕を行うことで、快適で安全な住環境を維持していくことができるでしょう。
大規模修繕は新東亜工業がおすすめ！
中間マージン0だから他社より安い費用で工事が可能
※中間マージン=仲介手数料
- 大規模修繕工事
- 解体工事
- 防水工事
- 外壁塗装
- 屋根工事
- シーリング工事
- 長尺シート工事
- 下地補修工事
- 足場工事
- タイル工事
- 洗浄工事
- 電気、水道、外溝工事等
大きな強みは「自社で完結」
施工価格と見積りには絶対的な自信を持っていますので、他社との相見積りも大歓迎です。
ご予算と現場調査の結果、長期的な視点での資産価値向上をバランスよく考慮し、お客様にとってベストな選択肢をご提案します。
