マンション大規模修繕工事で管理組合の役割は?管理会社や理事会との関わり

マンションの管理組合は具体的に何をするの？管理会社と別って本当？

小規模・中規模・大規模修繕工事における管理組合の役割について詳しく知りたい！

マンションの大規模修繕を行う際に、重要な役割を担うのが管理組合です。

大規模修繕はマンションに安全に暮らすためや、資産価値を守るために欠かせません。

では、管理組合は一体どのような形で携わるのでしょうか？

本記事では、マンションの大規模修繕で必要な管理組合の役割について詳しく紹介します。

また、そもそも管理組合について疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。

そのため、管理組合とはどのような役割があるのかについても解説いたします。

管理組合が主体となってマンションの大規模修繕を行うケースについても紹介し、どのように修繕を進めればいいのかが具体的にわかるためぜひ参考にしてください。

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マンションの管理組合とは？

管理組合は、分譲マンションの購入者によって構成される団体です。

マンションを購入すると、購入した方は区分所有者になり自動的に管理組合の一員となります。

管理組合の役割は他のマンション購入者と共同して、建物または敷地など住環境を整えて管理を行わなければなりません。

またマンションは、単独で持つ専有部分と共有する共用部分に分けられている場合がほとんどで、専有部分は区分所有者が管理をしますが、共有部分は誰かが見ないと管理が行き届かなくなります。

住心地が悪くなったり価値が低下したりする恐れがあるため、快適に過ごせるよう組合員による管理が必要なのです。

参考：総務省 マンション管理組合について

大規模・中規模修繕工事における管理組合の役割

マンションの維持管理や修繕、規約の制定など、マンションの運営に関する様々な業務を行っています。

管理組合は総会で意思決定を行い、理事会がその執行を行います。

管理組合員の主な役割は以下の通りです。

• 共用部分の維持管理
• 修繕計画の策定と実施
• 規約の制定と改定
• 会計管理
• 住民間のトラブル解決

管理組合と管理会社の関わり

管理組合は、マンションの管理業務を一部または全部を管理会社に委託することができます。

管理会社は、管理組合の業務の一部を代行する専門業者であり、建物管理、清掃、警備、修繕などの業務を請け負っています。

そのため、主体となってマンションを管理するわけではありません。

あくまで管理会社は管理の依頼をされる側で、メインで管理をするのは管理組合です。

管理会社に依頼しないケース

なかには管理を管理会社に依頼しないケースもあります。

管理組合に専門知識がある場合は、直接施工することも可能です。

また、規模が小さいマンションの場合は、管理会社に依頼するよりも、管理組合で直接施工した方がコストを抑えられることもあります。

管理会社との信頼関係が十分でない場合も、直接施工することでトラブルを回避することができます。

管理会社に管理を依頼しない場合は自分たちで自主管理を行いますが、一律したルールがあるわけではなくマンションによって決まりが異なります。

そのため、マンションを購入したら管理規約を確認しておきましょう。

マンションの大規模修繕工事をする際の管理組合と理事会の役割

大規模修繕工事をする際、管理組合と理事会はさまざまな役割を担います。

具体的には、工事前・工事中・工事後の3つに分けられるのが基本です。

大規模修繕工事前の準備

大規模修繕工事は、すぐに行うことはできず時間をかけて準備をしなければなりません。

工事の1〜2年前に修繕委員会を立ち上げる必要があります。

修繕委員会は、マンションの区分所有者で構成された専門委員会です。

修繕委員会を設置する際は、理事会がメインとなり公募で委員を選出します。

立ち位置としては、管理組合や理事会の諮問機関です。

理事会は、管理組合と修繕委員会が対立しないように管理を行う必要があります。

大規模修繕工事を適切に進める役割があり、管理組合の負担を減らします。

また、修繕委員会が大規模修繕工事における実務を担いますが、最終決定権があるわけではありません。

あくまで最終決定を行うのは理事会です。

修繕委員会は理事会直下の組織で、理事会の意思決定をサポートするため資料をまとめたり、報告を行ったりします。

大規模修繕工事中の管理組合について

大規模修繕工事を行っている際は、基本的に修繕委員会が対応します。

管理組合と理事会が行うのは、下記の対応です。

• 住居者や近隣住民からのクレーム対応
• 工事定例会への出席
• 工事における情報発信
• コンサルタントとの進捗確認

工事におけるクレームは、基本的には工事業者の現場代理人が対応します。

しかし、管理組合や理事会が一切関わっていないような対応だと、問題が深刻化する場合も少なくありません。

そのため、クレーム対応に関しては前もって対応や体制を整えておくと良いでしょう。

大規模修繕工事を行っている際は、住居者の生活に大きな影響を与えてしまいます。

例えば外壁やバルコニーの工事を行う場合、作業員が出入りしたり、洗濯物が干せなかったりします。

さらに臭いやホコリが発生するため、気軽に窓を開けられません。

そのため居住者は、工事期間中に不便を感じるためストレスも溜まります。

しかし、工事を進めるためには住居者の理解と協力が不可欠です。

立ち会いをしてもらったり、荷物や車を移動してもらったりするケースがあります。

理解と協力を得るために、管理組合や修繕委員会は住居者へのフォローをしっかり行いましょう。

大規模修繕工事後の管理組合の対応

大規模修繕工事が終わったら、竣工検査を行います。

竣工検査は監理をお願いしたコンサルタントが行い、修繕委員会・管理組合・理事会も立ち会います。

もし、竣工検査で手直しをした場合、状況確認ができれば引き渡し完了です。

その際、管理組合と理事会は工事業者と引き渡し書類を交わす必要があります。

工事によって引き渡し書類は異なりますが、主に取り交わす書類は下記のとおりです。

• 竣工図
• 図面
• 保証書(防水や塗装)
• 写真(工程写真や完成写真)
• 材料出荷証明書
• 工事日報
• 打ち合せ議事録

書類を取り交わしたら、次の大規模修繕工事や定期修繕工事に備え、厳重に保管します。

また、書類は今後の長期修繕計画の見直しにも活用されるものです。

最終的な決定権は、管理組合と理事会が行う総会にあります。

工事をスムーズに進めていくためにも、各種の項目を入念にチェックしながら進めていくことが重要です。

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管理組合の大規模修繕工事の実施方法

管理組合の大規模修繕工事の実施方法は、以下の4つが挙げられます。

• 管理会社主導方式
• 設計管理方式
• 責任施行管理方式
• コンサルタントに依頼

管理会社主導方式

管理会社に大規模修繕をお願いする方法です。

建物診断・実施設計・施工・施工管理など、管理会社が主体となり行います。

管理会社主導方式のメリットは、管理組合の負担を減らせることです。

マンションについてよく知っている管理会社であれば、安心して依頼できるでしょう。

また管理会社主導方式は、責任の所在も明らかになっているのも利点です。

ただ、第三者によるチェックがないため、必要のない工事項目を増やされる恐れもあります。

管理会社に直接依頼をするため、比較的費用は高額になりやすいのが特徴です。

設計監理方式

設計監理方式は、設計事務所に建物診断・設計・工事監理などをお願いし、施工業者に依頼する方法です。

第三者に施工チェックを依頼するため、必要のない工事項目の追加を防げ、品質チェックもしっかり行われます。

工事は公募で業者に依頼するため、コストを抑えやすいのがメリットです。

しかし設計事務所の選定は慎重に決める必要があるため、よくリサーチしておかなければなりません。

また、設計と工事をそれぞれで依頼するので、工事費とは別途で管理費が発生します。

そのため、小規模のマンションの場合は割高になりやすいです。

責任施工管理方式

責任施工管理方式は、1社にまとめて建物診断・実施施工・施工管理を依頼する方法です。

設計から施工を1社にお願いするため、責任の所在がハッキリしています。

また、打ち合わせを行う手間や時間を短縮できるため、管理組合の負担を減らせるのが大きなメリットです。

設計会社を使わないことから監理費は発生しないため、コストを抑えられます。

しかし、設計については各社の基準で行い、工事内容が異なるため価格の比較が困難です。

さらに見積もり期間が長くなる傾向にあり、場合によっては1ヶ月以上かかるケースもあります。

そのため、受注がキャンセルになると無駄になってしまう恐れもあるでしょう。

また、責任施工管理方式は手間がかかる割には利益が出づらいです。

小規模のマンションの場合は、受注してくれる会社を見つけるのが少々難しいといわれています。

コンサルタントに依頼

管理組合はマンションの住居者で構成されているため、基本的に大規模修繕の知識がない場合がほとんどです。

知識がない状態で大規模修繕を行うのはリスクがあるため、専門家であるコンサルタントに依頼をします。

コンサルタントに依頼すれば、修繕計画・施工管理・住民説明会など大規模修繕に必要なことをサポートしてくれます。

管理組合の手間や負担を大きく減らせるため、スムーズに大規模修繕を進められるでしょう。

ただし、コンサルタントを採用するためには費用がかかるため、しっかりと予算を確認しておく必要があります。

また、コンサルタントを選定する際は下記のポイントを参考にしましょう。

• 小規模・中規模・大規模修繕工事の実績の有無
• 管理組合の運営についての知識の有無
• 報酬の詳細が明らかになっているか
• アフターフォローの有無
• ノーリベート宣言の有無
• 説明がわかりやすいか

マンション大規模修繕の管理組合の役割まとめ

マンションの大規模修繕で必要な管理組合の役割について詳しくご紹介しました。

ご紹介した内容をまとめると下記のとおりです。

• マンションの管理組合は、購入者によって構成される団体で管理や住環境を整えなければならない。
• 管理組合と管理会社の関わりについて、あくまで管理会社は管理組合から依頼される側。
• マンションの大規模修繕工事をする際の管理組合の役割は、修繕委員会を立ち上げて理事会のサポートを行う、工事期間中の対応全般、工事後の立ち会いなど。
• マンションの大規模修繕を管理会社がする場合は、管理会社主導方式、設計監理方式、責任施工管理方式、コンサルタントに依頼などの方法がある。

マンションの大規模修繕を行うにあたり、管理組合の立ち位置はとても重要だといえます。

管理組合の役割をしっかりと理解したうえで、大規模修繕にあたりましょう。

大規模修繕をスムーズに行うためにも、管理組合の役割だけではなく実施方法についても知っておくことが大切です。

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