大規模の修繕・大規模の模様替えの建築基準法における定義や確認申請とは

• マンションの大規模な模様替えって、普段行う「模様替え」と違う？
• 大規模な模様替えにも確認申請は必要なの？

マンションの大規模模様替えと大規模修繕には、どのような違いがあるのかご存じない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「どちらもマンションに手を加える点では同じなのでは？」と思いがちですが、厳密にはそれぞれ異なる工事を指します。

また、改修や補修などさまざまな名称があるため、ご自身の所有するマンションにはどれが該当するのか確認したいですよね。

そこで今回の記事では、大規模修繕や模様替えについてだけでなく、確認申請が必要になるのか・迷った場合どのようなことを行えばいいかについてもご紹介していきます。

マンションの大規模模様替えや大規模修繕を検討されている方や、これからマンション購入をお考えの方はぜひ参考としてお役立てください。

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建築基準法によるマンションの大規模模様替えとは

マンションの大規模模様替えとは、どのようなものを指すのでしょうか。

建築基準法にでは、大規模な修繕・模様替え共に「建築物の主要構造部分のうち一種以上について半分以上の修繕・模様替えをいう」と定義しています。

いずれも同じ条件を指しますが、言葉としての意味合いが異なります。

このうち模様替えは、既存のものとは別な資材や工法を用いる工事を指す言葉です。

ただし、あくまでも主要構造部分に対しての工事を指すため、普段行う「模様替え」とは全く性質が異なります。

「外観の印象を変えて入居者を増やしたい」「これまでと同様の設備では利便性の向上が図れない」という場合に行う工事は、大規模模様替えに相当するでしょう。

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マンションの大規模修繕工事とは

大規模模様替えに関して詳しく説明しましたが、一方の大規模修繕とはどのような工事なのでしょうか。

大規模修繕工事で使用する資材については、これまでと同じ資材を使用し同じ工法で工事が進みます。

大きく印象や使い勝手を変更したくない場合や、コストを抑えたい場合は修繕工事が適しているでしょう。

ただし、既存の資材や工法が修繕したい内容に即していない場合には、大規模模様替えが必要となる場合もあります。

「大規模修繕と大規模模様替えのどちらかを選択する」というわけではなく、必要な工事内容や使用される資材などによって呼び方が変わる、と覚えておくとよいでしょう。

「大規模」とされる基準と工事例

模様替えと修繕で大きく異なる部分として、資材や工法について紹介しましたが、そもそも「大規模」とはどのような規模の工事を指すのでしょうか。

施工面積が1箇所で50％を超える場合は大規模にあたりますが、具体的にはどのような工事があるのでしょうか。

屋根の葺き替え

屋根を野地板から交換する場合や屋根形状の変更などは、建物の主要部分への工事にあたるため「大規模」な工事です。

ただし、屋根の防水塗装や単純な塗り替えは、大規模にはあたりません。

外壁の塗り替え

特にマンションの外壁は面積が大きく、足場を組んだり作業員を多く配置したりする必要があります。

また、浮きや剥がれなどの補修も同時に行われるケースがほとんどです。

外壁の塗装に使用されている塗料の耐用年数は10年前後のものが多いため、大規模修繕工事ではほとんどの場合で塗装工事を行います。

エレベーターの入れ替えや設置

エレベーターは重量があり、壁や床を貫通させる工事が必要です。

また工期も長く費用も高額ですが、入居者の快適度が格段にアップするため、大規模修繕工事のタイミングで入れ替えや部品交換を行うケースが多くあります。

大規模修繕のように大規模の模様替えに確認申請は必要？

建物を建築する場合には、必ず確認申請を行う必要があります。

では、大規模模様替えの場合も該当するのでしょうか。

大規模な模様替えは、建築基準法上の「大規模修繕」には含まれず、建物の構造や耐力性能に影響を与えない工事であるため、確認申請は不要です。

建築基準法では、建物の新築や増改築・移転の際だけでなく、大規模修繕や大規模模様替え・エレベーターの設置や車庫の新設などさまざまな工事が申請の対象となります。

また消防法を根拠として申請が必要になる場合もあるため、このような工事を行う際は、あらかじめ申請対象であるかを確認しておくことが大切です。

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マンションの大規模修繕・大規模模様替え工事を行う理由

大規模修繕工事は、管理組合が作成する「長期修繕計画書」に沿って行われます。

しかし、実際に暮らしているなかで「本当にこの工事は必要なのだろうか？」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

特に新築の状態で入居した場合や、リフォーム・リノベーションが行われた場合は必要性に疑問を感じる方も多いでしょう。

では、マンションの大規模修繕工事はなぜ必要なのでしょうか。

安全性の確保

大規模修繕工事では、建物の主要部分に対する工事が行われます。

工事を行うことで、外壁や屋根からの雨漏りや害獣の被害・耐震性などが増し、入居者や周辺の方への安心感にもつながります。

特に日本は災害が多いため、安全性の高さは大きなアピールポイントです。

長期間住み続けられる安心感を提供できるため、オーナーと入居者の関係性も良くなり、管理組合や防災意識の向上にも役立つでしょう。

資産価値の維持・向上

工事を適切に行い安全性が確保されることで、資産価値の維持や向上にも良い影響を与えられます。

入居者の満足度が上がることで入居率も向上し、人気物件となれば資産としての価値も高まるでしょう。

安定したマンション経営を望む場合には、欠かせない工事であると言えます。

将来的なメンテナンスコストの削減

安全性や資産価値が向上し、入居率が上がればそのぶん毎月の修繕積立金も確保しやすくなります。

大規模修繕だけでなく、日常的な修繕も行う必要があることから、計画的な資金計画も重要です。

資金計画が立てやすい状況であれば、長期修繕計画の前倒しや中規模・小規模の修繕にも対応しやすくなるでしょう。

このように、大規模修繕工事には安全性の確保や資産価値の維持・向上など、さまざまな役割があります。

計画的に工事を進めることで、あらゆる面において大きなメリットがあると言えるでしょう。

マンションのなかには大規模修繕計画自体を作成していない物件もあるため、これからマンションの取得を検討している方は、事前に確認したうえで適切に実行されているかも確認しておくことが大切です。

長期修繕計画はどのように立てる？

メリットの多い大規模修繕工事ですが、どのように計画すればいいのでしょうか。

マンションでは管理組合や管理会社が、テナントビルやオフィスビルではオーナーが主に計画を立てます。

使用されている資材の耐用年数をはじめ、国土交通省が定めるガイドラインに沿って計画される場合がほとんどです。

約12年の周期で行う場合が多く、これまでの補修内容や入居者の要望なども加味して決められるでしょう。

また大規模修繕の周期では対応できない補修箇所がある場合は、前倒しを行い中規模修繕や小規模修繕として工事が進められる場合もあります。

このような場合や入居者の変動により、定期的な見直しを行うことも必要です。

さらに、大規模修繕が必要になる前のタイミングで、建物の現状調査をしておくことでも、必要な工事であるか判断できるでしょう。

大規模修繕・大規模模様替えを行う工事依頼先の選び方

実際に大規模模様替えや大規模修繕を依頼したいと思った場合、どのような基準で施工会社を選ぶべきでしょうか。

以下の項目に沿って確認しながら、施工業者を選定しましょう。

費用

どのような工事であっても、費用はかかります。

また費用は入居者からの修繕積立金が充てられるため、どのような工事でも行えるわけではありません。

そのため、費用に見合った内容の工事を行う施工会社を選ぶことが大切です。

対応

施工を依頼する際の対応だけでなく、入居者や周辺に住む方への対応も見ておく必要があります。

工事中は騒音やにおいなどで、少なからず生活に影響を与えてしまいます。

事前の周知や騒音・におい対策などをしっかり行う施工業者であれば、大きなクレームとなり工事が中断したり遅延したりするリスクを避けられるでしょう。

実績

これまでに行った施工内容を確認し、どのような実績があるのかを確認しておくことも重要です。

特に大規模修繕工事を請け負う会社では、さまざまな工事を並行して行う場合もあるため、ノウハウの有無が工期に直結します。

実例をもとに施工内容を提案してくれるような会社であれば、より安心して依頼できるでしょう。

見積もり

工事を発注する場合、見積書は欠かせない書類のひとつです。

どの部分に対し、そのような資材を使用してどのような工法で進めるのか、詳細な見積もりを出してもらい確認しておきましょう。

また工事を任せっきりにせず、適宜報告をしてもらうことで、より信頼関係も築けます。

アフターフォロー

工事をしたにも関わらず不具合が見つかったり、他の場所への影響が及んでしまう場合もあります。

そのような場合に、どのようなアフターフォローを行ってくれるのか、事前に確認しておきましょう。

また定期的に施工箇所のメンテナンスにも応じてもらえれば、より安心です。

まとめ

マンションにおける大規模模様替えを行う際は、さまざまな面に注意が必要です。

また内容や定義について知っておくことで、より安全・安心な工事を進められるでしょう。

• 大規模模様替えとは既存の資材や工法を使用せず行う修繕工事
• 「大規模」にあたるのは屋根や外壁など建物の主要部分
• 建築基準法や消防法により確認申請が必要
• 安全性や資産価値・将来的なメンテナンス費用の軽減のため大規模修繕工事が必要
• 費用や対応、見積もりやアフターフォローなどを確認して依頼先を選定する

マンションの大規模修繕や大規模模様替えは費用や工期・入居者や周辺環境への影響が大きいため、計画的かつ優先順位を決めて行う必要があります。

特に収益物件として所有している場合や、人気のエリアから離れた場所の物件では、美観や設備の充実とともにきちんとした修繕が行われているかによって、建物としての評価が左右されてしまいます。

普段から小規模・中規模の修繕を確実に行い、機能や安全性を維持することが安定した経営につながるでしょう。

マンションに関する工事や言葉にはさまざまなものがあるので、意味を理解したうえでスムーズな手続きが進められるよう、事前に準備をしておくことが大切です。

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