賃貸マンションと分譲マンションの違いとは?大規模修繕はどっちもメリット!

・マンションのグレードをアップさせたいけど、小規模・中規模・大規模修繕はどの修繕工事をすればいいのかわからない。

・分譲マンションと賃貸マンションでは修繕費用に違いがあるの？

マンションでは十数年おきに大規模修繕工事が行われますが、なぜ大規模修繕が必要なのでしょうか。

そこでこの記事では、大規模修繕の目的をはじめ分譲と賃貸による違いについて解説していきます。

マンションには分譲と賃貸の2種類があり、それぞれ大規模修繕の進め方が異なります。

ぜひ最後まで読んで、大規模修繕のイメージを掴んでみてください。

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分譲マンションと賃貸マンションの違い

分譲マンションと賃貸マンションの主な違いについて、以下の表にまとめました。

分譲マンションと賃貸マンションの大きな違いとして以下が挙げられます。

所有者の違い

分譲マンションは専有部分ごとに分譲されているため複数の所有者がいますが、賃貸マンションのオーナーは個人や会社です。

所有者が異なることにより、意思決定の流れや決定する方が異なります。
分譲マンションでは管理組合や理事会が意思決定を行いますが、賃貸マンションはオーナーが意思決定を行います。

設備・共用施設の充実度の違い

分譲マンションには、暮らしを充実させる設備・共用施設が充実しています。

これはマンション購入者が長期的に暮らせるよう、居住性が重視されているからです。

一方賃貸マンションは一定期間だけ居住する方が多いため、設備・施設よりも立地や利便性が重視されるでしょう。

リフォームの可否の違い

分譲マンションでは、マンション規約の範囲内で専有部分であればリフォームが可能です。

賃貸マンションは住人の所有物ではないため、原則として借主がリフォームを行うことはできません。

マンションにおける大規模修繕の目的

マンションにおける大規模修繕は、次のような目的で行われます。

長く安全にマンションを維持するため

マンションには寿命があり、年月とともに徐々に劣化していきます。

長く安全にマンションを良い状態のまま維持できるように、大規模修繕工事が行われます。

マンションを維持するために最も大切なのが、コンクリート内部の劣化を防ぐことです。

外壁のひび割れや防水層の亀裂などを補修せずに放置すると、内部の鉄筋が錆びて建物自体の強度が低下してしまうでしょう。

地震や台風などの自然災害が多い日本では、構造部分の強度が低下すると非常に危険です。

また大規模修繕では、外壁タイルの補修も行われます。

気温の変化によるコンクリートの伸縮・膨張により、外壁タイルとコンクリートの接着力が徐々に弱くなっていきます。

この状態が続くとタイルが剥落し、通行人の命に関わる事故につながるかもしれません。

このような理由により、マンションには定期的かつ大規模なメンテナンスが必要なのです。

マンションの資産価値の低下を防ぐため

大規模修繕は、マンションの資産価値低下を防ぐ役割もあります。

建物が経年劣化すると、そのぶん資産価値も下がります。

このような資産価値の低下を防ぐために、塗装工事・防水工事などをはじめとする大規模修繕が行われます。

さらにバリアフリー化・セキュリティ対策工事などを行えば、資産価値の向上も期待できるでしょう。

また賃貸マンションの場合は、大規模修繕により入居率をアップさせることで、さらなる収益化が見込めます。

建物をグレードアップさせるため

大規模修繕では、建物をグレードアップさせる工事が行われるケースもあります。

例えば共有部分のバリアフリー化です。

特に高齢者が多いマンションでは、バリアフリー化のメリットは大きいです。

公道と敷地の段差を解消したり、スロープを設置したり、エントランスに自動ドアを設置したりすると、より快適な住環境を作れます。

時代のニーズに合った設備を導入することも、大規模修繕の大きな目的です。

入居者が集まりやすくなる

老朽化した古いマンションよりも、新しくて綺麗なマンションに住みたいという方は多いでしょう。

特に単身・ファミリー世代は、外観や共用部分の綺麗さが入居の決め手となる傾向があります。

大規模修繕を行い共用部分の設備更新を進めることで、新たな入居者が集まりやすくなるでしょう。

また、大規模修繕工事を計画的に行っていることは、管理組合の機能が正常であることの証にもなります。

分譲マンションの場合は長く住み続けることを前提にしているため、設備や機能性以外の部分もアピールすることで入居率も上げられるでしょう。

大規模修繕とは

大規模修繕は、建物の経年劣化を防ぐために行われます。

基本的には新築時の状態に近づけるような補修工事がメインですが、資産価値を維持するために景観を良くしたり、安全性を高めたりする工事も行われるでしょう。

建築基準法では、屋根・階段・壁などの1種類以上かつその半分以上を、修繕・模様替えする大規模な工事のことを指します。

大規模修繕の費用・工期

分譲マンションでは、1戸あたり100万円前後の工事費用が発生します。

ただし2回目以降の大規模修繕では修繕箇所が多くなるので、費用が高くなる場合もあります。

また工期も4か月以上かかることが多く、長期的な計画をもとに工事を行う必要があります。

ちなみに計画から着工までに半年～2年ほどかかるケースが多いです。

大規模修繕の工事内容

大規模修繕では、次のような工事が行われます。

• 足場設置
• 外壁塗装工事
• 鉄部塗装工事
• 防水工事
• 給排水管工事

工事期間に、これらの工事が幅広く行われます。

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大規模修繕における分譲マンションと賃貸マンションの違い

大規模修繕において、分譲マンションと賃貸マンションの違いについて以下の表にまとめました。

分譲マンションと賃貸マンションの大規模修繕工事では、費用負担の主体や意思決定のプロセスが異なります。しかし、いずれの場合も、建物の長寿命化と居住者の快適性を維持するために、適切な時期に必要な修繕工事を行うことが重要です。

分譲マンションと賃貸マンションの大規模修繕の大きな違いは以下が挙げられます。

大規模修繕の範囲の違い

分譲マンションと賃貸マンションでは、大規模修繕を行う範囲が異なります。

分譲マンションでは共有部分のみの修繕で、専有部分は所有者が各自で修繕する必要があるでしょう。

共有部分の例としてはエントランス・エレベーター・廊下・住戸に不随したバルコニーなどが挙げられます。

一方賃貸マンションは、共有部分も専有部分もオーナーが修繕を実施します。

大規模修繕を行うタイミングも、賃貸マンションの場合はオーナーの判断で決まるでしょう。

意思決定者の違い

大規模修繕工事では「いつ行うか」「どのような工事が必要か」ということを決める必要があります。

このような判断は、分譲マンションの場合では区分所有者全員で結成される管理組合が行います。

このうち実際に大規模修繕を発注するのは、管理組合の中から選ばれた人で構成される理事会です。

また場合によっては理事会の中から、大規模修繕のための「修繕委員会」が組織される場合もあります。

対して賃貸マンションでは、オーナー自身の判断で大規模修繕の時期・内容を決定します。

もちろん大規模修繕を行うには住民からの理解が欠かせないため、掲示板・ポスティングなどを活用し住民とのコミュニケーションや周知を欠かさないことが大切です。

分譲マンションで大規模修繕を行うメリット・デメリット

分譲マンションで大規模修繕を行うことには、次のようなメリット・デメリットがあります。

分譲マンションで大規模修繕を行うメリット

分譲マンションの大規模修繕は、1人あたりの負担が軽い傾向にあります。

1戸あたり100万円前後の費用はかかるものの、マンションの購入時から毎月支払う修繕積立金があてられるため、住民は別で費用を用意する必要はありません。

住み始めた時点から、すでに修繕積立金を集める仕組みは安心できるでしょう。

また、主に構造部分を重点的に工事するため、修繕後の安全性や快適さがアップすることもメリットと言えます。

またオーナーのメリットとしては、新築時に近づける工事を行うことで、買い手に好印象を与え購入に繋げやすくなる点が挙げられます。

分譲マンションで大規模修繕を行うデメリット

分譲マンションでの大規模修繕には、デメリットもあります。

管理組合や理事会で意思決定が行われるため、計画を立てるために時間がかかるでしょう。

定期的な理事会や臨時の説明会などに出席し、意見を交換しながら計画を進めていく必要があります。

さらに工事箇所の調査や見積もりに関する話し合いなど、工事の調整に1年以上かかるケースもあります。

また、自身が望む内容とは異なる決定が下される場合もあるでしょう。

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賃貸マンションで大規模修繕を行うメリット・デメリット

賃貸マンションにおける大規模修繕では、次のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

オーナーの意見が採用されることが、賃貸マンションにおける大規模修繕のメリットです。

スケジュールも比較的自由に決められるため、予算に合わせて小規模や中規模の修繕工事を行ったり、複数回に分けて工事を行ったりする選択も可能です。

適切に大規模修繕を行うことで建物の寿命を伸ばすこともでき、建て替えよりも利益が見込めるケースもあります。

また、入居率も安定しやすくなります。

内覧時の第一印象も良くなり、家賃を下げなくても入居者が見つかりやすくなるでしょう。

共用部分の設備がきちんと補修されていると、入居者の安心感にもつながります。

さらに大規模修繕の費用は、施工内容によって減価償却ができるので、設備投資を経費にできて所得税・法人税を抑えられるメリットもあります。

デメリット

デメリットとしては、修繕費用を全てオーナーが負担しなければならない点です。

一般的には数千万円の費用がかかりオーナーの負担も大きいため、計画的に資金を用意しなくてはなりません。

また修繕計画も、すべてオーナーが立てる必要があります。

オーナーの知識・経験・修繕に取り組む際の姿勢などが、大規模修繕の品質にも密接に関わってくるでしょう。

分譲マンションの大規模修繕で注意すべきポイント

分譲マンションの大規模修繕では、次のポイントに注意しなければなりません。

不具合の早期発見を心がける

分譲マンションの大規模修繕では、不具合の早期発見が大切です。

大規模修繕の時期までに適切にメンテナンスしているマンションであれば、劣化が少なく大規模修繕の費用を抑えることにもつながるでしょう。

所有者とオーナーの意見の違い

実際に所有者としてマンションに住んでいる方と、運用を行っているオーナーとでは、意見が異なる場合もあるでしょう。

実際に住んでいる所有者は、住環境を良くするための大規模修繕は当然必要だと考えます。

修繕積立金の値上げに対する考えの違い

実際に住んでいる所有者とオーナーでは、修繕費用に関する考え方が異なる場合もあります。

築年数が経ち、修繕積立金の値上げが必要な場合であったとしても、反対意見を持たれるかもしれません。

大規模修繕は建物の維持に必要な工事のため、費用だけでなく計画についても話し合いの場を設ける必要があるでしょう。

マンションの大規模修繕における分譲と賃貸の違いまとめ

マンションの大規模修繕は、賃貸か分譲かによってさまざまな面で違いがあります。

• 分譲マンションは複数の所有者がいるが、賃貸マンションはワンオーナー
• 分譲マンションは、暮らしを充実させる設備・共用施設が充実している
• 賃貸マンションは住人の所有物ではないので、原則として借主はリフォームを行えない
• マンションは「長く安全にマンションを維持するため」「マンションの資産価値の低下を防ぐため」などの理由で大規模修繕が行われる
• 大規模修繕を行うと、入居者が集まりやすくなる
• 大規模修繕は、建物の経年劣化を防ぐために行われる
• 1戸あたり100万円前後の工事費用が発生する
• 分譲マンションと賃貸マンションの大規模修繕には、工事の範囲や意思決定者に違いがある
• 分譲マンションの大規模修繕は1人あたりの負担が軽いが、計画に時間がかかる
• 賃貸マンションの大規模修繕は利益が見込めるが、オーナーの負担が大きい
• 分譲マンションの大規模修繕では、所有者とオーナーの考え方に相違がある場合もある

分譲マンションと賃貸マンションでは、大規模修繕の進め方が異なります。

それぞれメリット・デメリットがあるので、事前にしっかりと計画を立てて行いましょう。

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