アパート経営の大規模修繕費用相場や賃貸の修繕時期とオーナーがすべき事とは

賃貸アパート経営で大規模修繕の重要性とは？

メリットや実施時期、資金準備方法について詳しく知りたい！

アパート経営において大規模修繕工事は、安全な暮らしを保つために避けては通れないものです。

しかし、1度の修繕工事でまとまった金額が必要になるため「なるべく安く抑えたい」と考える方も多いでしょう。

大規模修繕工事を控えているアパートオーナーも同様に、修繕費用の相場や工事の目安について、なるべく把握しておきたいものです。

アパートの修繕費用の目安や工事に関する詳細については、長期的に計画を立てておかなければスムーズに進められません。

そこで今回は、賃貸アパートに必要な大規模修繕工事において、費用相場や工事に関する詳細について解説していきます。

アパートの大規模修繕を検討中の方は、ぜひ参考としてご覧ください。

大規模修繕なら新東亜工業

新東亜工業が選ばれる理由

• 仲介業者を介さない工事で余分な外注費をカットできる
• 確かな品質と施工スピードが強み
• お客様満足度脅威の98%
• 個人宅以外にマンションなどの大規模修繕にも対応

\\中間マージン0だから他社より安い//

公式HPを確認

賃貸アパートでの修繕の種類｜大規模修繕・小規模などの工事を解説

賃貸アパートの修繕には、主に3つの種類があります。それぞれの特徴と重要性について解説します。

大規模修繕

大規模修繕とは、建物全体にわたる大がかりな修繕工事のことを指します。

通常、10〜15年ごとに実施され、建物の基本的な性能や機能を回復させることを目的としています。

主な対象箇所には、外壁、屋根、給排水設備、電気設備などが含まれます。大規模修繕は、建物の長寿命化と資産価値の維持に不可欠です。

小規模修繕

小規模修繕は、日常的に行われる比較的軽微な修繕作業を指します。

具体的には、設備の部品交換、壁の塗り直し、床材の張り替えなどが該当します。

これらの修繕は、問題が大きくなる前に対処することで、将来的な大規模修繕の費用を抑える効果があります。定期的な点検と迅速な対応が重要です。

原状回復

原状回復とは、入居者が退去する際に、物件を入居時の状態に戻すことを指します。

通常、通常の使用による劣化や経年変化は大家さんの負担となりますが、入居者の故意や過失による損傷は入居者の負担となります。

適切な原状回復を行うことで、次の入居者を迎え入れる準備ができ、空室期間を最小限に抑えることができます。

賃貸アパート大規模修繕工事のメリット

賃貸アパートの大規模修繕工事は建物の機能を保つほか、資産価値の維持を目的として行います。

しかし、実施によってどのようなメリットがあるのか、ご存じでしょうか。

アパートの修繕工事を行うことで、以下のようなメリットが挙げられます。

• 入居率の向上
• 設備トラブルや事故の予防
• 建物の寿命を伸ばす
• 資産価値の維持
• 家賃相場の維持

それぞれのメリットについて、どのような特徴があるのか詳しく見ていきましょう。

入居率の向上

アパートやマンションを経営するにあたり、大切なのは入居率の高さです。

設備や暮らしやすさだけではなく、見た目の景観も選ぶポイントになるため、外観や内装が汚い場合は入居率に影響します。

実際に、大規模修繕後に平均入居率が85%から95%に上昇した事例もあります。

この入居率の向上は、年間家賃収入の約10%増加に相当します。

特に、競合物件が多い地域では、建物の状態が入居決定の重要な要因となるため、大規模修繕の効果は大きいと言えます。

設備トラブルや事故の予防

建物は年数が経つにつれて、設備も劣化していきます。

共用部分の階段や廊下など、外に面している部分は特に劣化しやすいため、放置することで設備トラブルや事故につながりかねません。

例えば、配管の更新や電気設備の点検・交換により、水漏れや電気火災などの深刻な問題を予防できます。

これは入居者の安全を確保するだけでなく、大家さんの突発的な修繕費用の発生も抑えることができます。

大規模修繕工事を定期的に修繕することで、設備の劣化防止だけでなく大きな事故やトラブルの予防にもつながります。

建物の寿命を伸ばす

大規模修繕で劣化部分を補修・修繕することで、建物自体の長寿命化も可能です。

例えば、外壁の塗り替えや防水工事は、建物の骨格を保護し、構造的な劣化を防ぐ効果があります。

これにより、投資物件としての運用期間を延長し、長期的な収益を確保することが可能になります。

必要なメンテナンスを行わないままにしておくと、建物の寿命も短くなり、建て替えが必要になる可能性も高くなります。

将来的に大きな出費が発生する可能性を考えると、定期的なメンテナンスで建物の寿命を伸ばすことは、収入面でも大きなメリットを得られるでしょう。

資産価値の維持

アパートの資産価値を保つためには、古くなった設備を交換する・修繕して快適な状態を維持することが必要です。

また、美観の維持も、資産価値の向上につながるでしょう。

資産価値を維持できれば築年数が古い物件であっても、家賃水準を下げずに入居率を維持できる可能性も高くなります。

また、売却する際の売却益にも影響が出るため、定期的なメンテナンスが重要です。

家賃相場の維持

アパートやマンションは築年数が古くなり、設備や内装・外観が劣化すると家賃自体が下がってしまう傾向にあります。

また、家賃を下げたとしても空室のリスクが高まるため、大規模修繕工事で建物の安全性や美観を維持することは重要なポイントです。

家賃相場を下げずにアパート経営で利益を得るためには、定期的な大規模修繕工事を行うことで、アパート自体の資産価値向上につながるでしょう。

賃貸アパートの修繕工事をしなかったらどうなる？

修繕工事にはある程度まとまった金額が必要になるため、出来れば避けたいと考えるオーナーも多いでしょう。

ここからは、アパートの修繕をしなかった場合の危険性について解説いたします。

入居率の低下や空室リスクの発生

修繕を怠ると、建物の外観や設備の劣化が進み、物件の魅力が低下する可能性があります。

これにより、新規入居者の獲得が困難になるだけでなく、既存の入居者も退去を検討する可能性が高まります。

特に、競合物件が多い地域では、建物の状態が入居決定の重要な要因となる傾向があります。修繕不足の物件は、入居希望者から敬遠される可能性が高くなります。

長期的な空室は、家賃収入の減少だけでなく、固定費（固定資産税、管理費など）の負担増加にもつながります。これは、投資収益を圧迫する要因となる可能性があります。

修繕費用が高額になる

劣化部分を初期段階で修繕しておくと、将来的な工事にかかるコストを抑えられます。

老朽化している部分を放置すると腐食や不具合が内部まで進むため、結果的に修繕費用が高額になるケースも少なくありません。

そのため、大規模修繕工事は1度にかかる費用は大きいものの、ランニングコストで見ると経済的と言えるでしょう。

安全性の低下と法的リスク

建物の不具合を定期的に修繕しない場合、大きな事故につながる可能性があります。

これは、入居者の安全を脅かすだけでなく、大家さんの法的責任にも関わる重大な問題となる可能性があります。

例えば、電気設備の劣化は火災のリスクを高め、階段や手すりの破損は転倒事故の危険性を増大させる可能性があります。

万が一、修繕不足が原因で事故が発生した場合、大家さんが損害賠償を請求される可能性があります。

また、建築基準法や消防法などの法令に違反する状態になると、行政指導や罰則の対象となる可能性があります。

これは、金銭的な損失だけでなく、物件の評判にも大きな影響を与える可能性があります。

大規模修繕工事の新東亜工業はお客様満足度98%

お客様満足度98% ★★★★☆

新東亜工業が選ばれる理由

• 仲介業者を介さない工事で余分な外注費をカットできる
• 確かな品質と施工スピードが強み
• お客様満足度脅威の98%
• 個人宅以外にマンションなどの大規模修繕にも対応

\\中間マージン0だから他社より安い//

公式HPを確認

賃貸アパート大規模修繕の周期

アパートやマンションなどの建物は、使用状況や経年により劣化していきます。

建物の安全性を保ち快適に暮らすためには、定期的な修繕工事が必要です。

アパートの大規模修繕工事の目安については、国土交通省の調査によると以下を目安期間としています。

アパートの劣化状態によっても前後しますが、およその目安として上記の期間をおさえておきましょう。

賃貸アパートでの大規模修繕箇所と費用目安

大規模修繕には様々な箇所が含まれ、それぞれに費用が発生します。以下の表で、主要な修繕箇所、工事内容、費用目安、修繕周期をまとめます。

屋根の大規模修繕

屋根の修繕は建物全体の防水性能を左右する重要な工事です。

主な作業には、防水層の更新、屋根材の交換（スレート、瓦など）、雨どいの修理などが含まれます。

適切な修繕により、雨漏りを防ぎ、建物の構造を保護することが期待できます。

外壁の大規模修繕

外壁の修繕は建物の美観と耐久性を維持するために重要です。

塗装の塗り替え、タイルの補修、シーリングの打ち替え、ひび割れ補修などが主な作業となります。

外壁の状態は物件の第一印象を左右するため、適切な修繕は入居率の維持向上に寄与する可能性があります。

給排水設備の大規模修繕

給排水設備の修繕は、入居者の日常生活に直接影響する重要な工事です。

配管の更新、給水ポンプの交換、排水管の清掃などが含まれます。

適切な修繕により、水漏れや水質悪化などのトラブルを予防できる可能性があります。

電気設備の大規模修繕

電気設備の修繕は、安全性と利便性の観点から重要です。

配線の更新、分電盤の交換、照明器具の更新などが主な作業となります。

適切な修繕により、電気火災のリスクを低減し、同時に省エネ性能を向上させる可能性があります。

アパートを大規模修繕するための資金準備方法

大規模修繕工事は、1度に広範囲の箇所を修繕していくため、まとまった金額がかかってしまいます。

大きな出費となるため、事前に資金を準備しておくことが大切です。

では、資金の事前準備にはどのような方法があるのか、詳しく解説していきます。

修繕積立金を活用する

13～16年に1度の周期で行う大規模修繕工事のために、修繕積立金を活用する方法があります。

修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てる資金です。

アパート経営では、家賃収入の一部を修繕積立金として確保することが一般的です。

積立額は物件の状況や将来の修繕計画に応じて適切に設定することが重要です。

オーナー自ら積立を行う方法以外にも、管理会社によっては修繕積立金用の保険を用意している場合もあるため、事前に相談しておくのもおすすめです。

自己資金を用意しておく

まとまった資金がある場合は、修繕工事用に分けておきましょう。

しかし、大規模修繕の費用は工事内容によって変動があるため、費用相場を知っておく必要があります。

自己資金で大規模修繕の費用を賄う場合、金利負担がないというメリットがあります。

ただし、多額の資金を用意する必要があるため、長期的な資金計画が重要です。

あらかじめ自己資金を用意しておく場合は、長期修繕計画を基準にある程度の予算を導き出しておくと安心です。

借入を行う

自己資金や修繕積立金を利用できない場合は、修繕費用の借入も1つの方法です。

しかし、借入の場合は返済が必要になるため、金額や返済期間については無理のないように注意しましょう。

アパートローン

アパートローン（不動産担保ローン）は、物件自体を担保として借り入れを行う方法です。

比較的低金利で長期の返済が可能ですが、借入枠に制限がある場合があります。

リフォームローン

リフォームローンは、無担保で借り入れができるため、手続きが比較的簡単です。ただし、金利は不動産担保ローンより高くなる傾向があります。

ローンを完済していない状態で借入を行う必要がある場合は、ローンの一本化について金融機関に相談してみましょう。

アパートの大規模修繕コストを抑えるには？

アパートの利益率を維持するためにも、出費はなるべく抑えたいと考えるオーナーも多いでしょう。

特に大規模修繕工事においては、大きな出費となるためコストを抑えたいと考える方も多くいらっしゃいます。

そこで、大規模修繕コストを抑えるための方法を以下のポイントに分けて解説しています。

• 長期修繕計画を立てておく
• 建物診断を行う
• 修繕費用を工面しておく
• 優良業者を見つけておく
• 複数社から相見積もりを取っておく

それぞれの方法について、詳しく確認していきましょう。

長期修繕計画を立てておく

アパートの修繕工事を行う際、必ず長期修繕計画を立てておきましょう。

どの箇所にどのような工事が必要か、あらかじめ確認しておくことで不要な工事を省けます。

また、その際におおまかな費用を算出できるため、ある程度の費用予測が可能です。

長期修繕計画をもとに、計画的な修繕費用の積立ができます。

建物診断を行う

建物診断とは、長期修繕計画を確定させる際に実施する建物の検査のことです。

どの部分が劣化し修繕が必要か、専門家による診断を行います。

その結果、長期修繕計画で立てていた修繕工事が不要になるケースもあるため、コスト削減につながる可能性があるでしょう。

関連

大規模修繕工事で行う建物診断とは?マンション劣化診断の調査内容･費用を解説

修繕費用を工面する

建物を管理するにあたって、定期的なメンテナンスは不可欠です。

いざというときに費用が足りず慌てないよう、事前に計画を立てたうえで修繕費用を積み立てていきましょう。

家賃収入の一部を修繕費用として分けておくことも、コスト削減の1つの方法です。

優良業者を見つけておく

大規模修繕工事を依頼する業者によっては、相場よりも高い金額を提示してくる可能性があります。

また、工事後のアフターフォローや保証が不十分なケースもあるため、せっかく修繕工事を行っても余計なコストがかかる場合もあるでしょう。

そのようなトラブルを防ぐためにも、本当に信頼できる業者なのか、自分の目で確かめておく必要があります。

複数社から相見積もりを取っておく

大規模修繕コストを抑えるうえで重要なのは、工事費用の相場を知っておくことです。

費用相場が分からないと、提示された価格が適正かどうかの判断がつきません。

まずは、複数の業者へ相見積もりを取っておきましょう。

複数社から見積もりを取ることで、ある程度の相場を確認できます。

見積の金額や工事内容を見比べ、適正な価格と工事内容を提示している業者を選ぶことで、コスト削減につながるでしょう。

関連

大規模修繕の見積もりのポイント【小規模/中規模含む】工事の見積書の取り方を徹底解説！

賃貸アパートの大規模修繕まとめ

アパートの大規模修繕における費用相場や工事の詳細について解説いたしました。

今回紹介した内容を、簡単にまとめています。

• 修繕の目安期間は1回目が13〜16年、2回目26〜33年、3回目27〜45年
• アパートを大規模修繕するメリットには入居率の向上や設備トラブルの予防、建物の長寿命化や資産価値の維持がある
• 大規模修繕を行わないと入居率の低下を招くほか、修繕費用が高額化や安全性の低下がリスクとして考えられる
• アパートの大規模修繕においてコストを抑えるためには長期修繕計画の立案や建物診断が欠かせない
• 修繕費用をあらかじめ工面しておき、複数の優良業者に相見積もりを依頼するのも費用削減につながる
• アパート経営を行ううえで大切なのは、入居率を下げない・資産価値を維持する・安全・快適性を保つことです。

家賃相場を下げず、利益性を保つためには大規模修繕は避けて通れません。

修繕せずに放っておくと空室リスクや家賃の引き下げを検討しなければならず、オーナーの負担が増えてしまいます。

そのため、大規模修繕は計画的に行う必要があるでしょう。

長期修繕計画をしっかり立て、複数社から見積もりを取ることで修繕工事の相場を確認できます。

費用面や工事内容が適正かどうかを判断できるため、大規模修繕工事を検討している場合はぜひ参考にしてください。

大規模修繕は新東亜工業がおすすめ！

中間マージン0だから他社より安い費用で工事が可能

※中間マージン=仲介手数料