賃貸アパートの改修工事について解説｜大規模修繕だと費用がお得？

・賃貸アパートの改修工事について、期間や修繕費用など修繕計画の立て方がわからない!

・大規模修繕にはどのような工事があるんだろう?減価償却できるって本当?

・賃貸経営でリフォームを行うメリットや、施工するポイントが知りたい!

賃貸アパートを経営しているオーナーで、修繕工事を検討していませんか?

安全で快適な物件は住民の満足度が高いため、長く住み続けてくれます。
また清潔で設備の整った建物は、内覧者にも好印象を与えるため契約率が高まるのです。

劣化した設備の交換や建物の修繕は、不動産価値が上がり優良収益物件を目指せるでしょう。
この記事では工事内容や施工時期などの修繕計画や、工事を行うメリットなどをご紹介しています。

またアパートの大規模修繕工事は減価償却できるため、修繕費用の相場を参考に工事規模を検討してみてください。

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アパートで行われる修繕工事の種類

アパートで行われる修繕工事は、次の4種類が一般的です。

• 原状回復
• 小規模修繕
• 大規模修繕
• 改修

必要に応じて、上記のどれを行うかを選択することになるでしょう。

原状回復

原状回復は、入居者が退去した際に行われます。

ハウスクリーニング・壁紙の貼替え・網戸の交換など、簡単な工事が行われるのが一般的です。

次の入居者が綺麗な状態で使えるように、できるだけ新築時に近づけるような工事を行います。

小規模修繕

小規模修繕は、必要に応じて臨時的に行われる工事です。

設備が故障した際に修理したり、シーリングの劣化部分を打ち替えたりするのが小規模修繕の一例です。

5年おきくらいに、ある程度まとまった箇所を一気に修繕するケースもあります。

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大規模修繕

10数年に一度のペースで行われる、アパート全体を修繕する工事です。

外壁を塗り直したりベランダに防水工事を施したり、数ヶ月かけて大規模な修繕を行います。

ただしどの時期に大規模修繕を行うかは、アパートオーナーの判断が必要です。

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改修工事

改修工事は、現在の建物よりも機能をアップグレードさせる工事です。

例えばバリアフリー化や省エネ化、断熱性の向上を目的とする工事が改修に該当します。

新築時よりも使いやすくなるように、最新の設備を導入するケースも多いです。

アパートで行われる修繕工事・改修工事の内容

アパートでは、次のような箇所に修繕工事・改修工事が行われるのが一般的です。

• 外壁や天井
• サッシ周りや壁同士の継ぎ目
• 手すりや階段、扉
• 階段や外廊下
• 屋上やバルコニー
• 設備機器

具体的にどのような内容なのか、見ていきましょう。

外壁や天井

外壁や天井は、汚れ・ひび割れ・塗膜の剥がれが起こりやすい箇所です。

これらの症状を放置すると雨漏りを引き起こし、建物内部の躯体自体にもダメージを与えます。

また劣化症状は見た目にも悪影響を与えるので、入居者が減ってしまうかもしれません。

外壁や天井は下地の補修を行い、再塗装をする工事を行います。

しっかりと補修しておくと、建物の資産価値を維持することにもつながるでしょう。

サッシ周りや壁同士の継ぎ目

サッシ周りや壁同士の継ぎ目には、シーリング工事が必要です。

樹脂製の柔軟性がある素材を使って、隙間を埋めていきます。

シーリングが劣化すると弾力性を失い、地震の揺れで外壁同士がぶつかって破損や、躯体部分へ雨水が浸入してしまいかねません。

また、シーリングは耐用年数が短いため、外壁塗装等よりも早いペースで修繕が必要になることもあります。

シーリング工事は、既存のシーリングの上から施工する「打ち増し」と、既存のシーリングを取り除いて新たに施工する「打ち替え」のいずれかが行われます。

手すり・階段・扉

手すり・階段・扉などの鉄部は、経年でサビが発生しがちです。

サビないように塗装が施されていますが、塗装も徐々に劣化していきます。

初期症状であれば見た目に影響がある程度ですが、劣化が進行すると腐食により穴が開くケースもあるでしょう。

落せるくらいのサビであれば、サンドペーパーで削ってサビや古い塗膜を除去し、再塗装をすれば修繕できます。

サビを放置すると、その箇所からサビが広がっていくので、早めの修繕がおすすめです。

階段や外廊下

共用部である階段や外廊下は、毎日人が通行するため、劣化しやすい箇所です。

歩行による摩擦や衝撃で防水シートが劣化し、徐々に浮き・剥がれなどが起こってきます。

階段や外廊下の床の劣化が進むと、歩行時につまずきやすくなり危険です。

また、雨漏りも起こりやすくなるため、階段や外廊下は新たに防水シートを設置し直す必要があります。

屋上やバルコニー

屋上やバルコニーは、直に雨の影響を受ける場所です。

新築時に防水工事が行われていますが、経年でひび割れ・剥がれなどが発生します。

適切にメンテナンスすることにより、効果的に雨漏りを防げるでしょう。

設備機器の交換

故障や不具合が出た設備機器の交換も必要です。

設備機器は、電気設備と機械設備の2種類に大別できます。

電気設備は、配電盤・電灯・コンセントなどを修繕・交換し、場合によっては照明をLEDに交換するケースもあります。

機械設備は、給湯設備・空調設備・ガス設備・給排水設備・エレベーター・消化器などが該当する箇所です。

例えば配水管の高圧洗浄は5～10年に一度必要ですが、ガス配管は15～30年で交換しなければいけません。

それぞれ修繕・交換時期が、5～30年と異なるため注意しましょう。

アパートの修繕・改修工事の実施時期の目安

アパートの修繕・改修工事は、どのような時期に実施するのが良いのでしょうか。

以下に目安を記載していますので、ぜひ参考にしてください。

全体的に10～12年の間に一度、修繕を行うケースが多いです。

これは、一般的な大規模修繕の時期と合致しています。

10～12年に一度大きな修繕工事を行い、5年おきくらいに鉄部の修繕や、防水層のトップコートの塗り替えを行うのが理想的と言えるでしょう。

入居者への事前告知も必要

実施時期が決まったら、入居者への事前告知も必要です。

工事期間中は騒音・振動・においが発生するため、入居者にとって負担になる場合も少なくありません。

クレームで工事が遅れるケースもあるため、入居者としっかりコミュニケーションを取って理解を求めましょう。

工事期間中は施工業者に作業掲示板を設置してもらい、工事日程等の情報を発振してもらうのもクレーム対策になります。

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アパートの改修工事や修繕工事を行うメリット

アパートで改修工事や修繕工事を行うことには、次のようなメリットがあります。

• 入居率が高くなる
• 住環境が良くなる
• 家賃水準を維持できる
• 資産価値が高まる
• 建物の寿命が長くなる

これらのメリットについて、以下で解説していきます。

入居率が高くなる

築年数が経過するとアパートも古くなり、美観が損なわれ、設備も劣化してきます。

そこで改修工事・修繕工事を行うことにより、高い入居率を維持しやすくなるでしょう。

見た目が綺麗になると、入居者のアパートへの印象が大きく変わります。

住環境が良くなる

住み心地が悪い家に、長く住みたいと思う方は多くありません。

セキュリティ設備がなかったり、防音性能が低かったりすると、すでに住んでいる方も転居しやすくなります。

また躯体自体の劣化も防げるため、入居者にとって安全に暮らせる住まいとなるでしょう。

そのためにも必要に応じた改修工事・修繕工事で、住みやすい環境づくりが欠かせません。

家賃水準を維持できる

改修工事・修繕工事は、家賃水準を維持することにもつながります。

住み心地が良くなるため、ある程度の金額を払ってでも住みたい方が出てきます。

適切に改修・修繕を行いながら家賃水準を維持したほうが、長い目で見ると利益が多くなるでしょう。

資産価値が高まる

改修工事・修繕工事により、アパートの資産価値が高まります。

不具合を放置すると、その部分からどんどん劣化が広がって、資産価値が下がり続けてしまいかねません。

築年数が長いアパートほど、新築よりも機能面で劣る部分が増えてきます。

そのため、現代の住環境の水準に合わせた、バリューアップ工事も必要になると言えるでしょう。

建物の寿命が長くなる

建物の寿命を長くする役割も、改修工事・修繕工事にはあります。

これは、ある程度の劣化を防げるようになるためです。

建物の寿命が長くなると当然、家賃収入を得られる期間も長くなります。

ローン返済が終わってからの収入を増やしたい場合は、ぜひ改修・修繕を行いましょう。

アパート大規模修繕の実施時期の目安と費用相場

マンションの大規模修繕は、12～18年に一度行うのが一般的です。

もちろん劣化状態によっても、実施時期は前後するでしょう。

一方、賃貸アパートでは、大規模修繕のタイミングをオーナー自身の判断で決められますが、マンションと同じ時期に実施するのが推奨されています。

実施時期の目安を知っておくと、前々から資金の準備ができるので、いざ実施する時期になって困らなくて済むでしょう。

アパート大規模修繕の実施時期の目安

アパートの大規模修繕は、十数年おきに行われます。

それぞれの大規模修繕の実施時期の目安は、以下を参考にしてください。

• 1回目…築13～16年
• 2回目…築23～33年
• 3回目…築27～45年

もちろん、上記はあくまでも目安です。

定期的にアパートの状態を調査して、劣化・破損がないかをチェックすると良いでしょう。

もし劣化・破損箇所が見つかった場合は、大規模修繕を待たずに修繕したほうが良いケースもあります。

無理に大規模修繕の時期まで修繕を先延ばしすると、劣化が進んで修繕費用が高く付いてしまうかもしれません。

アパート大規模修繕の費用相場

アパート大規模修繕の費用は、築年数によって目安が変わります。

例えば築5～10年の時期はまだ劣化が少ないので、100万円ほどで修繕を行えるでしょう。

しかし築10年を超えてくると、200～300万円ほどの費用がかかります。

また、自然災害で建物がダメージを受けた場合は、さらに追加で費用が発生することがあるので注意が必要です。

築30年までに、総額で1,000万円ほどの修繕費用が必要ということは、念頭においておきましょう。

また次のような方法で、大規模修繕の費用を抑えることも可能です。

• 長期修繕計画を立てる
• 補助金や助成金を活用する
• 複数の会社で相見積もりを取る
• 建物診断を行い、ピンポイントで重要な修繕のみを行う
• メンテナンスフリーの建材を使用してアパートを建てる

修繕費用が足りない場合の対処法

修繕費用が足りない場合は、金融機関やローン会社から融資を受ける方法があります。

分譲マンションでは住宅金融支援機構の融資が受けられますが、賃貸アパートの場合は金融機関やローン会社からの融資がスピーディで確実です。

また、場合によっては自治体の助成金も利用できるので、実施されている場合は申請してみましょう。

まとめ

賃貸アパートの改修工事について解説してきました。

最後に、この記事の内容を簡単にまとめていきます。

• アパートで行われる修繕工事は原状回復・小規模修繕・大規模修繕・改修工事の4種類
• 外壁・天井・サッシ周り・手すり・設備機器など、さまざまな箇所で修繕や改修が行われる
• 工事箇所によって、メンテナンスが必要な時期が異なる
• 十数年に一度、大規模修繕のタイミングにに合わせ、まとめて修繕・改修を行うケースが多い
• 鉄部の修繕や、防水層のトップコートの塗り替えは5年おきくらいで行う
• 工事を行う前から入居者への事前告知が必要
• アパートの修繕・改修を行うと入居率や資産価値の向上など、さまざまなメリットが得られる
• 現代の水準に合わせてバリューアップ工事が行われることもある
• マンションとは異なりアパートの大規模修繕はオーナー自身が実施時期を決められる
• アパート大規模修繕の費用は1回目が100万円、2回目以降は200～300万円
• 修繕費用が足りない場合は金融機関やローン会社からの融資も検討する

さまざまな箇所に修繕・改修が必要になるので、定期的に劣化・破損がないかをチェックして、適切な時期に工事を行いましょう。

しっかり修繕・改修ができれば、トラブルが少なく順調にアパート経営ができます。

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