- 1回目と2回目では修繕費用が高くなるって本当？
- 作業内容や1戸当たり単価の相場について知りたい！
- マンションの中規模修繕の施工事例が見たい！
- 修繕業者おすすめの選び方のポイントはある？
ビルやマンションで安全かつ快適に過ごすには、定期的な点検が欠かせません。
不具合が出た部分や劣化が見られる箇所を修繕し、住まい本来の機能を保つために修繕工事を行うのが管理者の役目です。
マンションの修繕工事は設備の耐用年数に応じ、10～12年に1度の長期的な修繕計画を立てて行う「大規模修繕」をメインに行われています。
しかし、最近では分散方式と呼ばれる「中規模修繕」を行うパターンも増えてきました。
大規模修繕と同様に、長期的な修繕計画を立ててメンテナンスしていく方法ですが、どのような違いがあるのでしょうか。
今回は中規模修繕のスケジュールや大規模修繕との違いだけではなく、費用やメリットについて詳しく見ていきましょう。
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目次
マンションの中規模修繕とは？
マンションの中規模修繕とは、分散方式と呼ばれている修繕工事のひとつです。
専有部分を除いて大規模修繕は建物全体のメンテナンスを一気に行いますが、中規模修繕では決められた範囲のみを複数回に分けて修繕します。
防水関係のメンテナンスを行うケースが多く、屋上・外壁・階段などの範囲に分けて行うのが一般的です。
一度に広範囲の修繕を行う大規模修繕と異なり、工事を分散することで工事期間の短縮や費用を抑えられるといったメリットが挙げられます。
中規模修繕工事の実施時期と1回目から3回目の費用相場
大規模修繕のように「10～12年に1度」と具体的な期間を決めません。
期間を決めずにメンテナンスを実施することで、重大な不具合が発生する前に対応できるため、建物をより長持ちさせられます。
| 工事回数 | 築年数 | 費用相場（1㎡あたり） |
|---|---|---|
| 1回目 | 13〜16年 | 5,000円〜7,000円 |
| 2回目 | 26〜33年 | 7,000円〜12,000円 |
| 3回目 | 27〜45年 | 9,000円〜15,000円 |
これらの費用相場は、建物の規模や設備の種類、修繕内容によって大きく異なるため、あくまでも目安として考える必要があります。
中規模修繕の計画を立てる際には、建物の状況を詳細に調査し、優先順位を考慮しながら、適切な予算を設定することが重要です。
小規模・大規模修繕との違い
マンションの修繕工事は、主に3つのパターンで行われています。
- 大規模修繕
- 中規模修繕
- 小規模修繕
いずれもマンションの不具合を改善し、快適に暮らすために必要な工事です。
大規模修繕と中規模修繕については知っていても、小規模修繕については分からない方も多いのではないでしょうか。
実施する目的や対応範囲などについて、大規模修繕と小規模修繕の違いをみていきましょう。
マンション大規模修繕とは
多くの住民がいるマンションでは、建物の安全性を守るために定期的な修繕工事が必要です。
設備の耐用年数に合わせ、10～12年に1度行う大規模な修繕は「大規模修繕工事」と呼ばれています。
対応時期はマンションの規模によって異なりますが、事前に長期的な修繕計画を立てて実施するのが一般的です。
専用部分を除いた共用部分全てが対象のため、工事期間が長く費用もかかる場合があります。
マンション小規模修繕とは
修繕の範囲が小さく、日々発生する不具合に対して即座に対応する工事は小規模修繕と呼ばれています。
現状では大きな影響が出ないものの、いずれ対処が必要になる不具合に対して日常的な修繕を行うのが目的です。
建物の劣化を防ぎ、大規模修繕工事のような大掛かりなメンテナンスは実施しません。
雨漏り・水漏れ・共用スペースの小さな不具合など、すぐに対処できる内容が一般的です。
マンションの大規模修繕と小規模修繕の違い
大規模修繕工事は10～12年に1度のスパンで建物全体を修繕し、小規模修繕は日常で起きるさまざまな不具合を即時にメンテナンスします。
小規模修繕の規模は小さく、雨漏りの修理・電球の交換・ドアの点検・共有スペースの小さな修繕などが中心です。
大規模修繕工事の際にまとめて対応するケースもありますが、日常的な不具合を放置しないことで住まいの快適性を保ちます。
大規模修繕工事は大掛かりな内容になるため期間も長くかかりますが、小規模修繕は数日で完了することがほとんどでしょう。
また中規模修繕工事はその中間にありますので、柔軟に計画を立てられ費用を抑えるのにも適しています。
「修繕」「修理」「補修」「改修」の違い
建物や設備の維持管理において、「修繕」「修理」「補修」「改修」という言葉がよく使われます。
これらは似ているようで、実は目的や規模、タイミングなどに違いがあります。以下の表では、これら3つの概念の主な違いをまとめています。
| 項目 | 修繕 | 修理 | 補修 | 改修 |
|---|---|---|---|---|
| 目的 | 劣化した部分を元の状態に戻す | 故障や破損した箇所を直す | 部分的な損傷を修復する | 性能や機能を向上させる |
| 規模 | 小規模 | 中規模 | 極小規模 | 大規模 |
| タイミング | 定期的 | 問題発生時 | 軽微な損傷発見時 | 計画的 |
| 例 | ・壁の塗り直し ・床の張替え | ・電気製品の修理 ・配管の漏水修理 | ・ひび割れの補強 ・小さな穴埋め | ・リノベーション ・設備の更新 |
| 結果 | 元の状態を維持 | 機能を回復 | 部分的な機能や外観を回復 | 価値や機能が向上 |
これらの違いを理解することで、建物や設備の状況に応じて適切な対応を選択できます。
補修は日常的なメンテナンスとして小さな問題に対処し、修繕は予防的に行うことで大きな問題を防ぎます。
修理は問題が発生した際に迅速に対応することで被害を最小限に抑え、改修は長期的な視点で建物の価値を維持・向上させるために実施します。
状況に応じてこれらを適切に組み合わせることで、より効果的で包括的な維持管理が可能になります。
建物のライフサイクル全体を通じて、これらの作業を計画的に実施することが重要です。
マンションの中規模修繕に用いられる分散方式とは
マンションオーナーから依頼の増えている中規模修繕は、分散方式とも呼ばれています。
工事の対象箇所を分散して緊急性の高い箇所から優先的に修繕するため、建物の安全性を恒常的に保てるのが大きな特徴です。
中規模修繕・分散方式とは何を指すのか、より詳しく見ていきましょう。
マンションの大規模修繕のデメリットを分散
大規模修繕工事では「数十年に1度」と実施期間が明確に定められているものの、工事期間や費用面の負担がデメリットでもあります。
次の修繕工事までに不具合が発生してしまった場合、住まいの安全性や快適性が損なわれてしまうケースもあるでしょう。
しかし、分散方式では工事箇所を分けて修繕するため、不具合が発生する前に対処が可能です。
また、大規模修繕工事のように期間が定められいないため、建物の老朽化具合に合わせて工事を実施できます。
大規模修繕で起きるデメリットを最小限に抑え、住まいの安全性や住民の負担を軽減するための方法として「中規模修繕・分散方式」が取り入れられるようになりました。
マンションの大規模修繕で発生する赤字リスクを低減
10～12年に1度のペースで行う大規模修繕工事は、マンションが住まいとして運用されている間に繰り返し行われるものです。
大規模修繕時にかかる費用は1戸で約75～125万とされているため、規模が大きいマンションほど負担は増加傾向にあります。
そのため積立金が足りずに工事が延期になるパターンもありますが、住まいの快適・安全性を守るためには、赤字になっても修繕工事を実行せざるを得ません。
しかし中規模修繕であれば、18年スパンで修繕計画を立てその中で優先順位ごとに修繕箇所を分散していくため、コスト面での負担を抑えられます。
また赤字リスクを減らし、かつ建物の安全性や資産価値を維持できる点もポイントです。
マンションの中規模修繕・分散方式を採用するメリット
中規模修繕・分散方式は、大規模修繕で実施する修繕箇所を分散し、必要に応じて工事を行う方法です。
さまざまなメリットがあるため多くの方に注目されている方法ですが、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
大規模修繕の予算の負担を軽減できる
1度に住まい全体を修繕する大規模修繕は、工事範囲も広いため費用の負担も大きくなります。
しかし、中規模修繕・分散方式では対象箇所を分散させて必要に応じた工事を実施するため、一度にかかる費用の負担を減らすことが可能です。
重大な不具合を防げる
大規模修繕工事のみを行っていると、長い期間設備の様子を見る機会が減ってしまいます。
軽微な不具合が重症化し、設備一式を交換しなければならないケースもあるでしょう。
そこで中規模修繕を行っていれば、優先的な修繕が必要なところを選択できますので、重大な不具合に発展する前に対処ができます。
建物の寿命を延ばす
住民が安心できる環境を守るには、適切なメンテナンスが必要です。
中規模修繕・分散方式では、修繕が必要になる箇所をその都度対応できるため、住まいの快適化を図れます。
劣化部分を早期に修繕すればで資産価値が上がり、結果として建物の寿命を延ばすことも可能です。
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マンション中規模修繕工事の内容
| 修繕箇所 | 内容 |
|---|---|
| 屋根・屋上 | ・防水工事 ・雨樋の清掃 ・河原の交換 |
| 外壁 | ・ひび割れ（クラック）補修 ・塗装工事（外壁/鉄部） ・鉄部のケレン作業（サビ落とし） ・レンガやサイディングの修理または交換 |
| 配管 | ・配管と給排水の交換 ・受水槽、高置水槽の清掃や補修 |
| 電気設備 | ・配線の取り替え ・コンセントの更新 ・ブレーカーボックスの更新 |
| 昇降機設備 | エレベーターの部品交換や制御装置の更新 |
| 設備機器 | ・インターフォンの取り替え ・消化器の更新 ・ダクトの清掃や補修 |
| 共用部分 | 床や壁の修理・交換 |
| ベランダ・バルコニー | ・手すりの防錆塗装 ・配管工事 ・床面FRP防水工事 |
| 入り口や玄関周り | ・玄関ドアの塗装（鉄部・表面） ・ドア交換 |
屋根や屋上の部分的な修理・葺き替え
屋根は建物を雨や風から守る重要な部分です。
経年劣化によって屋根材が破損したり、防水性能が低下したりすることがあります。
部分的な修理や葺き替えを行うことで、屋根の機能を回復させ、建物全体の耐久性を維持することができます
修理の範囲や方法は、屋根の材質や損傷の程度によって異なります。
外壁の部分的な修理・塗り替え
外壁は建物の外観を決めるだけでなく、建物内部を外部環境から保護する役割も果たしています。
日光や雨、風などの影響で、外壁の塗装が劣化したり、ひび割れが発生したりすることがあります。
部分的な修理や塗り替えを行うことで、外壁の美観を維持し、建物の耐久性を高めることができます。
配管の交換
マンションの配管は、給水管、排水管、ガス管などがあり、建物内の各住戸に水やガスを供給する重要な設備です。経年劣化によって配管が錆びたり、つまりが発生したりすることがあります。
配管を交換することで、漏水や詰まりを防止し、設備の機能を維持することができます。
電気設備の交換
マンションの電気設備は、照明器具、配線、分電盤などがあり、建物内に電力を供給する重要な設備です。
経年劣化によって電気設備が損傷したり、故障したりすることがあります。
電気設備を交換することで、安全性と利便性を維持することができます。
エレベーターの部分的な修理・交換
エレベーターは、高層マンションにとって欠かせない設備です。
定期的な点検と維持管理が必要ですが、部品の交換や調整が必要になることもあります。
エレベーターの部品を部分的に修理・交換することで、安全性と利便性を確保することができます。
共有部分の床や壁の修理・交換
マンションの共有部分である廊下や階段、ロビーなどの床や壁は、日常的な使用によって傷んだり、汚れたりすることがあります。
床や壁の清掃や修理、交換を行うことで、美観を維持し、居住者の快適性を高めることができます。
設備機器の交換
マンションには、空調設備、給湯設備、消防設備など、様々な設備機器があります。
これらの設備機器は、経年劣化によって性能が低下したり、故障したりすることがあります。
設備機器を交換することで、性能を回復させ、居住者の利便性を維持することができます。
防水工事
マンションの防水工事は、屋上や外壁、バルコニーなどを対象に行われます。
経年劣化によって防水層が損傷し、雨漏りが発生することがあります。
防水工事を行うことで、建物内への水の侵入を防ぎ、建物の耐久性を高めることができます。
入口や玄関周りの改修
マンションの入口や玄関周りは、建物の顔とも言える重要な部分です。
経年劣化によって、タイルや石材が剥がれたり、汚れたりすることがあります。
入口や玄関周りを改修することで、建物の美観を向上させ、居住者や訪問者に良い印象を与えることができます。
バルコニーの修理・交換
マンションのバルコニーは、居住者にとって重要な空間です。
経年劣化によって、手摺りや床材が劣化したり、防水性能が低下したりすることがあります。
バルコニーの修理や交換を行うことで、安全性と機能性を維持し、居住者の快適性を高めることができます。
マンションの中規模修繕にかかる費用
マンションで実施される中規模修繕は、1回における修繕費用の負担を軽減できます。
大規模修繕工事でかかる費用相場は75～100万円の範囲が特に多く、その次に100～125万とされています。
マンション規模に応じて変動しますが、75～125万前後の出費は不可欠だといえるでしょう。
しかし、中規模修繕では一度にすべての修繕を行わず、優先順位を付けて順番に修繕を進めます。
必要な工事だけを分散して修繕積立金を一気に使い切らないため、赤字になりにくいです。
また不具合が起きる前に対処すれば、大きな修理や部品交換をかけず、工事費用を抑えられます。
中規模修繕では工事の必要性をしっかり見極めることで、修繕における費用の負担を軽減できます。
マンションの中規模修繕を実施する際は、自己判断で行わず専門家へ建物の状況を確認や調査をしてもらうと良いでしょう。
マンション中規模修繕工事の内容別費用目安
| 修繕項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 1,000～2,000円/㎡ |
| 防水工事（屋上） | 5,000～10,000円/㎡ |
| 防水工事（バルコニー） | 10,000～20,000円/㎡ |
| シーリング工事 | 500～1,000円/m |
| 鉄部塗装 | 2,000～4,000円/㎡ |
| 設備配管の更新 | 戸当たり50～100万円 |
| エレベーター改修 | 1基当たり1,500～2,500万円 |
| 外壁タイル補修 | 5,000～10,000円/㎡ |
これらの費用は目安であり、実際の費用は建物の状態や工事内容によって異なります。
外壁塗装や防水工事、タイル補修などの費用は、建物の規模や材料の種類、工法によって変動します。設備配管の更新やエレベーター改修は、戸数や設備の種類、改修内容によって大きく費用が異なります。
中規模修繕を計画する際は、専門家に相談し、適切な修繕計画を立てることが重要です。
マンションの中規模修繕の流れと施工事例
マンションでは、建築から一定期間を過ぎると住まい全体の共用スペースを修繕します。
数十年に一度行われる大規模な工事では、工事範囲が広いため期間がかかることがデメリットとして挙げられていました。
また一回にかかる修繕費用が大きく事前に積立が必要なため、居住者の負担も増えてしまいます。
しかし中規模修繕工事では大規模修繕工事で行う工事範囲を分散して実施するため、工事期間を短縮できます。
費用も抑えられることから、短いスパンで住宅の不具合を修繕して快適性を保つ方法へシフトしている方も多いです。
主に防水工事をメインに修繕を行う中規模修繕工事では、次に挙げる6つの手順に沿って実施されています。
足場の設置
工事対象範囲に応じて適切な足場を設置します。
足場は作業員の安全確保と工事の効率化に役立ちます。足場の種類や設置方法は、建物の高さや形状、工事内容によって異なります。
外壁の下地補修工事
下地補修工事は、外壁のひび割れや欠損部分を補修し、下地の状態を確認して必要に応じて補強や補修を行います。
補修材料は、外壁の材質や損傷の程度に応じて選択します。
0.3mm未満のひび割れ（クラック）補修は小規模修繕工事で行う場合もあります。
0.3mm以上のひび割れ（クラック）補修
シーリング工事
シーリング工事とは外壁の目地部分にシーリング材を充填する工事です。
シーリング材は、建物の防水性と気密性を高める役割を果たします。
古くなったシーリング材は撤去し、新しいシーリング材に交換します。
外壁【打ち継ぎ目地】シーリング工事
外壁塗装工事
外壁塗装工事は、外壁の汚れや劣化した塗装を除去し、新しく塗装します。
塗装材料は、外壁の材質や環境条件に応じて選択します。塗装工事は、建物の美観を回復させるだけでなく、外壁の保護にも役立ちます。
外壁塗装工事
鉄部塗装工事
手摺りや扉などの鉄部を塗装する鉄部塗装工事を実施します。
錆びや劣化した塗装を除去し、下地処理を行います。塗装材料は、鉄部の材質や使用環境に応じて選択します。
階段手すり鉄部塗装
防水工事
防水工事は屋上やバルコニー、外壁の防水層の補修・交換を行います。
防水層の種類や工法は、建物の構造や用途に応じて選択します。防水工事は、建物内への水の侵入を防ぎ、建物の耐久性を高めます。
外壁や屋上の防水工事など、放置すると住まいの安全性を損なう緊急性の高い不具合から修繕できます。
一度で全ての範囲を修繕するのではなく、事前に計画した優先順位に沿って修繕工事を行うため、マンションの設備機能を保てます。
中規模修繕工事を依頼する業者選びのポイント
マンションの中規模修繕工事を行う際、適切な業者選びは非常に重要です。以下に、中規模修繕工事の業者選びのポイントについて説明します。
実績と経験
修繕工事の実績が豊富で、同規模のマンションでの工事経験がある業者を選ぶことが大切です。
過去の工事事例や施工実績を確認し、品質の高い工事を行える業者を選択しましょう。
資格と許可
建設業許可を持ち、一級または二級建築士、施工管理技士などの資格者が在籍している業者であることを確認します。
必要な資格と許可を持った業者は、適切な工事を行える可能性が高いです。
アフターサービスと保証
工事完了後の定期的な点検や補修対応など、アフターサービスが充実している業者を選びましょう。
材料や工事の保証期間も確認し、長期的な品質保証を提供する業者を選択します。
コミュニケーションと提案力
工事内容や進捗状況について、分かりやすく説明してくれる業者を選び、居住者からの質問や要望に対して、丁寧に対応できる業者であることが重要です。
また、建物の状況に合わせた適切な修繕提案ができる業者を選択しましょう。
見積もりの透明性と妥当性
詳細な見積書を提示してくれる業者を選び、材料費や労務費、諸経費などが明確に記載されているか確認します。
複数の業者から見積りを取り、費用の妥当性を比較検討することが大切です。工事中の対応と安全管理も重要な選択基準です。
工事中の対応と安全管理
居住者の生活に配慮した工事計画を立てられる業者を選び、工事中の騒音や振動、塵埃など、居住者へのストレスを最小限に抑える対策を講じられるか確認しましょう。
適切な安全管理体制を整えている業者を選択し、事故や怪我のリスクを減らすことが大切です。
中規模修繕工事の業者選びは、マンションの居住者全員に影響する重要な決定です。上記のポイントを総合的に考慮し、信頼できる業者を選ぶことで、満足度の高い修繕工事を実現できます。
まとめ
今回はマンションの中規模修繕工事について、以下の内容をご紹介いたしました。
- 「分散方式」とも呼ばれており大規模修繕工事の内容を複数回に分けて行う
- 小規模修繕工事は1件ごとにできるだけスピーディな対応をして大規模修繕工事では周期的に幅広い工事をまとめて行う
- 優先したい工事を進めるので大規模修繕工事より短い工期かつ低費用
- 予算を抑えて重大な不具合を防げるので建物の寿命を伸ばせる
安全かつ快適な環境を維持するには、規模の大小に関わらず修繕工事が不可欠です。
一度にかかる費用や工事期間の負担を軽減する方法として、現在では中規模修繕・分散方式を取り入れる方も増えています。
工事の必要性を見極めながら優先順位を決めて実施すれば、工事期間の短縮や費用削減につながるでしょう。
中規模修繕の分散方式は建物の安全性を維持し、資産価値を高める方法として注目されています。
分散方式を取り入れたい場合は自己判断ではなく、建物の状況を適切に調査できるように専門家へ相談しましょう。
大規模修繕は新東亜工業がおすすめ！
中間マージン0だから他社より安い費用で工事が可能
※中間マージン=仲介手数料
- 大規模修繕工事
- 解体工事
- 防水工事
- 外壁塗装
- 屋根工事
- シーリング工事
- 長尺シート工事
- 下地補修工事
- 足場工事
- タイル工事
- 洗浄工事
- 電気、水道、外溝工事等
大きな強みは「自社で完結」
施工価格と見積りには絶対的な自信を持っていますので、他社との相見積りも大歓迎です。
ご予算と現場調査の結果、長期的な視点での資産価値向上をバランスよく考慮し、お客様にとってベストな選択肢をご提案します。
