・RC造りマンションのワンルームの一戸当たりの修繕費用の目安が知りたい！
・賃貸物件の修繕は何をすれば良い？管理会社がやっているこことは？
近年では、投資用としてワンルームマンションの一室を購入する方も増えていますが、ご自身がお住まいでない場合でも、必要に応じて修繕を行う必要があります。
副業的に不動産投資をされている方のほとんどは、修繕を含めた不動産管理を賃貸管理会社に任せているケースも多いと思います。
しかし、月々支払いをしている管理費や修繕積立金の使われ方を把握しておくことで、オーナーとしてより安定的な経営を目指す指針になります。
投資物件として利益を出すためには、ワンルームマンションに必要な大規模修繕・中規模修繕・小規模修繕について、しっかりと理解しておくことが大切です。
この記事では、投資用にワンルームマンションを購入した方や、これから購入を検討している方が押さえておきたい修繕費や修繕の時期、また修繕内容についてくわしく解説していきます。
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目次
ワンルームマンションにおける修繕の種類と内容
ワンルームマンションの修繕工事には、どのような種類があるのでしょうか。
大きく分けて、大規模修繕・中規模修繕・小規模修繕に分類されます。
修繕の目的や工事内容について、それぞれ解説します。
大規模修繕
所有する物件が1室だけであっても、マンション全体や共用部の大規模修繕工事費用は負担する必要があります。
マンションにおける大規模修繕の目的は、建物の劣化を防ぎ安全性と資産価値を維持することです。
そのため、きちんと大規模修繕を行っているかどうかによって、将来的な資産価値が大きく変わってきます。
大規模修繕工事の対象は、主にマンションの共用部分です。
具体的な工事内容としては、以下のようなものが挙げられます。
- 外壁の補修や塗装
- 屋上やバルコニーの防水工事
- タイル補修
- シーリング工事
- エントランスや階段などの内部の修繕や塗装
- エレベーターの部品交換や入れ替え
大規模修繕を行うための費用として月々の修繕積立金が充てられますが、費用が不足した場合には積立金の値上げや一時金を徴収される場合もあります。
中規模修繕
マンションにおける中規模修繕は、近年増加している修繕の考え方です。
大規模修繕には多額の費用がかかることから、修繕費が足りないというマンションも増えています。
そのような問題を解決する方法として、修繕のタイミングを検討しながら大規模修繕を分散して行っていくという考え方が中規模修繕です。
一度に多額の費用負担が難しい場合でも、分散させることで工事が可能になったり積立期間を長くとったりでき、余裕のある修繕費の準備ができるでしょう。
工事内容としては、大規模修繕と同様です。
また、必要なタイミングに分けて修繕することで、入居者の心理的負担も軽減できるでしょう。
小規模修繕
大規模修繕や中規模修繕が長期的な計画に基づき行われるのに対し、小規模修繕は入居者の生活に不具合が生じたり、著しく景観や安全性が損なわれたりする場合などに、そのつど行われます。
小規模修繕も、基本的には共用部に対して行われます。
具体的な工事内容としては、
- 共有部の電球交換
- 雨漏りや水漏れの対応
- 災害による破損等の修繕
- エントランスや階段など破損した部分の修繕
- 火災設備の点検や交換
- 自動ドアや給水ポンプ、その他設備の故障修理
などがあげられます。
小規模修繕は、入居者の生活に不都合が生じているかどうかが、実施判断の基準となります。
実際の不具合がないような小さなダメージまですべて修繕することは、費用やタイミングの面から現実的ではないためです。
特に賃貸物件として経営しているワンルームマンションであれば、状況によってマンション全体で行う修繕とは別に、ハウスクリーニングや壁紙・フローリングの貼り替えなど、原状回復工事も必要です。
専有部分である居室内のリフォームや設備交換などは、オーナーの判断により行っていくことになります。
また小規模修繕にかかる費用は、月々支払っている管理費から捻出される場合が多いため、あらかじめどのように使用されるのか把握しておくことが大切です。
ワンルームマンション修繕工事の施工時期と費用の目安
下記は、一般的なRC造ワンルームマンションにおける大規模修繕費の目安です。
| 築年数 | 工事内容 | 費用目安 (1戸あたり) |
|---|---|---|
| 5〜10年 | ベランダ・廊下・階段の塗装 室内設備の修理 排水管の高圧洗浄 等 | 約7万円 |
| 11〜15年 | 屋根、外壁の塗装 ベランダ・廊下・階段の塗装 室内設備の修理 排水管の高圧洗浄 等 | 約46万円 |
| 16〜20年 | ベランダ・廊下・階段の塗装 室内設備の修理 給排水管の高圧洗浄・交換 外構の修繕 等 | 約18万円 |
| 21〜30年 | 屋根・外壁の塗装や防水工事 ベランダ・階段・廊下の防水工事 浴室・給排水管の交換 外構の修繕 等 | 約108万 |
合計 約180万円/1戸あたり
この目安は、適切に修繕を行なった場合の大規模修繕費用の目安です。
ただし、ワンルームマンションは専有面積が比較的少ないため、全体的にこれよりやや少ない金額となる可能性もあります。
またワンルームマンションは入居者の入れ替わりが多く、退去のタイミングで頻繁に室内のクリーニングや壁紙・フローリングの修繕が必要になることも予想されるため、このような費用の準備も必要です。
マンションの規模や劣化状況、これまでの修繕内容によっても必要な費用は変わってくるため、現在の状態やこれまでの管理状況などもあわせて確認しておくことも大切です。
修繕にあてられる修繕積立金や管理費が値上げされると、利回りの悪化や売却価格へ影響することも考えられます。
費用に見合った修繕が行われているのか、また正しく積立金が使われているかなども購入時にはよく確認しましょう。
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ワンルームマンションの修繕工事に適した時期
ワンルームの投資用マンションでは、どのような目安で修繕工事を行うことが多いのでしょうか。
基本的に、マンションの大規模修繕は12年周期と言われています。
この根拠となっているのが、国土交通省が公表している「長期修繕計画作成ガイドライン」です。
この資料の中で12年程度を周期としていることに基づき、12年をひとつの周期として計画を作成するマンションが多いようです。
また、足場を組む必要がある外壁をはじめとした塗装工事は、10年前後で再塗装をすることが理想とされており、それにあわせて修繕工事を実施することが多くなっています。
ただ近年では、耐久性や新しい機能を併せ持った建築資材などが、多数開発・販売されています。
また建築技術も、10年前と比べてはるかに向上しています。
このようなことを踏まえ、12年より長い周期で大規模修繕を検討する流れもあります。
さらに小規模修繕は、不具合が生じたり著しく景観が損なわれたりする場合などに、管理組合を中心とした話し合いを経て修繕を行う時期が決められます。
そのため、小規模修繕は周期に関わらず行われると考えていいでしょう。
今回ご紹介した大規模・中規模・小規模修繕は、主にマンションの共用部分に行う工事です。
専有部分のリフォームや設備交換時期についてはオーナーに一任されますが、水回り設備の修繕や交換は入居率に直結するため、定期的にリフォームを行うことで安定した賃貸経営につなげられるでしょう。
国土交通省「長期修繕計画ガイドライン」修繕周期の目安
以下の表は、ガイドラインに基づいた大規模修繕の周期と具体的な修繕内容をまとめたものです。
| 部位・部材 | 修繕周期 | 具体的な修繕内容 |
|---|---|---|
| 屋根 | 12～15年（補修・修繕） 24〜30年（撤去・新設） | ・屋根材の劣化や破損の補修 ・防水層の劣化や破損の補修 ・屋根材の交換（必要に応じて） |
| 外壁 | 12～15年（補修・塗替） 24〜30年（撤去・新設） | ・外壁材の劣化や破損の補修 ・外壁の塗装や吹付け塗装の塗り替え - シーリング材の打ち替え |
| 鉄部塗装 | 5～7年（塗替） 12～15年（清掃・塗装） | ・手摺りや扉などの鉄部の錆びや劣化の補修 ・鉄部の塗装の塗り替え |
| 防水（屋上・バルコニー） | 12～15年（修繕） | ・防水層の劣化や破損の補修 ・防水層の交換（必要に応じて） ・ドレン周りの補修や交換 |
| 給水管 | 19～23年（更生） 30〜40年（取替） | ・給水管の劣化や腐食の補修 ・給水管の交換（必要に応じて） |
| 排水管 | 19～23年（更生） 30～40年（取替） | ・排水管の劣化や腐食の補修 ・排水管の交換（必要に応じて） |
| 電気設備 | 18年～22年（取替） | ・配電盤や幹線の劣化や損傷の補修 ・照明器具の交換 ・自家発電設備の整備 |
| 昇降機（エレベーター） | 12～15年（補修） 26～30年（取替） | ・エレベーターの部品の交換や補修 ・制御装置の更新 ・かご内の内装の更新 |
| 共用部分の内装 | 12～15年（張替・塗替） | ・共用廊下や階段の床材の補修や交換 ・内壁の塗装の塗り替え ・天井材の補修や交換 |
| 外構 | 24～28年（補修・取替） | ・外灯の交換 |
| 駐車場 | 8〜12年（補修） 28〜32年（建替） | ・アスファルトやコンクリートの補修 ・駐車場ラインの引き直し |
これらは一般的な例であり、建物の状況によって修繕内容や周期は異なる場合があります。
定期的な点検や調査を行い、専門家の意見を参考にしながら、適切な修繕計画を立てることが重要です。
まとめ
ワンルームマンションの修繕に必要な費用や内容について解説してきました。
- ワンルームマンションでも修繕工事は必要
- 修繕工事をきちんと行うことで資産価値を維持できる
- 大規模修繕は12年に一度程度の周期で行われる
- 近年は大規模修繕を分割して行う中規模修繕を実施するケースもある
- 小規模修繕は生活への不都合や景観が著しく損なわれた際に、そのつど行われる
- 修繕費は30年間で1戸あたり約180万円前後かかる
- 専有部分に関しては入居者が退去するタイミングで原状回復を行う必要がある
ワンルームマンションは、投資や賃貸目的で購入される方も少なくないでしょう。
購入の際には長期修繕計画の内容を確認し、これまでの修繕履歴や今後の予定なども把握しておくようにしましょう。
大規模修繕は新東亜工業がおすすめ！
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※中間マージン=仲介手数料
- 大規模修繕工事
- 解体工事
- 防水工事
- 外壁塗装
- 屋根工事
- シーリング工事
- 長尺シート工事
- 下地補修工事
- 足場工事
- タイル工事
- 洗浄工事
- 電気、水道、外溝工事等
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