不動産投資用マンションに大規模修繕は必要?ワンルームマンション費用の目安

• 不動産投資用ワンルームマンションの小規模、中規模、大規模修繕工事とは？
• 費用相場や施工箇所について詳しく教えて！

近年、個人資産を増やす方法として不動産投資用マンションの購入を行う方が増えてきました。ワンルームマンションも、投資対象として人気があります。

このような背景には老後の資産形成や資産運用など、マンションを購入する理由はさまざまです。

不動産投資用のマンションであっても、長く安全に暮らすためには定期的な大規模修繕工事が必要とされています。

修繕費用はマンションの規模や工事箇所によって変動しますが、不動産投資用物件の修繕費用について、知らない方も多いのではないでしょうか。

今回は投資用マンションで大規模修繕工事の際にかかる費用について、調査してみました。

大規模修繕工事の費用を含め、どの程度の維持費がかかるのか詳しく見ていきましょう。

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不動産投資において大規模修繕工事が必要な理由とは？

不動産投資、特にワンルームマンション投資において大規模修繕工事が必要な理由は主に3つあります。

• 建物の価値維持
• 入居者の満足度向上
• 法的義務の遵守

建物の価値維持

時間の経過とともに建物は劣化します。

大規模修繕を適切に行うことで、建物の価値を維持し、資産価値の下落を防ぐことができます。

これは将来的な売却や借り換えの際に重要となります。

入居者の満足度向上

快適で安全な住環境を提供することは、入居者の満足度を高め、長期入居や高い入居率につながります。

これは安定した家賃収入を確保する上で非常に重要です。

法的義務の遵守

建物の管理や修繕に関しては、法律で定められた基準があります。

これらを遵守することで、法的リスクを回避し、安全性を確保することができます。

大規模修繕を怠ると、建物の劣化が進み、最終的には大きな修繕費用が必要になったり、資産価値が大幅に下落したりする可能性があります。

適切なタイミングで計画的に修繕を行うことが、長期的な投資成功の鍵となります。

不動産投資用マンションの大規模修繕をする場所

不動産投資用マンションの大規模修繕では、様々な場所が対象となります。主な修繕箇所を以下に詳しく解説します。

• 外壁関連の工事
• 給排水設備の修繕工事
• 給湯設備の修繕工事
• 屋上防水工事
• 水道の配管
• エントランス
• ベランダ・バルコニーの修繕工事

外壁関連の工事について

外壁は雨風や紫外線にさらされており、経年劣化によってひび割れや色褪せが発生します。

放置すると雨漏りなどの深刻な問題を引き起こす可能性があります。一般的に10〜15年ごとに塗装やタイルの補修が必要です。具体的な外壁関連の工事には、

• 外壁塗装の塗り替え
• 吹き付け
• タイルの補修や張替え
• 鉄部の防錆
• シーリング（目地）の打ち替え

などがあります。建物の美観を保つだけでなく、防水性や耐久性を高める効果があります。

給排水設備の修繕工事

管の腐食や劣化は水漏れや水質悪化の原因となるため、20～30年を目安に更新が必要です。

• 給水管の更新または再生工事
• 排水管の更新または再生工事
• 給水ポンプの交換
• 受水槽の清掃や交換
• 高架水槽の清掃や交換
• 排水ポンプの交換

給湯設備の修繕工事

給湯器は10～15年程度で寿命を迎えます。効率の良い最新機器への交換は、入居者の満足度向上やランニングコスト削減にもつながります。具体的な工事内容は以下のとおりです。

• 給湯器の交換
• 給湯配管の更新
• 循環ポンプの交換
• 熱交換器の清掃や交換

屋上防水工事

屋上の防水は建物全体を守る重要な役割を果たします。一般的に15～20年ごとに全面的な補修が必要です。

適切な維持管理により、寿命を延ばすことも可能です。

• 防水層の全面的な更新
• パラペット（屋上の立ち上がり部分）の補修
• ドレン（排水口）の交換
• 屋上の床面の勾配調整
• 屋上設備機器の基礎部分の防水処理

水道配管

水道配管は建物の血管とも言える重要な設備です。

腐食や劣化により水漏れや水質悪化のリスクがあるため、20～30年を目安に更新が推奨されます。

最新の配管材料を使用することで、長寿命化が図れます。

• 共用部分の水道管の更新
• 専有部分の水道管の更新（オプション）
• 水道メーターの交換
• 水道管の保温材の交換
• バルブ類の交換

エントランス

エントランスは建物の第一印象を左右する重要な場所です。

10～15年を目安に、床材の交換や照明器具の更新、壁面の塗装などが必要です。

セキュリティ設備の更新も重要なポイントです。

• エントランスドアの交換または補修
• 床材の交換（タイルやフローリングなど）
• 壁面の塗装や内装の更新
• 照明器具の交換
• インターホンシステムの更新
• 郵便受けの交換
• 防犯カメラの設置または更新

ベランダ・バルコニーの修繕工事

ベランダやバルコニーは雨風にさらされやすく、防水性能の劣化が進みやすい場所です。

15～20年ごとに防水工事が必要です。手すりの塗装や補強も安全性確保の観点から重要です。

• 防水層の更新
• 床面の塗装
• 手すりの塗装や交換
• 排水溝の清掃や補修
• 隔て板の交換
• 雨どいの清掃や交換

これらの修繕を適切に行うことで、建物の価値を維持し、入居者の満足度を高めることができます。

計画的な修繕は、長期的な投資成功の鍵となります。

専有部分のオプション工事内容

基本的には共用部分の工事をメインとする大規模修繕工事ですが、希望があれば専用部分の修繕も可能です。

オプション工事と呼ばれるもので、次に挙げる3つの場所が当てはまります。

• 内装の復旧
• キッチンや洗面台などの設備機器の交換
• 専有部分のリフォーム工事

大規模修繕工事に合わせて、専有部分の修繕を同時に行う方も少なくありません。

内装の復旧

長期入居や経年劣化により、内装の傷みは避けられません。

• 壁紙の張替え
• 床材の交換
• 天井の塗装

などが主な内装復旧工事です。

10年程度で全面的な内装リフォームを検討するのが一般的です。最新のデザインや機能性の高い素材を採用することで、物件の魅力を大きく向上させることができます。

キッチンや洗面台などの設備機器の交換

キッチンや洗面台、浴室などの水回り設備は、入居者の生活質に直結する重要な要素です。

これらの設備は一般的に15～20年程度で交換時期を迎えます。

最新の省エネ設備や使い勝手の良い機器に交換することで、入居者の満足度を大きく向上させることができます。

また、設備の更新は水漏れなどのトラブル予防にもつながります。

専有部分のリフォーム工事

専有部分全体のリフォームは、物件の大幅な価値向上につながります。

• 間取りの変更
• 収納スペースの拡充
• 断熱性能の向上

など、現代のニーズに合わせた改修を行うことで、物件の競争力を高めることができます。

特にワンルームマンションの場合、限られたスペースを最大限に活用するデザインや機能性の向上が重要です。

これらのオプション工事を適切に行うことで、物件の魅力を高め、安定した賃貸収入を確保することができます。

ただし、過剰な投資は回収が難しくなる可能性もあるため、市場動向や周辺相場を十分に調査した上で、費用対効果を見極めることが重要です。

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マンションに大規模修繕をする周期

マンションで行われる大規模修繕工事は、決まった期間で定期的に行わなければいけません。

建物の大きさや劣化状況に応じて変動はありますが、基本的には12年に1度の修繕工事を行うことが一般的とされています。

すべてが同じ状況で劣化していく訳ではないため、1度の点検・修繕だけではなく、一定の周期で修繕が必要なのです。

外壁塗装であれば耐用年数は4～15年ほどとされておりますが、同じ外壁であってもタイルの場合は10～30年前後です。

水道管やバルコニー、金属部分など、使用している材質によっても劣化にかかる期間が異なります。

このように、設備によって耐用年数が異なるため、各設備の安全性を保つため、10～12年の一定周期で修繕工事を行うのです。

投資家としては、修繕積立金の積み立て状況や修繕計画を定期的に確認し、必要に応じて見直すことが大切です。

また、大規模修繕のタイミングは、物件の売却や借り換えを検討する際の重要な判断材料にもなります。

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投資用マンションの修繕工事にかかる費用はいくら？

マンションの大規模修繕工事はどのような状態であっても必ず行われるため、投資用マンションにおいても適応されます。

厚生労働省による「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、1戸あたりにかかる工事金額について発表していますが、最も多い金額としては75～100万円です。

割合としては75～100万円が約3割、その次が100万円～125万円が約2割となっています。

ワンルームマンションの修繕費用相場としても75～125万円が目安ではありますが、併せて大規模修繕工事の費用・箇所の内訳も詳しく見ていきましょう。

大規模修繕にかかる費用の内訳

大規模修繕の費用は、主に以下の項目で構成されます。

一般的に、大規模修繕の総費用は専有面積1㎡あたり3～5万円程度と言われています。

例えば、30㎡のワンルームマンションの場合、90～150万円程度の費用が必要となります。

修繕箇所や工事の内容によって費用の変動はあるため、およその目安として捉えておきましょう。

しかし建物は少しずつ劣化していくため、一定の期間で工事が必要になっていきますが、その場合の費用についても気になる方も少なくありません。

一般的には修繕工事の回数が増えるごとに、その費用は高くなっていくとされています。

大規模修繕の対象となる場所

修繕工事は1回だけではなく、一定期間を経て2回・3回と行われるものですが、回数によって修繕箇所も変わっていきます。

築年数に応じて劣化場所の修繕だけではなく、交換が必要になるシーンも多く発生するため、工事回数によっても修繕費用が異なります。

1回目の工事にかかる費用より2回目の費用はおよそ2割程度高くなる傾向にあり、3回目の工事では設備機器の更新が加わるため、さらに高額になることが予想されます。

マンションを購入するにあたって修繕工事のために積立金などを行い対策しておくと安心です。

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投資用マンションに必要な修繕積立費用

大規模修繕は経年劣化による不具合を修理・交換し、安全に暮らすために必要な工事ではありますが、資金運用のために購入した投資用マンションであっても修繕工事は必須です。

マンションでは一定期間ごとに大規模修繕工事を行いますが、その際にかかる費用の負担も少なくはありません。

思わぬところで痛い出費とならないよう、購入時に修繕費用の積立を行っておきましょう。

マンションの大規模修繕工事に必要な費用を積み立てる修繕積立費用ですが、修繕積立費用はマンションや部屋の規模に応じて変わります。

修繕積立金の目安は、専有面積1㎡あたり月額150～250円程度と言われています。

例えば、30㎡のワンルームマンションの場合、月額4,500～7,500円程度の修繕積立金が必要となります。

ただし、この金額はあくまで目安であり、実際には物件ごとに適切な金額が設定されます。修繕積立金が不足すると、将来的に大規模修繕ができなくなったり、一時金の徴収が必要になったりする可能性があります。

修繕積立金は月々の管理費と共に必要な経費とされているため、支払わずに滞納してしまうと、強制執行などの手続きが進んでしまうため注意が必要です。

投資家としては、以下の点に注意が必要です

また、修繕積立金は管理費とは別に徴収され、専用の口座で管理されるのが一般的です。修繕積立金の使途は厳格に管理され、大規模修繕以外の目的で使用することはできません。

適切な修繕積立金を確保することで、将来の大規模修繕に備えるとともに、物件の資産価値を維持することができます。長期的な視点で投資を考える上で、修繕積立金の重要性を理解し、適切に管理することが不可欠です。

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投資用マンションの大規模修繕費用を抑えるポイントは？

投資マンションであっても、大規模修繕工事は必須です。

必要な出費でも、資金運用を目的として購入した面も含め「なるべく費用を抑えたい」という方も多いのではないでしょうか。

投資用マンションの修繕費用を抑えるポイントとしては、次の3つが挙げられます。

では、具体的にどのようなポイントに注意すれば良いのか説明します。

新築や築浅物件を選ぶ

建物は築年数が古くなると、修繕箇所も増えてきます。

設備の交換も必要になるため、修繕費用を抑えるために築年数の浅い物件を選ぶと良いでしょう。

空室リスクが低い物件を選ぶ

築年数が古くなるにつれて、空室リスクも高まります。

築年数が古い物件はリフォームを入れる・立地が良い場所の物件を選ぶようにしましょう。

暮らしやすい環境かどうかを意識する

入居者が長く住んでくれることで、修繕にかかる費用を抑えられます。

設備の充実や立地の良さ、築年数なども含めて物件を選びましょう。

季節ごとの飾りつけがある物件や管理人が常駐している物件など、長く住める環境かを意識するのもポイントです。

投資用マンションは自分でも住める？

投資用で購入したマンションの空室期間を無くすため、自分で住むことを検討されている方もいらっしゃいます。

基本的には住むことは可能ですが、オーナーが自分であっても好きな時期に住める訳ではありません。

次に挙げる2つをクリアしていた際に、投資用マンションにオーナーが住めます。

• ローンを完済している
• 自己資金で購入している

そのためローンを完済していない場合、空室であっても自らが住める訳ではありません。

また、入居者がいる場合も住めないため「ずれは居住用にしたい」とお考えの場合は注意しましょう。

ローン完済しないと住めない理由とは？

投資用マンションは、不動産投資用のローンを利用して購入します。

そのため、厳密にはオーナーの入居は可能ですが、規約違反になってしまう可能性もあります。

ローンの返済が残っている状態で住んでしまうと、一括返済か物件の返還を求められてしまうため注意が必要です。

投資用マンションの大規模修繕に関してのまとめ

今回は、投資用マンションの大規模修繕に関する以下の内容について紹介しました。

投資用マンションを購入する際は修繕費用の目安を知り、費用を抑えるポイントをふまえてしっかりと修繕費用を積み立てておくと安心です。

また大規模修繕がいつ行われるのかどの箇所に対して修繕が必要かも、改めて確認しておくと良いでしょう。

空室リスクを減らし、入居者が長く住んでもらうことで費用を節約できるため、物件選びもポイントの1つです。

投資用マンションを購入したい場合は、ローンや居住に関して専門知識を要するため事前に専門家へ相談しましょう。

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