マンション売却で高く売るには、大規模修繕工事前と後ではどちらがお得なの？修繕費用や減価償却について知りたい！
マンションの売却をお考えの方の中で、大規模修繕工事によってどのような影響があるか、知りたい方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
できれば高く売れるタイミングで売却したいものですが、大規模な修繕工事の前後では、どちらの方がお得なのでしょうか。
この記事では、マンションの売却を検討されている方へ、大規模修繕の内容やタイミングをはじめ、修繕工事前後での売却におけるそれぞれのメリット・デメリットを解説します。
お得になるか損になるかは建物の築年数や状態によっても変わりますが、目安を知っておくことで売却のタイミングを図る参考材料になるでしょう。
またそもそも大規模修繕はどのような工事なのかや、どのように依頼先の業者を選ぶべきかについても詳しく解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。
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目次
マンションの大規模修繕とは？
マンションにおける大規模修繕とは、どのような目的で行われる工事なのでしょうか。
日常的な修繕工事とは異なり、大規模修繕はおよそ10～12年に1度の周期で行われる、足場を組んで行う大規模な修繕工事のことを指します。
大規模修繕を行う目的は、大きく分けて以下2つがあります。
- 建物の老朽化を防いで安全性や資産価値を維持する
- 見た目の景観や快適性を維持し空室率の改善を図る
日常的にメンテナンスを行っている場合でも、コンクリートや設備内部の劣化は防ぐことはできません。
建物の安全・快適性を維持するために、計画的に大規模修繕を行う必要があるのです。
マンションの大規模修繕は、専有部分を除いた建物全体が対象となる工事です。
以下に挙げる5つの工事をメインに行われ、半年～年単位で行われるのが一般的です。
- 屋上や階段、バルコニーなどの防水工事
- 外壁や鉄部の塗装、タイルの補修工事
- エントランス部分の修繕工事
- シーリング工事
- 給排水工事
またこれ以外にも、工事を円滑に進めるための仮設工事やバリアフリーに対応するための工事などさまざまなことが行われます。
大規模修繕でマンションを最適なタイミングで売却するためのポイント
マンションを売却するにあたり、気になるのは「タイミング」です。
最適なタイミングで売却するために、以下の2つのポイントに注意しましょう。
- 大規模修繕の修繕積立金について
- 減価償却資産について
この2つのポイントについて、以下で詳しく解説いたします。
大規模修繕の修繕積立金について
大規模修繕にはまとまった費用が必要になるため、マンション売却時に影響を及ぼす可能性があります。
特に修繕工事のために必要な「修繕積立金」による影響は大きいため、計画と現状をきちんと把握しておくことが重要です。
修繕工事を行う際に予想以上の金額がかかった場合、積立金の値上げや一時金の徴収が必要になるケースがあります。
また積立金を使い切ってしまっている状態では、次の修繕工事や小規模な修繕工事の費用が不足する可能性もあるため、買い手としては不安要素の1つになってしまうでしょう。
売却のタイミングについては、建物の状況と実施計画を見極める必要があるでしょう。
減価償却資産について
建物や設備には耐用年数が定められており、経年劣化により価値が下がるという考え方が一般的です。
売却により利益が出た場合は確定申告を行うことが必須で、その際減価償却計算が必要になります。
減価償却の対象は建物のみとなるため、計算時には購入費用を土地と建物で分けて行いましょう。
建物の構造やマンションの用途によっても計算方法が異なるため、不明点がある場合は専門家へ事前に相談しておきましょう。
マンションの大規模修繕にかかる費用は？
建物は日常的なメンテナンスに加え、設備の耐用年数や使用状況を見極めた長期修繕計画により、10〜15年に1度のスパンで大規模な修繕工事を行います。
この工事を「大規模修繕」と呼びますが、必要となる費用についてご存じでしょうか。
日々行う修繕とは異なり、1度に建物全体を大幅に修繕するため、まとまった費用が必要になります。
また、大規模修繕は1回だけではなく、マンションの築年数に応じて継続的に行う必要があるでしょう。
修繕工事にかかる目安の費用や、2回目以降の費用について詳しく解説していきます。
大規模修繕にかかる費用
大規模修繕にかかる費用は、一般的な平均目安として1戸につき「75～100万円」ほどが相場です。
マンションの規模や構造に応じて全体の費用も異なり、1度にかかる修繕費用が億単位となるケースも珍しくありません。
そのため、毎月の修繕積立金によって大規模修繕に備える必要があるのです。
2回目以降の費用について
大規模修繕は1度だけではなく、設備や資材の耐用年数に合わせて繰り返し行われます。
また、回数を経るごとに修繕箇所も増える傾向があるため、費用も増加してしまうでしょう。
1戸にかかる修繕工事の目安費用は「75～100万円」とされていますが、2回目以降はそれ以上にかかる可能性もあります。
また初回の修繕工事の際、長期修繕計画で予定していた修繕箇所よりも多くの修理部分が見つかった際は、積立てたお金以上に費用がかかってしまう可能性もあります。
工事内容によって費用も変動するため、工事内容における費用相場を抑えておくと安心でしょう。
マンションの売却は大規模修繕の前後どちらがいい？
マンションを売却するなら、大規模修繕の前とあと、どちらがいいのでしょう？
両者にはそれぞれメリットとデメリットがあります。
メリットとデメリットを把握しておきましょう・
大規模修繕工事の前に売却するメリットとデメリット
マンションを大規模修繕工事前に売却するメリットとデメリットについて、詳しくご説明いたします。
メリット
大規模修繕を行う前にマンションを売却するメリットには、以下の3つがあります。
- 内覧を実施しやすい
- 工事中に転居されるリスクを避けられる
- 修繕積立金の増額や減少が売却に影響しにくい
工事前に売却する場合は、外観のチェックや部屋の内覧が実施しやすく、工事中に転居されてしまうリスクを避けられるメリットがあります。
また次の修繕工事に向けて、積立金の増額が発生するケースもあるため、売却に大きな影響を与えてしまうのです。
小規模修繕工事や中規模修繕工事などでつど不具合を解消しておくことで、大規模修繕によるデメリットを抑えることができるでしょう。
デメリット
修繕工事前に売却するメリットがある反面、マンションの築年数によってはデメリットが発生する可能性もあります。
大規模修繕工事はおよそ10〜12年に1度の周期で行われますが、建物の築年数が更新されて新しくなるわけではありません。
そのため築年数が増えるごとに、修繕工事にかかる費用も増加していくと考えておく必要があります。
また共用部の間取りや導線などがニーズに合わなくなることも考えられるため、買い手の検討から外れてしまうことも考えられるでしょう。
その結果、修繕計画を見直したりマンションの売却価格を下げたりなど、影響が出てしまうことも珍しくありません。
マンションを大規模修繕工事の後に売却するメリットとデメリット
マンションを大規模修繕後に売却するメリットとデメリットには、具体的にどのようなものがあるのでしょうか。
メリット
大規模修繕工事を行った後に売却するメリットには、以下の2つが挙げられます。
- 綺麗な状態で売りに出せる
- 築年数によるイメージダウンを防げる
築年数が古い物件の場合、築浅物件よりも買い手がつきにくい傾向があります。
大規模修繕工事が終わったタイミングであれば、築年数によるイメージダウンを防ぎながら、綺麗な状態で売り出すことが可能です。
例えば、立地や周辺状況は良いが建物の古さが目立つ物件の場合、大規模修繕を行った後に売りに出すケースも多く見られます。
また、耐震性を上げることで、住まいの安全性も確保されるでしょう。
大規模修繕工事を行うことで物件の価値が上がり、予想以上の価格で売れる可能性も期待できるでしょう。
デメリット
大規模修繕後にマンションを売却する際、以下のデメリットに注意しなければなりません。
- 修繕積立金の値上がりや一時金の支払い
大規模修繕にはまとまった金額が必要になるため、毎月の家賃と合わせて修繕積立金を徴収しています。
修繕工事ごとに積立金を使い工事を行いますが、大規模修繕工事後には積立金が目減りしていることも考えられます。
そのため、築年数によっては修繕積立金の増額や一時金が必要になる場合もあります。これらのことから、買い手が慎重になる事も考えられるでしょう。
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マンションの大規模修繕工事は何回行えば良い？
マンションの大規模修繕工事には、回数制限はありません。
10～15年に1度の周期で行っていくため、マンションが存続している限り行う必要があります。
ですが、一定周期ごとに工事を進めるということは、マンション自体の築年数も古くなるということです。
3回目の修繕工事の際は、築年数がおよそ30～40年前後になるため、修繕工事だけではカバーできないケースが発生することもあるでしょう。
そのため、築年数や修繕箇所によっては建替えを検討される方も少なくありません。
しかし小規模なマンションであれば建替えも可能ですが、超高層マンションの場合は難しいケースも多く見られます。
その場合は建物の状況をしっかり把握しながら、大規模修繕工事を繰り返す必要があるでしょう。
ただし、日常的な不具合をそのつど解消していく小規模修繕工事も行われるため、すべてを大規模修繕工事のタイミングで行うわけではありません。
築年数や設備の耐用年数を加味したうえで修繕工事を延期するケースもあるため、事前の建物調査や長期修繕計画を綿密に行う必要があります。
マンションの大規模修繕工事はどこに頼めばいい？
マンションの大規模修繕工事は、以下で挙げる3つのいずれかへ依頼する場合がほとんどです。
- 管理会社
- ゼネコン
- 修繕専門会社
このなかで、どのようなポイントをもとに選べばいいか、詳しく見ていきましょう。
サービスの質
大切な住まいの修繕工事だからこそ、工事内容やサービスがしっかりしている会社を選びたいですよね。
基本的に、工事全般には保険や保証がありますが、会社によって内容は異なります。
実績や評判だけでなく、アフターフォローがしっかりしているか、近隣住民への対応は適切かなど、複数のポイントから見て高品質なサービスを提供してくれる施工会社を選びましょう。
管理体制が整っているか
大規模修繕工事では、さまざまな箇所を同時に工事する場合もあります。
スムーズに施工が進められるかによって、工期や費用にも影響が及ぶことも考えられるため、きちんと管理を行う施工会社に依頼することが大切です。
また発注方法によって必要となる費用や工期も異なるため、長期修繕計画をもとに最適な施工業者へ依頼できるようにしておきましょう。
マンション売却と大規模修繕のまとめ
マンションを売却するにあたり、修繕工事の有無によるメリット・デメリットについて解説しました。
- 大規模修繕工事はマンションの安全性や快適性を維持するために行われる
- マンションを売却するタイミングでは、修繕積立金や減価償却について考えておく必要がある
- 大規模修繕工事後の売却にはメリットが多いがデメリットもある
- マンションの大規模修繕工事には決まった回数はない
- 大規模修繕工事の依頼先は、提供するサービスや管理体制を確認したうえで選択する
マンションの経営にあたり、大規模修繕工事は欠かせないものです。
そのため、事前に長期修繕計画を行い、実状を加味しながら計画的に進めていくことが求められます。
また売却する際のメリットやデメリットもあるため、大規模修繕工事や市場のタイミングを確認しながら、希望が叶う売却活動を行いましょう。
大規模修繕は新東亜工業がおすすめ！
中間マージン0だから他社より安い費用で工事が可能
※中間マージン=仲介手数料
- 大規模修繕工事
- 解体工事
- 防水工事
- 外壁塗装
- 屋根工事
- シーリング工事
- 長尺シート工事
- 下地補修工事
- 足場工事
- タイル工事
- 洗浄工事
- 電気、水道、外溝工事等
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施工価格と見積りには絶対的な自信を持っていますので、他社との相見積りも大歓迎です。
ご予算と現場調査の結果、長期的な視点での資産価値向上をバランスよく考慮し、お客様にとってベストな選択肢をご提案します。
