「転勤が決まったけど、住宅ローンを払い終わっていない…」
「子どもの学校の関係で引っ越したいけど、住宅ローンがまだ残ってる…」
「今の家の環境が合わなくなってきたけど、住宅ローンがあると引っ越せないかも…」
住宅ローンを組んで家を購入した後、さまざまな事情で引っ越したくなることがありますよね。でも、「住宅ローンが残っている家からは引っ越せない」と思い込んでいる方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても引っ越すことは可能です！ただし、いくつかの選択肢と注意点を理解しておく必要があります。
この記事では、住宅ローンが残っている状態で引っ越す方法や、それぞれのメリット・デメリット、注意点などを詳しく解説します。あなたの状況に合った最適な選択肢が見つかるよう、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
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目次
住宅ローンがある場合の基本ルール
まず、住宅ローンがある家の引っ越しを考える前に、基本的なルールを理解しておきましょう。
住宅ローンが残ったままでは原則「売却できない」
住宅ローンを組んだ物件には、必ず「抵当権」という権利が設定されています。これは、もしあなたが住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関が担保として不動産を差し押さえることができる権利のことです。
この抵当権が設定されている限り、原則として物件を売却することはできません。なぜなら、買い手側からすれば「いつ差し押さえられるか分からない物件」は購入したくないからです。
物件を売却するためには、まず抵当権を抹消する必要があり、そのためには住宅ローンを完済しなければなりません。とは言え、実際の不動産取引では、「売却と同時に住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消する」という流れで進めることが一般的です。
つまり、住宅ローンが残っていても工夫次第で売却は可能なんです。
住宅ローンが残ったままでは原則「貸せない」
もう一つ知っておくべき基本ルールは、住宅ローンが残っている物件は原則として他人に貸すことができないということです。
住宅ローンを組む際、あなたは金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んでいます。この契約には、通常以下の条件が含まれています：
- 住宅ローンの契約者本人または家族が住むこと
- 資金用途はマイホームの購入であること
要するに、住宅ローンは「投資物件」を買うためのローンではなく、「自分や家族が住むための家」を買うためのローンなんですね。ですから、他人に貸し出してしまうと、それは「投資物件」として扱っていることになり、契約違反となってしまうわけです。
「でも、住宅ローンのほうが金利が低くて有利だし…」と思うかもしれませんが、それは金融機関が「自分が住む家」に対してリスクを下げて金利を設定しているからこそ。第三者に貸すことを前提にしたローンは「不動産投資ローン」となり、金利は当然高くなります。
住宅ローンがあっても引っ越しができるケース
基本ルールを理解したところで、住宅ローンがあっても引っ越しができるケースを見ていきましょう。
契約者の家族が旧居に残る場合
一番シンプルなのは、住宅ローンのある家に家族の誰かが住み続けるパターンです。例えば：
- お父さんが単身赴任で引っ越し、家族は元の家に住み続ける
- 子どもが大学進学や就職で実家を出る
- 娘さんが結婚して実家を出る
これらのケースでは、住宅ローンの条件である「契約者本人または家族が住むこと」という条件を満たしているため、特に問題ありません。ただし、契約者本人が引っ越す場合は、念のため金融機関に一報入れておくと安心です。
転勤・介護などやむを得ない理由がある場合
次に多いケースが、転勤や親の介護などのやむを得ない理由で家族全員が引っ越す場合です。基本的には家族全員での引っ越しはローン契約に抵触しますが、以下のような「やむを得ない事情」の場合は金融機関も融通を効かせてくれることが多いです：
- 会社の転勤命令による引っ越し
- 親の介護のための引っ越し
- 数年後に元の家に戻る予定がある場合
この場合、必ず事前に融資元の金融機関に相談し、承認を得るようにしましょう。「いつか戻ってくる予定です」と伝えれば、一時的な転居として認めてもらえる可能性が高まります。
なお、長期の不在になる場合は、「リロケーション」という方法で一時的に他人に貸し出すことも可能かもしれません。これについては後ほど詳しく解説します。
住宅ローンがある状態で引っ越す3つの方法
それでは具体的に、住宅ローンがある状態で引っ越す方法を3つご紹介します。
家を残したまま引っ越す
一つ目の選択肢は、住宅ローンがある家をそのまま残して引っ越す方法です。
これは先ほど説明した「契約者の家族が旧居に残る場合」や「転勤などのやむを得ない理由がある場合」が当てはまります。ただし、以下の点には注意が必要です：
メリット
- 将来的に戻ってくることができる
- 不動産市況が悪い時期に無理に売却する必要がない
- 引っ越しの手続きがシンプル（売却手続きが不要）
デメリット
- 長期間誰も住まない状態だと、空き巣や放火などの犯罪リスクが高まる
- 家の管理（掃除、換気、庭の手入れなど）が必要
- 金融機関によっては住宅ローンの一括返済を求められる可能性がある
- 引っ越し先で新たに住宅ローンを組む場合、ダブルローンとなり審査が厳しい
「しばらく戻ってこない予定だけど、数年後には必ず戻りたい」というケースでは、この方法が向いているかもしれません。ただし、管理の手間とリスクは考慮しておく必要があります。
家を賃貸物件にして引っ越す
二つ目の選択肢は、住宅ローンがある家を賃貸物件として貸し出す方法です。先ほど「住宅ローンがある物件は貸せない」と説明しましたが、実は例外があります。
リロケーション（一時的な貸し出し）
転勤や海外赴任などで一時的に家を空ける場合、「リロケーション」という方法があります。これは融資元の金融機関に相談し、承諾を得たうえで一時的に賃貸として貸し出すものです。
リロケーションでは「定期借家契約」を結ぶことが一般的です。定期借家契約は期間満了で自動的に契約が終了するため、将来あなたが戻ってきたときに確実に住めるようになります（通常の賃貸借契約だと借主に正当な理由がないと退去してもらえないことがあります）。
リロケーションを検討する場合は、この制度に慣れた不動産会社に相談するのがおすすめです。
住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換え
リロケーションが難しい場合は、住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えという方法もあります。不動産担保ローンは賃貸不動産の購入にも利用できるローンで、借り換えることで賃貸に出すことができるようになります。
ただし、不動産担保ローンは住宅ローンと比べて金利が高く設定されていることが多いため、総返済額が増えることは覚悟しておきましょう。
メリット
- 家賃収入でローン返済の一部をカバーできる
- 物件の維持管理を入居者が行ってくれる
- 将来的に戻る可能性があれば、資産として保有できる
デメリット
- 金融機関の承諾が必要
- 不動産担保ローンに借り換える場合、金利が上昇する
- 賃貸管理の手間がかかる（管理会社に委託する場合は費用が発生）
- 退去時のリフォーム費用などが必要になることがある
家を売却して引っ越す
三つ目の選択肢は、住宅ローンがある家を売却して引っ越す方法です。これが最も一般的で、制約なく自由に引っ越しが可能になります。
住宅ローンがある物件を売却する場合、最も重要なのは売却価格とローン残債の関係です。
アンダーローンとオーバーローン
アンダーローンとは、売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態です。例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、家が3,000万円で売れる場合がこれに当たります。
逆に、オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態を指します。例えば、住宅ローンの残債が3,000万円あるのに、家が2,000万円でしか売れない場合です。
アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済できるので問題ありませんが、オーバーローンの場合は追加の資金が必要になります。後ほど詳しく解説します。
売れない場合の選択肢
「早く売りたいけど、なかなか買い手がつかない…」という場合は、不動産会社の買取サービスも検討してみましょう。不動産会社が直接買い取ってくれるので、スピーディーに現金化が可能です。
ただし、買取は一般的に市場価格よりも安くなる傾向があります。急いでいない場合は、仲介で売り出すほうが高く売れる可能性が高いでしょう。
メリット
- 住宅ローンの負担から完全に解放される
- 新しい住まいでの生活を自由にスタートできる
- 売却益が出れば次の住まいの頭金にできる
デメリット
- 売却手続きに時間と手間がかかる
- オーバーローンの場合は追加資金が必要
- 不動産市況によっては思ったより安く売らざるを得ないことも
どの方法が最適かは、あなたの状況やライフプラン、財政状態によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較して、最適な方法を選びましょう。
住宅ローン完済のための4つの選択肢
住宅ローンがある家を売却する場合、そのローンを完済する必要があります。ここでは、その方法について4つご紹介します。
売却代金で一括返済する
最も一般的な方法は、家の売却代金でローンを一括返済することです。
先ほど説明したアンダーローンの状態であれば、売却代金だけでローンを完済できます。例えば、ローンの残債が2,000万円で、家が3,000万円で売れれば、1,000万円が手元に残りますね。この残ったお金を次の家の頭金にすることもできます。
この方法でスムーズに進めるためには、不動産会社選びが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売ってくれそうな会社を選びましょう。
なお、不動産の売却方法としては「売り先行」（まず今の家を売って、次の家を買う）と「買い先行」（先に次の家を買ってから、今の家を売る）の2種類があります。
- 売り先行のメリット：資金計画が立てやすい、売却価格が確定してから次の予算を決められる
- 売り先行のデメリット：仮住まいが必要になる可能性がある、引っ越しが2回必要になることも
- 買い先行のメリット：引っ越しが1回で済む、新居選びに焦りがない
- 買い先行のデメリット：ダブルローンのリスクがある、資金計画が立てにくい
どちらが良いかは個人の状況によりますが、住宅ローンが残っている場合は「売り先行」のほうが安全と言えるでしょう。
自己資金で補填して返済する
オーバーローンの場合、つまり住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合は、その差額を自己資金で補填する必要があります。例えば：
- 住宅ローンの残債：3,000万円
- 売却価格：2,500万円
- 不足分：500万円
この場合、500万円を貯金などから用意して補填することになります。もちろん、これだけの現金を用意するのは大変ですが、次の住宅ローンを組む際に余裕があるという点ではメリットもあります。
また、住宅ローンの残債が少額であれば、思い切って自己資金でローンを完済してしまうケースもあります。例えば、残債が300万円程度で、貯金が十分にある場合などです。
住み替えローンを利用する
「オーバーローンだけど自己資金が足りない…」という場合は、住み替えローンの利用を検討してみましょう。
住み替えローンとは、新しく購入する物件のローンに、現在の住宅ローンの残債を上乗せして借りることができるローン商品です。例えば：
- 現在の住宅ローン残債：3,000万円
- 売却価格：2,000万円（不足金額：1,000万円）
- 新しい物件の購入価格：4,000万円
- 住み替えローン総額：5,000万円（新居購入資金4,000万円＋不足分1,000万円）
住み替えローンを使えば、オーバーローンでも引っ越しが可能になります。ただし、物件価格以上のローンを組むことになるため、金融機関の審査はかなり厳しくなります。
また、住み替えローンを利用する場合、多くの場合は「現在の住宅を売却する」ことが条件になるため、売却と購入の両方を同時に進める必要があります。タイミングの調整が難しく、引っ越しのスケジュールにも余裕を持たせる必要があるでしょう。
ダブルローンを利用する
最後の選択肢は、ダブルローンの利用です。ダブルローンとは、現在の住宅ローンを支払いながら、新しい物件の住宅ローンも組む方法です。
この方法の最大のメリットは「買い先行」ができることです。まず新しい家を購入して引っ越してから、ゆっくりと旧居の売却活動を行うことができます。空き家状態での売却となるため、内覧のしやすさなど売りやすい点もあります。
ただし、ダブルローンは文字通り「2つのローンを同時に支払う」わけですから、その間は非常に大きな経済的負担がかかります。そのため、審査も厳しく、高い年収や安定した職業であることなどが求められます。
また、ダブルローンは一時的とはいえ、毎月の返済額が大きくなるため、家計のやりくりも大変です。売却までの期間が長引けば、その間の負担も大きくなります。
「最近昇給したばかりで収入に余裕がある」「売却までの間、実家に頼れる」などの条件があれば、ダブルローンも選択肢の一つになるでしょう。まずは金融機関に相談して、自分がダブルローンを組める条件にあるか確認してみることをおすすめします。
補足：任意売却について（最終手段）
これまでの方法が使えないほど深刻な状況の場合、最終手段として「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な状況で、金融機関の同意を得て物件を売却する方法です。オーバーローンでも売却が可能になりますが、信用情報機関のブラックリスト（事故情報名簿）に登録されてしまいます。
ブラックリストに載ると5〜7年間は新たな住宅ローンが組めないほか、クレジットカードの利用制限などの影響も出る可能性があります。
任意売却はあくまでも「最終手段」であり、安易に選ぶべき選択肢ではありません。他に方法がないときの緊急避難的な手段だと考えましょう。
住宅ローンがあるけど引っ越す際の5つの注意点
最後に、住宅ローンがある状態で引っ越す際の注意点をまとめます。
融資元の金融機関に相談する
何よりも重要なのは、まず融資元の金融機関に相談することです。住宅ローンが残っている状態での引っ越し、売却、賃貸はいずれもローン契約に関わる事項になります。
「後から問題になるくらいなら、最初に言わなくても…」と考えるかもしれませんが、金融機関に無断で行動すると、一括返済を求められるリスクもあります。
むしろ、事前にきちんと相談することで、あなたの状況に合わせた柔軟な対応をしてもらえる可能性が高まります。転勤や介護など、やむを得ない事情を説明すれば、理解を得られるケースも多いのです。
金融機関との信頼関係を壊さないためにも、まずは相談することを強くおすすめします。
住宅ローンの残債を正確に把握する
住宅ローンのある家を売却する際、まずは正確な残債額を把握しておくことが大切です。残債の確認方法としては：
- インターネットバンキングで確認する
- 返済予定表を確認する
- 残債証明書を取り寄せる
残債を把握することで、売却時にアンダーローンになるのかオーバーローンになるのかを予測できます。また、仮にオーバーローンになる場合、どれくらいの自己資金を用意すればいいのかも分かります。
不動産会社に査定を依頼する前に、まずは自分のローン残高を確認しておきましょう。
売却する場合は諸費用も把握しておく
住宅ローンの残債だけでなく、売却にかかる諸費用も忘れずに計算しておきましょう。主な費用項目としては：
主な売却にかかる費用
- 仲介手数料：売買金額の3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合）
- 印紙税：売買金額によって1万円〜3万円程度
- 登録免許税：抵当権抹消で不動産1個につき1,000円
- 司法書士費用：抵当権抹消登記で1.5万円前後
- 繰上返済手数料：金融機関によりますが、1万円程度
- 引っ越し費用：家族構成や距離によりますが、15万円〜20万円程度
例えば、4,000万円で家が売れた場合、諸費用は合計で140万円〜160万円程度になることを覚えておきましょう。
また、売却益（譲渡所得）がある場合は、譲渡所得税も発生する可能性があります。ただし、住んでいた家を売却する場合は「3,000万円特別控除」や「住み替え特例」などの税制優遇が適用できる場合もあるので、税理士に相談してみるといいでしょう。
住宅ローン控除の適用可否を確認する
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローン残債の年末残高の0.7％が所得税から控除される制度です。引っ越しによって、この控除の適用が変わってくるケースがあります。
家族全員で引っ越す場合
ただし例外もあって、控除期間中に元の家に戻ってくる場合は、再び住宅ローン控除を受けることができます。その場合は、再適用を受ける年の確定申告で手続きを行う必要があります。
「でも、税金の優遇を受けたいから住民票だけ残しておこう…」と考える人もいるかもしれませんが、これは脱税行為になる可能性があるので絶対にやめましょう。住民票を適切に移さずに不正に控除を受けると、罰則の対象になることもあります。
やむを得ない事情で契約者のみが引っ越す場合
一方、住宅ローンの契約者のみが転勤などで引っ越し、家族がそのまま家に住み続ける場合は、所定の手続きを行えば住宅ローン控除を継続して受けられます。
単身赴任などでやむを得ず家を離れる場合は、税務署に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出します。この手続きを行うことで、同一生計の家族が住み続けている限り、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
買い替えの場合
住み替えで今の家を売却し、新しい家を購入する場合は、新しい家で住宅ローン控除を受けられます。住宅ローン控除は、要件を満たせば何度でも新たに適用を受けることが可能です。
例えば、現在の家で住宅ローン控除を9年間受けていたとしても、新しい家では1年目から新たに控除期間がスタートします。これは、住宅ローン控除が「物件ごと」に適用される制度だからです。
ただし、新居で控除を受けるには、以下のような要件を満たす必要があります：
- 床面積が50平方メートル以上であること
- 引っ越してから6ヶ月以内に入居すること
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
- 10年以上の住宅ローンを組むこと
なお、住み替えの場合、住宅ローン控除のほかに「3,000万円の特別控除」などの特例も検討する価値があります。どちらが得かは個人の状況によるので、税理士に相談するとよいでしょう。
住民票を必ず移しておく
引っ越したら、必ず住民票の移動手続きを行いましょう。住宅ローン控除を継続して受けたいからといって、住民票を元の住所に残しておくのは法律違反です。
住民基本台帳法では、引っ越しから14日以内に住民票の移動手続きを行うことが義務づけられています。これを怠ると、5万円以下の過料が科される可能性もあります。
また、住民票を移さないと、新しい住所での公共サービス（図書館の利用や選挙権の行使など）を受けられなくなります。
さらに、実際には住んでいないのに住宅ローン控除を受け続けた場合、脱税とみなされて刑事罰の対象になることもあります。裁判で有罪判決を受けると、最大で10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金という重い罰則があることも覚えておきましょう。
トラブルを避けるためにも、引っ越したら速やかに住民票の移動手続きを行うことをおすすめします。
まとめ：あなたに最適な選択肢は？
ここまで「住宅ローンがあるけど引っ越したい」という方のための選択肢と注意点をご紹介してきました。最後に、自分にとって最適な選択肢を見つけるためのポイントをまとめておきましょう。
状況別おすすめの選択肢
短期間（数年以内）の転勤の場合
→ 家族が住み続けるか、空き家として管理するか、リロケーションを検討
転勤期間が長期または戻る予定が不明確な場合
→ 売却を検討。ローン残債と売却価格を比較して、最適な方法を選ぶ
ライフスタイルの変化で住み替えたい場合
→ 売却が基本。アンダーローンなら売却代金で一括返済、オーバーローンなら自己資金の補填や住み替えローンを検討
家族構成の変化で広い家が必要になった場合
→ 売却してローン完済後、新居を購入。または住み替えローン・ダブルローンの検討
最適な選択肢を見つけるために
住宅ローンがある状態での引っ越しは、ちょっと複雑でハードルが高そうに感じるかもしれません。でも、きちんと情報を集め、計画的に進めれば、十分に実現可能です。
最適な選択肢を見つけるために、以下のステップを踏んでみてください：
- 現状を正確に把握する：住宅ローンの残債、物件の市場価値、自己資金の状況
- 融資元の金融機関に相談する：あなたの状況に合わせたアドバイスをもらう
- 複数の不動産会社に査定を依頼する：物件の正確な売却価格を知る
- 各選択肢のメリット・デメリットを比較する：自分の状況に合った方法を選ぶ
- 必要に応じて専門家（税理士、ファイナンシャルプランナー等）に相談する：税金や資金計画の最適化
不安なことがあれば、この記事を参考に、一つずつ解決していきましょう。住宅ローンがあっても、あなたの希望する引っ越しは必ず実現できるはずです！
「住宅ローンがあるけど引っ越したい」。その思いを実現するための第一歩は、正しい情報を得て行動することです。この記事があなたの一助となれば幸いです。
よくある質問
Q1: 住宅ローンが残っている家は絶対に売れないのですか？
A1: いいえ、売れます。売却と同時にローンを完済する手続きを行うのが一般的です。売却代金でローン残債を完済できれば問題ありません。
Q2: 一時的な転勤で家族全員が引っ越す場合、どうすれば良いですか？
A2: まずは融資元の金融機関に相談しましょう。転勤など一時的な事情であれば、リロケーション（一時的賃貸）が可能かもしれません。または、空き家として管理することも選択肢の一つです。
Q3: オーバーローンの場合でも住み替えは可能ですか？
A3: はい、可能です。自己資金で不足分を補填したり、住み替えローンを利用したりする方法があります。ただし、審査基準は厳しいので、早めに金融機関に相談することをおすすめします。
Q4: ダブルローンと住み替えローンの違いは何ですか？
A4: ダブルローンは、現在の住宅ローンを払いながら新しい住宅ローンも組む方法です。住み替えローンは、現在のローン残債と新居のローンを一本化する方法です。どちらも審査が厳しめですが、状況によって使い分けると良いでしょう。
Q5: 住宅ローン控除は引っ越すとどうなりますか？
A5: 家族全員が引っ越すと基本的に控除は受けられなくなります。ただし、単身赴任の場合や、新居で新たな住宅ローンを組む場合は、それぞれ条件を満たせば控除を受けられる可能性があります。