離婚を経験した方や離婚予定の方が住宅ローンを組もうとした時、「離婚したら審査に通らないのでは？」と不安に思われることが多いようです。実際のところ、離婚と住宅ローン審査はどのような関係にあるのでしょうか？
結論からいうと、離婚自体が住宅ローン審査に極端に不利になるわけではありません。しかし、離婚のタイミングや状況によって審査のハードルが上がることは確かです。また、既存の住宅ローンがある状態での離婚には様々な問題が生じます。
この記事では、離婚が住宅ローン審査に与える影響や、審査に通らない理由、そして対処法について詳しく解説します。離婚を経験した方や離婚を考えている方の住宅購入計画に役立てください。
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目次
離婚と住宅ローン審査の基本的な関係
まず理解しておくべきことは、離婚という事実だけで住宅ローンの審査に通らないということはないということです。住宅ローンの審査は基本的に、「人」と「物件」の両面から判断されます。
「人」の審査では、申込者の返済能力や信用情報がチェックされます。具体的には年収、勤続年数、他の借入金額などが重要視されます。「物件」の審査では、購入予定の不動産がローンの担保として適切かどうかが判断されます。エリアや築年数などが基準となります。
離婚はあくまで申込者の状況の一部であり、それ自体が直接審査結果を左右するわけではないのです。ただし、離婚に伴う様々な状況変化（収入の変化、養育費・慰謝料の支払い義務など）が間接的に審査に影響することは少なくありません。
また、既存の住宅ローンがある状態で離婚する場合も、法律上は離婚自体に制限はありませんが、ローンの名義変更や債務の処理など、実務的に多くの課題が生じます。
離婚が住宅ローン審査に与える影響
離婚が住宅ローン審査に与える影響は、離婚のタイミングや状況によって異なります。ここでは、離婚直後の場合と離婚協議中/離婚前の場合に分けて解説します。
離婚直後の場合
離婚直後に住宅ローンを申し込む場合、金融機関は特に慎重な姿勢をとることが多いです。これは、離婚に伴う金銭トラブルのリスクを懸念するためです。
具体的には、離婚直後の住宅ローン審査では、金融機関から公正証書等の提出を求められることがあります。これにより、離婚が法的に成立していることや、財産分与・養育費・慰謝料などの金銭的な取り決めが明確になっていることを確認します。
また、離婚によって家計状況が大きく変わることも考慮されます。例えば、シングルマザーやシングルファーザーになると、子育てと仕事の両立による収入の安定性や、養育費の受け取り状況などが審査ポイントになることも。
とはいえ、必要書類を揃え、返済能力があることをしっかり示せれば、離婚直後でも住宅ローンの審査に通ることは十分可能です。
離婚協議中/離婚前の場合
離婚協議中や離婚前に住宅ローンを申し込む場合は、さらにハードルが高くなります。多くの金融機関は、離婚協議中の案件は審査の土台に乗らないケースが多いという現実があります。
これは、離婚前や協議中の段階では、財産分与や慰謝料などの金銭の授受が不確定要素となり、将来の返済能力を正確に判断できないためです。金融機関からすれば、貸したお金が計画通り返済されないリスクを抱えることになります。
ただし、すべての金融機関が同じというわけではありません。地方銀行など、審査が比較的柔軟な金融機関では、離婚協議中でも審査に通った実績があるようです。金融機関選びが重要なポイントになるでしょう。
離婚による住宅ローン審査に通らない具体的な理由
離婚が関係して住宅ローン審査に通らないケースには、いくつかの具体的な理由があります。ここでは主な3つのポイントについて解説します。
信用情報の問題
離婚に伴う金銭トラブルが信用情報に傷をつけることがあります。例えば、離婚の過程で生活が乱れて、クレジットカードの支払いや既存のローンの返済が遅れるといったケースです。
延滞情報は個人信用情報機関に記録され、住宅ローンの審査時に参照されます。これらの延滞情報は最長5年間残り、その期間中は住宅ローン審査に悪影響を及ぼします。
また、離婚に伴い元配偶者の債務（住宅ローンなど）に連帯保証人や連帯債務者になっている場合、元配偶者の返済状況も自分の信用情報に影響します。元配偶者が返済を滞らせると、連帯保証人である自分の信用情報にも傷がつきます。
収入・返済能力の問題
離婚によって世帯収入が減少すると、返済能力の面で審査に通りにくくなることがあります。特に子どもがいる場合、養育費の支出（支払う側）や生活費増加（受け取る側）によって自由に使える収入が減るため、返済余力が低く見積もられることも。
金融機関は一般に、年収の25〜30%程度を住宅ローンの返済に充てられることを基準にしています。離婚によって収入状況が変わると、この返済負担率の基準を満たせなくなる可能性があります。
また、離婚に伴う慰謝料や養育費の支払いがある場合、それらも負債とみなされ、借入可能額が減少することがあります。特に、これらの支払いが長期にわたる場合は、その影響も長く続きます。
書類・証明の問題
離婚後の住宅ローン申請では、通常の申請よりも多くの書類提出を求められることがあります。特に離婚直後は、離婚の事実や金銭面の取り決めを証明する書類が必要になります。
必要書類の例：
- 離婚が成立していることを証明する書類（離婚届受理証明書など）
- 財産分与や養育費の取り決めがわかる書類（公正証書など）
- 取り決めどおりに実施されていることがわかる書類（養育費の入金履歴など）
これらの書類が揃わない場合や内容に不備がある場合は、審査が通りにくくなります。特に、養育費や慰謝料の受け取り予定を収入として計上したい場合には、公正証書などの法的効力のある書類が重要視されます。
離婚後の住宅ローンに関する問題点
すでに住宅ローンを組んでいる状態で離婚する場合、様々な問題が生じます。ここでは、特に多い問題とその理由について解説します。
名義変更の困難さ
住宅ローンの名義変更は、一般的には非常に難しいものです。住宅ローン契約は基本的に契約者の信用力をもとに審査・貸付がおこなわれるため、契約途中で名義を変更することは金融機関にとって大きなリスクとなるからです。
例えば、夫の名義で住宅ローンを組んでいる家を離婚後に妻が取得し、住宅ローンの名義も妻に変更したいという場合。金融機関はあらためて妻の収入や信用情報を厳しく審査し、返済能力が夫と同等以上でなければ名義変更を認めないことがほとんどです。
「離婚したから」という理由だけで名義変更が承認されることはほとんどなく、金融機関の承諾なしに名義変更を進めると、契約違反とみなされ、残債の一括返済を求められるリスクもあります。
共同名義や連帯保証の解消問題
夫婦で共同名義（ペアローンや連帯債務）の住宅ローンを組んでいる場合、離婚後にその関係を解消することも非常に困難です。
これは、金融機関が融資を行う際、夫婦双方の収入や信用情報をもとに審査し、貸付額を決定しているためです。2人合わせて審査されているため、どちらかが欠けることは想定されておらず、名義変更をして片方のみを債務者にすると、金融機関は再審査をしなければなりません。
同様に、連帯保証人の変更も難しいものです。連帯保証人は、主たる債務者が返済不能になった際に残りの債務をすべて返済する責任を負います。その役割を変更することは金融機関にとって大きなリスクとなるため、容易には認められません。
これらの理由により、離婚後も元配偶者との金銭的な関係が継続し、様々なトラブルやリスクを抱えることになります。
所有権のトラブル
離婚後、共有していた家の所有権をめぐってトラブルが生じることも少なくありません。特に、住宅ローンの名義変更が困難な場合、不動産の名義も簡単には変更できない状況に陥ります。
例えば、登記上の所有者が一方の名義になっていると、もう一方が住み続けていても、所有者の判断で家を売却されてしまうリスクがあります。反対に、共同名義の不動産を売却するには、すべての名義人の同意が必要となるため、どちらか一方が反対すると売却できなくなります。
持分の割合が9対1でも、名義を持つ側の承諾がなければ、売却の手続きはできません。また、不動産を賃貸に出したり、増改築をしたり、担保にして融資を受けたりする場合も、名義人全員の合意が必要です。
さらに、共同名義のまま長期間放置すると、相続の場面でも問題が生じます。例えば、元配偶者が亡くなった場合、その持分は元配偶者の相続人に継承され、元配偶者の家族や親族が新たな権利者となり、不動産に関する決定権を持つことになります。
離婚と住宅ローンの最適な対処法
離婚時に住宅ローンが関わる場合、どのように対処すべきでしょうか。ここでは、状況別の具体的な対処法を紹介します。
事前に準備すべき書類
離婚後に新たに住宅ローンを組む場合や、既存の住宅ローンの名義変更を検討する場合、以下の書類を準備しておくと、金融機関との相談がスムーズになります。
- 離婚が成立していることを証明できる書類（離婚届受理証明書、戸籍謄本など）
- 離婚に伴う金銭の授受や財産分与の取り決めがわかる書類（公正証書など）
- 取り決めどおりに実施されていることがわかる書類（養育費の入金履歴など）
特に公正証書は重要で、離婚条件（財産分与、養育費、慰謝料など）が法的に明確になっていることを金融機関に示すことができます。公正証書がない場合、金融機関は離婚後の金銭トラブルのリスクを懸念し、審査に悪影響を与える可能性があります。
金融機関との相談ポイント
離婚時に住宅ローンが残っている場合、まずは金融機関に相談するのが基本です。相談の際は、以下のポイントに注意しましょう。
- 現在の契約内容や条件を確認する（名義変更やローン借り換えの可能性など）
- 正直かつ具体的に状況を説明する（離婚の事実、住居の希望、収入状況など）
- 複数の対応策について質問する（完済、借り換え、売却など）
金融機関によって対応が異なるため、複数の金融機関に相談することも検討してください。特に、メガバンクやネット銀行より、地方銀行の方が柔軟に対応してくれるケースも多いようです。
また、離婚前や離婚協議中の場合は、離婚後の状況をできるだけ具体的に説明し、金融機関の理解を得られるよう努めることが重要です。
売却や借り換えなどの選択肢
離婚時に住宅ローンが残っている場合の主な選択肢は以下の通りです。
1. 売却して住宅ローンを完済する
最もクリアな解決策は、家を売却して得た資金で住宅ローンを完済することです。売却により住宅ローンの負担を解消し、夫婦間の財産関係を明確にできるため、将来のトラブルを防げます。
ただし、住宅ローンの残債よりも売却価格が下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。この場合、任意売却という選択肢もあります。
2. 住宅ローンを借り換える
家に住み続けたい場合は、住宅ローンの借り換えを検討します。これは、現在の住宅ローンを新しい契約に切り替えて、名義を変更したり、返済条件を見直す方法です。
借り換えには金融機関の審査が必要で、住宅ローンを引き継ぐ側の収入や勤務状況、信用情報が厳しくチェックされます。審査に通れば、単独名義に変更することも可能です。
3. 名義人がそのまま住み続ける
現在の住宅ローンの名義人がそのまま家に住み続ける選択肢もあります。この場合、名義変更をおこなう必要がないため、金融機関との契約も変更せずに済みます。
ただし、ペアローンの場合や連帯保証人がいる場合は注意が必要です。特にペアローンは契約時に「双方が同居している」ことを条件としている場合があり、離婚後に片方だけが住み続けると契約違反になる可能性があります。
4. 離婚公正証書を作成する
どのような選択をする場合でも、離婚時の取り決めは公正証書にしておくことを強くお勧めします。公正証書には強制執行認諾文言を付けると、万が一返済が滞った際に裁判を経ずに給与や財産を差し押さえる手続きが可能になります。
特に住宅ローンの返済義務を負う側が元配偶者である場合、将来的に返済が滞るリスクに備えておくことが重要です。
住宅ローン審査を通すためのポイント
離婚経験者が住宅ローン審査を通すためのポイントを解説します。
金融機関選びのコツ
離婚経験者や離婚協議中の方が住宅ローンを検討する場合、金融機関選びは特に重要です。
- 地方銀行の検討：メガバンクやネット銀行と比較して、地方銀行は金利こそ若干高めですが、審査は柔軟に対応してくれることが多いです。離婚協議中の案件も実際に通った実績があります。
- フラット35の活用：民間の金融機関より審査基準が統一されており、離婚による影響を受けにくい可能性があります。
- 保証会社の選択肢：同じ金融機関でも、保証会社が異なると審査結果が変わることもあります。一度断られても、別の保証会社での再審査を依頼することも検討してみましょう。
また、住宅ローン審査に落ちても諦めず、複数の金融機関に申し込むことも大切です。ただし、短期間に多数の申し込みをすると、それ自体が信用情報に影響するため、計画的に行いましょう。
必要書類の準備
離婚経験者の住宅ローン審査では、通常の書類に加えて以下の書類が必要になることが多いです。
- 離婚関連の書類：離婚届受理証明書、戸籍謄本、離婚調停調書、公正証書など
- 養育費や慰謝料の証明：振込履歴、公正証書のコピーなど
- 安定した収入の証明：直近の給与明細（複数月分）、源泉徴収票、確定申告書など
特に、養育費を収入として計上したい場合は、確実に受け取っていることの証明が必要です。最低でも過去6ヶ月間の入金履歴を用意しておくと良いでしょう。
また、雇用形態が正社員でない場合は、長期の雇用契約書や継続的な取引関係を示す書類があると有利です。
専門家への相談
離婚と住宅ローンが絡む場合は、専門家への相談も検討すべきです。
- 住宅ローンアドバイザー：住宅ローンの専門家として、最適な金融機関選びや申込みのサポートをしてくれます。
- 弁護士：特に離婚協議中で財産分与や慰謝料などの交渉が必要な場合は、弁護士のアドバイスが役立ちます。
- ファイナンシャルプランナー：離婚後の生活設計や住宅ローンの返済計画などの相談ができます。
これらの専門家に相談することで、自分一人では気づかない選択肢やリスク、対策などを知ることができます。特に、離婚と住宅ローンの両方に詳しい専門家を選ぶことが理想的です。
離婚と住宅ローンに関するよくある質問
離婚と住宅ローンについてのよくある質問とその回答をまとめました。
Q1: 住宅ローンがある状態でも離婚はできますか？
A: はい、住宅ローンの有無は離婚の法的手続きには影響しません。住宅ローンが残っていても離婚は可能です。ただし、家やローンの扱いについては夫婦間で取り決めが必要です。
Q2: 離婚後、元配偶者名義の住宅ローンを自分の名義に変更できますか？
A: 基本的には難しいことが多いです。金融機関は契約者の変更に慎重で、通常は新たに審査を行い、返済能力が認められれば可能な場合もあります。ただし、単に「離婚したから」という理由だけでは認められないことがほとんどです。
Q3: 離婚後に住宅ローンが払えなくなった場合はどうなりますか？
A: 住宅ローンの返済が滞ると、最終的には家が競売にかけられる可能性があります。連帯債務や連帯保証人になっている場合は、名義人が支払えなくても、元配偶者に返済義務が及びます。これを防ぐためにも、離婚時にはローンの処理方法を明確にしておくことが重要です。
Q4: ペアローンで住宅を購入した場合、離婚後はどうなりますか？
A: ペアローンの場合、それぞれが別個のローン契約をしているため、基本的にはそれぞれが返済を続けることになります。ただし、一方だけが家に住み続ける場合、ローン契約の見直しが必要になることもあります。金融機関によっては「夫婦共同生活」を前提としている場合もあるため、事前に確認が必要です。
Q5: 離婚後に養育費を収入として住宅ローンを組むことはできますか？
A: 金融機関によっては、安定して受け取っている養育費を収入として認めるケースもあります。ただし、公正証書などの法的な取り決めと、実際に受け取っている証明（通帳の記録など）が必要です。また、全額ではなく一部のみを収入と認める場合も多いです。
Q6: 離婚協議中でも住宅ローンは組めますか？
A: 基本的には難しいケースが多いですが、金融機関によっては可能な場合もあります。特に地方銀行など審査が柔軟な金融機関では検討する価値があります。ただし、財産分与や慰謝料などの金銭面での不確定要素が審査に与える影響は大きいため、可能な限り明確な合意を形成しておくことが大切です。
Q7: 住宅ローンの審査で離婚歴を隠すことはできますか？
A: 離婚歴自体を隠すことはおすすめしません。住宅ローン申込書に虚偽の申告をすると、発覚した場合に審査不合格になるだけでなく、契約後に発覚した場合はローンの一括返済を求められることもあります。正確な情報を伝えた上で、返済能力をしっかり示す方が結果的に有利です。