「やっと住宅ローンの本審査に通った！これでマイホームの夢が実現する！」
このように喜びを感じている方、とても多いと思います。長い間夢見てきたマイホームの購入。そして住宅ローンの本審査に無事通過して、ようやく一安心…と思いたいところですが、実はまだ安心するのは少し早いかもしれません。
「えっ、本審査に通ったらもう大丈夫じゃないの？」
多くの方がそう思われるでしょう。確かに、住宅ローンの本審査に通過したら、原則としては融資実行まで順調に進むはずです。でも、実は本審査承認後から融資実行までの間に、申込人の状況が変わると融資が取り消される可能性もゼロではないんです。
本記事では、住宅ローンの本審査承認後に注意すべきことや、まれに起こりうる融資取り消しのリスクとその対策について徹底解説します。せっかく手に入れたマイホームの夢を最後の最後で手放すことのないよう、ぜひ最後までお読みください。
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目次
住宅ローン審査のプロセスと本審査の位置づけ
住宅ローンを利用するためには、一般的に次のようなプロセスを経ることになります。
1. 事前審査（仮審査）
住宅ローン利用の最初のステップは「事前審査」または「仮審査」と呼ばれるものです。この段階では、申込者の基本的な返済能力や借入希望額が妥当かどうかを簡易的に審査します。
事前審査には、本人確認書類や収入証明書類、物件に関する基本情報などが必要です。審査期間は金融機関によって異なりますが、一般的には3日〜1週間程度、Web申込みの場合は即日回答が得られる場合もあります。
2. 本審査
事前審査を通過すると、不動産の売買契約を締結し、住宅ローンの本審査へと進みます。ここが今回のテーマの中心になる部分ですね。本審査では事前審査よりもさらに詳細な情報をもとに、金融機関が融資の可否と具体的な条件を最終決定します。
本審査では、年収・勤務先・勤続年数などの雇用情報、他の借入状況、物件の担保価値、健康状態（団体信用生命保険加入の可否）など、多角的な視点から審査が行われます。
審査結果が出るまでの期間は1週間〜3週間程度が一般的です。本審査に通過すると、金融機関から融資承認の通知があり、その後住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）の締結へと進みます。
3. 融資実行
住宅ローン契約を締結した後、物件の引き渡し日に合わせて融資が実行されます。融資実行と同時に抵当権設定などの登記手続きも行われるのが一般的です。
なお、本審査の結果には有効期限が設定されていることが多いので、物件の引き渡し予定に合わせてスケジュールを調整することが重要です。
ここまでの流れを見ると、「本審査に通ればもう安心」と思いたくなりますよね。確かに本審査は住宅ローン利用の最大の関門であり、これを通過すれば基本的には融資実行まで順調に進むケースがほとんどです。しかし…例外もあるんです。
本審査承認後でも融資実行が取り消されるリスク
実は、本審査に通過した後でも、いくつかの状況では融資実行が取り消されるリスクがあります。ここではそのようなケースについて詳しく解説します。
1. 収入減少
住宅ローンの審査結果は申込時点の収入状況をベースに判断されます。そのため、本審査承認後に離職や転職によって収入が減少すると、審査時の前提条件が崩れてしまいます。
特に注意が必要なのは以下のようなケースです：
- 完全な離職・退職
- 収入が減る転職（正社員から契約社員への雇用形態変更など）
- 収入を合算している配偶者の収入減少
実際にあった事例として、本審査通過後に「より良い条件」と思って転職したところ、勤続年数がリセットされて融資取り消しになったというケースもあります。銀行は将来的な収入予測ではなく、審査時点の実績で判断するんですね。
2. 新たな借入れ
住宅ローン審査の重要な判断基準のひとつが「返済負担率」です。これは年収に対する年間返済額の割合のことで、住宅ローン以外の借入れも含めて計算されます。
一般的に返済負担率は30〜40%以内に収めることが求められますが、本審査通過後に新たに借入れをすると、この比率が上昇して基準を超えてしまう可能性があります。
特に注意すべき借入れの例：
- マイカーローン
- 教育ローン
- カードローン
- クレジットカードの分割払いやリボ払い
「新しい家には新しい車を！」と思って本審査通過後に自動車ローンを組むと、住宅ローンの融資が受けられなくなってしまうこともあります。マイホーム購入に伴う大きな買い物は、融資実行後に計画するのが賢明です。
3. 信用情報の変化
本審査後も、金融機関は融資実行直前に再度信用情報をチェックすることがあります。この段階で支払いの延滞など、信用情報に傷がつく事態が発生していると、融資取り消しの原因になりかねません。
特に、クレジットカードや携帯電話料金の支払いを61日以上（または3回目の支払い日を超えて）延滞すると、「異動情報」として記録され、大きなマイナス要因となります。
「住宅購入の諸費用で出費がかさみ、うっかりカード払いを延滞してしまった」というケースも珍しくありません。この時期は特に家計管理に気を配る必要があります。
4. 健康状態の悪化
住宅ローンでは通常、団体信用生命保険（団信）への加入が条件となっています。これは、借り手が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残債を返済するための保険です。
本審査通過後に健康状態が悪化し、団信に加入できなくなると、融資が実行されないリスクがあります。持病のある方や健康に不安のある方は特に注意が必要です。
5. 物件の問題発覚
審査の対象は申込者だけではありません。購入予定の物件に問題が発覚した場合も融資が取り消される可能性があります。
物件に関する問題の例：
- 境界問題や違法建築の発覚
- 担保価値の不足
- 売主側のトラブル（所有権に関する問題など）
これらのリスクは、物件の完全な調査や専門家（不動産会社や司法書士など）のサポートを受けることで回避できることが多いです。
本審査承認後から融資実行までの注意点
これまで説明してきたリスクを回避するために、本審査承認後から融資実行までの間に特に注意すべきポイントを見ていきましょう。
転職・退職を避ける
本審査承認後は、融資実行までの間、現在の勤務先に留まることが基本です。どんなに好条件の転職話があっても、融資実行後まで待つことをお勧めします。
「でも、すでに転職が決まっている場合はどうすれば…」という方もいるでしょう。そのような場合は、事前に金融機関に相談することが重要です。転職先の雇用形態や収入が現状と同等以上であれば、問題なく融資を受けられる可能性もあります。
とはいえ、やはり融資実行までは現状維持が最も安全な選択肢であることを覚えておいてください。
新たな借入れを控える
融資実行までは、新たな借入れを極力避けましょう。特に高額な借入れはローン審査の結果に影響する可能性が高いです。
新居に必要な家具や家電の購入も、できれば現金払いにするか、融資実行後まで待つことをおすすめします。どうしても必要な場合は、少額のものに限定し、返済負担率への影響を最小限に抑えることが大切です。
個人的な経験を少し紹介すると、友人の一人が本審査通過後に「これで安心」と思い、新居用の家電をすべてクレジットカードの分割払いで購入したところ、返済負担率がオーバーして融資額の減額を余儀なくされました。せっかく通った審査結果が変わってしまう可能性もあるので、本当に注意が必要です。
支払い遅延を起こさない
この時期は住宅購入に関連する出費が多く、家計が圧迫されがちです。しかし、クレジットカードや各種ローン、公共料金や携帯電話料金など、すべての支払いを滞りなく行うことが極めて重要です。
支払管理のために以下のような工夫も効果的です：
- 支払期日のカレンダー登録
- 口座引き落としの残高確認
- クレジットカード明細の定期チェック
うっかり延滞を防ぐため、可能であれば口座引き落としにするなど、自動化できる支払いは自動化しておくと安心ですね。
健康管理に注意する
慌ただしい住宅購入の時期は、ストレスや疲労が蓄積しやすいもの。しかし、この時期こそ健康管理に気を配ることが大切です。
団体信用生命保険の審査では、直近の健康状態がチェックされます。特に持病のある方や、以前に健康上の問題を抱えたことがある方は、医師の指示に従い、健康管理に努めましょう。
普段から規則正しい生活を心がけ、無理のないスケジュールで住宅購入を進めることが、心身の健康を保つコツです。
融資実行までの期間が長い場合の注意点
新築マンションの購入などでは、本審査承認から実際の融資実行まで数ヶ月〜1年以上かかることもあります。このように期間が長い場合は、特に以下の点に注意が必要です。
書類の再提出について
融資実行までの期間が長くなり、年度が変わると、金融機関から追加書類や最新の書類を求められることがあります。これは申込者の状況に変化がないかを確認するためのものです。
特に以下のような書類の再提出を求められるケースが多いです：
- 最新の収入証明書（給与明細、源泉徴収票、確定申告書など）
- 最新の納税証明書
- その他借入れに関する最新状況
「最初に提出したのに、なぜまた？」と思われるかもしれませんが、これは金融機関が融資のリスクを最小限に抑えるための通常の手続きです。指示があれば速やかに対応しましょう。
長期間の条件維持の重要性
融資実行まで時間がかかるケースでは、長期間にわたって審査時の条件を維持することが求められます。これは簡単なことではありませんが、マイホーム実現のために必要な我慢でもあります。
特に融資実行までの期間が長い場合は、以下の点に注意しましょう：
- 転職計画は融資実行後まで延期する
- 大きな出費や借入れは控える
- クレジットカードの利用限度額を低めに設定する
- 定期的に自分の信用情報をチェックする
1年近く待つのは大変ですが、この時期をうまく乗り切ることで、晴れてマイホームでの新生活をスタートさせることができます。ちょっとした我慢が大きな喜びにつながることを忘れないでくださいね。
融資が取り消された場合の対策：ローン特約
万が一、本審査承認後に融資実行が取り消されてしまった場合、物件の購入契約はどうなるのでしょうか？ここでは「ローン特約」という重要な保護策について解説します。
ローン特約（融資利用特約）とは
ローン特約とは、住宅ローンの融資が受けられなかった場合に、違約金の負担なく不動産売買契約を解除できる条項のことです。多くの不動産売買契約ではこのローン特約が盛り込まれており、買主を保護する重要な役割を果たします。
通常、不動産売買契約を一方的に解除すると、手付金は返還されず、場合によっては違約金も発生します。しかし、ローン特約があれば、融資が受けられないという条件下で契約を解除しても、違約金は発生せず、手付金も全額返還されるのです。
これは「住宅ローンが組めなければ家は買えない」という当然の事情を考慮した、買主保護のための特約です。しかし、いくつかの注意点もあります。
ローン特約の種類と違い
住宅ローン特約には大きく分けて「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があります。
解除条件型：融資が受けられなかった場合、自動的に売買契約が解除されます。別の金融機関で住宅ローンを組む場合は、新たに売買契約を結び直す必要があります。
解除権留保型：融資が受けられなかった場合でも、買主が契約解除の意思表示をしない限り契約は続きます。別の金融機関での住宅ローン申込みも可能で、柔軟性が高いのが特徴です。
どちらの型が採用されているかは、契約書や重要事項説明書で確認できます。契約前に不動産会社や司法書士に確認しておくことをおすすめします。
ローン特約の適用条件と期限
ローン特約はあらゆる状況で無条件に適用されるわけではありません。一般的には次のような条件があります：
- 期限：特約の適用には期限があり（契約から1週間程度の短い場合もあります）、この期限を過ぎると特約を利用できなくなります。
- 誠実性：買主は融資を受けるため誠実に努力する義務があります。1つの銀行で断られただけで諦めず、複数の金融機関に申し込むなどの努力が求められます。
- 自己都合：転職や新たな借入れなど、買主の行動によって融資が受けられなくなった場合は、特約が適用されないことがあります。
「ローン特約があるから大丈夫」と過信せず、これらの条件を理解しておくことが重要です。
手付金の放棄による契約解除
ローン特約が適用されない場合でも、契約を解除する方法として「手付金の放棄」があります。
不動産売買契約で支払う手付金は、特に指定がなければ「解約手付」として扱われることが一般的です。解約手付の場合、買主は手付金を放棄することで、違約金なしで契約を解除できます。
ただし、この方法が使えるのは売主が「契約の履行に着手する前」に限られます。住宅の売買契約では、登記手続きや引き渡しの準備などが履行の着手に当たります。
融資が受けられなくなった場合は、できるだけ早く売主や不動産仲介会社に連絡し、対応を協議することが大切です。
よくある質問
ここでは、本審査通過後によくある質問とその回答をまとめました。
住宅ローンの本審査が通った後にキャンセルできる？
A: 住宅ローンの審査申し込みについては、以下のようにキャンセルが可能です：
- 事前審査後：キャンセル可能、キャンセル料なし
- 本審査後：住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を交わしていなければキャンセル可能、キャンセル料なし
- 住宅ローン契約締結後：融資が実行される前であればキャンセルできる可能性があるが、銀行に要相談
「より良い条件の住宅ローンが見つかった」「家族の事情で計画変更」など、キャンセルの理由はさまざまでしょう。事前審査や本審査後のキャンセルはペナルティなしで可能なので、より良い選択肢を見つけた場合は躊躇せずに行動しましょう。
住宅ローンの本審査後に減額したい場合は？
A: 本審査後の住宅ローンの減額は一般的に可能です。例えば、親からの資金援助が増えたり、自己資金が想定より多く用意できたりした場合、借入額を減らしたいと考えることがあります。
減額の場合は再審査にはならず、手続きも比較的簡単です。一方、借入額を増やしたい場合は再審査となり、審査がやり直しになる点に注意が必要です。
本審査通過後の買い物は問題ない？
A: 本審査承認後も、融資実行されるまでは大きな買い物、特にローンを組んだり、クレジットカードの分割払いを利用したりする買い物は控えることをおすすめします。
日常的な買い物や少額の出費は問題ありませんが、車や高額な家具・家電などを購入する際は注意が必要です。特にローンを組んだり、クレジットカードの分割払いを利用すると、新たな借入と見なされ、住宅ローン融資に影響する可能性があります。
融資実行後であれば、計画的に新生活に必要なものを揃えていくことができます。少しだけ我慢して、安全に融資実行までたどり着きましょう。
まとめ：本審査通過から融資実行まで油断は禁物
住宅ローンの本審査に通過したことは、マイホーム実現への大きな一歩です。しかし、本審査承認後から融資実行までの間にも気を引き締めて行動する必要があることを、この記事では解説してきました。
最後にポイントをおさらいしておきましょう：
- 原則として本審査通過後の融資取り消しはまれだが、状況の変化によって起こりうる
- 融資実行までは以下の点に注意
- 転職や退職を避ける
- 新たな借入れを控える
- 支払い遅延を起こさない
- 健康管理に気を配る
- 融資実行までの期間が長い場合は特に注意
- 必要に応じて最新の書類を提出
- 審査時の条件を長期間維持
- 万が一融資が取り消されたら
- ローン特約を活用して違約金なしで契約解除
- 特約が適用されない場合は手付金放棄も検討
住宅ローンの審査プロセスは複雑で、時に不安を感じることもあるでしょう。しかし、本記事で紹介した注意点を守り、金融機関や不動産会社と密に連携を取りながら進めれば、スムーズに融資実行までたどり着けるはずです。
あなたのマイホーム購入が成功し、素敵な新生活が始まることを心より願っています。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
※本記事の内容は執筆時点のものであり、各金融機関の条件や制度は変更される可能性があります。最新情報は必ず各金融機関にご確認ください。