「住宅ローンの本審査が不安…落ちたらどうしよう」
マイホーム購入を考えるとき、多くの人がこのような不安を抱えています。せっかく気に入った物件を見つけて、事前審査も通ったのに、本審査で落ちてしまったら…と考えるとゾッとしますよね。
結論から言うと、住宅ローンの本審査で落ちる確率は約5%程度と言われています。つまり、事前審査を通過した人の95%は本審査も通過していることになります。安心したでしょうか？
とはいえ、落ちる人が全くいないわけではありません。本審査に落ちる主な理由や、審査期間中にやってはいけない行動、そして万が一落ちてしまった場合の対処法を知っておくことで、リスクを最小限に抑えることができます。
この記事では、住宅ローンの事前審査と本審査の違い、本審査で落ちる確率と理由、審査期間中に避けるべき行動、そして万が一落ちてしまった場合の対処法について詳しく解説します。マイホーム購入を成功させるためのガイドとして、ぜひ最後までお読みください。
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目次
住宅ローンの本審査で落ちる確率はどれくらい？
「事前審査は通ったけど、本審査で落ちることってあるの？」という疑問をお持ちの方も多いでしょう。実際のところ、住宅ローンの本審査で落ちる確率はどのくらいなのでしょうか？
確率は約5％程度と低め
結論から言うと、住宅ローンの本審査で落ちる確率は約5％程度と言われています。つまり、事前審査を通過した人の95％は本審査も無事通過しているということになります。
なぜこのように高い確率で通過できるのかというと、事前審査の段階で、借入人の基本的な返済能力（年収・勤続年数・雇用形態・借入状況・信用履歴など）が一通り審査されているからです。返済能力に問題があると判断された人は事前審査の段階でふるい落とされるため、本審査で落ちる確率は自ずと低くなります。
特に、事前審査の段階で物件の担保価値まで審査している金融機関であれば、本審査での落ちる確率はさらに低くなります。
とはいえ、落ちる人がゼロではないのも事実です。本審査に落ちてしまう主な理由については後ほど詳しく解説します。
減額承認になる可能性もある
本審査の結果として、必ずしも「通過」か「否決」の二択だけではありません。「減額承認」というケースも存在します。
減額承認とは、希望していた借入金額よりも少ない金額で審査が通ることです。例えば、3,500万円の借り入れを希望していたのに対して、3,000万円までしか貸せないという結果になるケースです。
減額承認となる主な理由は以下のようなケースです：
- 年収が希望する借入額に対して低いと判断された
- 他のローン（自動車ローンや教育ローンなど）の借入額が多い
- 物件の担保評価額が希望借入額に見合わないと判断された（築年数が古い物件や再建築不可物件など）
減額承認となった場合、不足分をどうするかという新たな問題が発生します。自己資金（頭金）を増やす、物件を見直す、他の金融機関でも申し込みをするなど、状況に応じた対策が必要です。
「本審査に通ればOK」と考えるのではなく、希望通りの金額が借りられるかどうかも含めて考えておくことが重要です。
住宅ローン本審査に落ちる主な5つの理由
住宅ローンの本審査で落ちる確率は5％程度と低いですが、ゼロではありません。では、どのような理由で本審査に落ちてしまうのでしょうか？主な理由を5つ紹介します。
1. 事前審査の申告内容と実際に相違があった
本審査で落ちる最も一般的な理由は、事前審査での申告内容と実際の内容に相違があった場合です。
事前審査では、収入や勤続年数、借入状況などを自己申告で済ませる金融機関も少なくありません。しかし本審査では、源泉徴収票や住民税決定通知書、確定申告書などの公的書類の提出が必須となり、申告内容の正確性がチェックされます。
例えば、以下のような相違があると本審査に通らない可能性が高くなります：
- 年収を実際よりも多く申告していた
- 勤続年数を実際よりも長く申告していた
- 他のローンの借入額を少なく申告していた、または申告していなかった
- 雇用形態（正社員、契約社員、パートなど）を偽って申告していた
金融機関としては、「情報の虚偽申告があった」と判断し、信頼関係が損なわれると考えるでしょう。ローンは長期にわたる契約ですから、最初の段階で不正確な情報を提供する人には貸したくないと思うのは当然です。
事前審査の段階から、正確な情報を申告することが大切です。「ちょっとくらい多めに申告しても…」という安易な考えは避けましょう。
2. 提出書類に不備や虚偽があった
本審査では多くの書類提出が求められますが、これらの書類に不備や虚偽があると審査に通らないことがあります。
具体的には以下のようなケースが考えられます：
- 必要書類の提出漏れ
- 書類の記入ミス
- 書類の改ざん（収入証明書の金額を修正するなど）
- 借入予定額を意図的に少なく記入
金融機関は提出された書類を詳細にチェックします。特に収入証明書類は重点的に確認されます。書類に不備や虚偽があると、審査担当者に「この人は信頼できない」という印象を与えてしまい、審査に悪影響を及ぼします。
書類を提出する際は、記入漏れや記入ミスがないかを必ず確認しましょう。また、虚偽の内容を記入することは論外です。住宅ローンは何千万円という大きな金額を借りる契約ですから、正直に情報を提供することが基本です。
3. 健康上の問題で団信に加入できない
住宅ローンを組む際には、ほとんどの場合「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件となります。団信とは、借入人が死亡したり、所定の高度障害状態になった場合に、残りのローン残高を保険金で返済してくれる保険です。
金融機関は、借入人に万が一のことがあった場合にも融資金を回収できるように、団信への加入を融資条件としています。ところが、健康上の理由で団信に加入できないと、住宅ローンの審査に通らないケースがあります。
例えば、以下のような健康上の問題があると、団信への加入が難しくなる可能性があります：
- がんなどの重い病気の治療中または治療歴がある
- 心臓病、脳梗塞などの循環器系疾患の既往歴がある
- 人工透析を受けている
- 統合失調症などの精神疾患がある
本審査では健康状態の告知書の提出が必要で、場合によっては医師の診断書の提出を求められることもあります。健康上の理由で団信に加入できない場合は、「ワイド団信」や「引受緩和型団信」など、引受基準の緩い団信商品を取り扱っている金融機関を探すといった対策が必要です。
4. 物件の担保価値が低いと判断された
本審査では、購入予定の物件が担保として適切な価値を持つかどうかが評価されます。物件の担保価値が低いと判断されると、審査に落ちたり、減額承認となったりする可能性があります。
担保価値が低いと判断される物件の例：
- 築年数が古い物件（築30年以上など）
- 再建築不可物件（建て替えができない物件）
- 接道に問題がある物件（公道に接していないなど）
- 土砂災害警戒区域や浸水想定区域内の物件
- 特殊な工法で建てられた物件
金融機関は、万が一借入人が返済不能になった場合に、担保物件を売却して融資金を回収することを想定しています。そのため、売却しにくい物件や価値の低い物件は、担保としての評価が低くなります。
物件選びの段階から、担保価値が低くならないような物件を選ぶことも、住宅ローン審査を通過するためのポイントです。または、頭金を多く用意して借入金額を減らすなどの対策も考えられます。
5. 事前審査と本審査の間で状況が変化した
事前審査と本審査の間には、1カ月程度の期間が空くことがあります。この期間に状況が変化すると、本審査で落ちる原因になることがあります。
状況変化の例：
- 新たなローンを組んだ（自動車ローンなど）
- クレジットカードの支払いや税金の納付を延滞した
- 転職や退職をした
- 勤務先の業績悪化により年収が減少した
- 病気や怪我で就労が困難になった
特に注意すべきは、事前審査に通過した後に「これで大丈夫だ」と安心して、新たな借り入れをしたり、転職したりするケースです。まだ本審査が残っていることを忘れないでください。本審査が終わり、融資が実行されるまでは、現状を大きく変えるような行動は控えるべきです。
本審査期間中にやってはいけない3つの行動
住宅ローンの本審査に落ちる確率を上げないためにも、審査期間中に避けるべき行動があります。ここでは特に注意すべき3つの行動について詳しく解説します。
1. 新たに借入やローンを組む
本審査期間中に絶対避けるべき行動の筆頭が、新たな借り入れやローンを組むことです。
「住宅ローンの事前審査が通ったから、念願のマイカーも購入しよう！」
なんて安易に考えていませんか？実はこれ、本審査で落ちる原因になる典型的なパターンなんです。
住宅ローンの審査では「返済負担率」という指標が重要視されます。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、一般的には年収の30%〜35%以内が望ましいとされています。
例えば、年収500万円の人の場合、年間の返済額が175万円（月々約14.6万円）を超えると返済負担率が35%を超えてしまい、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。
この返済負担率を計算する際に含まれるのは住宅ローンだけではなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いなど、すべての借り入れの返済額です。
そのため、事前審査通過後に新しいローンを組むと、返済負担率が上昇し、金融機関の定める基準を超えてしまう可能性があります。結果として、本審査で落ちたり、減額承認になったりするリスクが高まります。
審査結果が出て、融資が実行されるまでは、新たな借り入れは絶対に控えましょう。マイカー購入や高額な家電の分割払いなどは、住宅ローンが無事に完了してからにしましょう。
2. 退職・転職する
本審査期間中のもう一つのNG行動は、退職や転職です。
金融機関は住宅ローンの審査において、借入人の「返済能力の安定性」を重視します。そのため、勤続年数や雇用形態、年収の安定性などが重要な審査項目となります。
退職や転職をすると、以下のような理由で審査に悪影響を与える可能性があります：
- 勤続年数がリセットされる（新しい会社での勤続年数は0年からのスタート）
- 転職先での年収が減少する可能性がある
- 試用期間中は雇用が不安定と見なされる
- 業種や職種が大きく変わると、キャリアの安定性に疑問符がつく
事前審査では「A社に10年勤務、年収600万円」という条件で通過したのに、本審査の段階で「B社に転職したばかり、年収550万円」となると、返済能力の安定性が低下したとみなされ、審査に通らない可能性が高まります。
どうしても転職が必要な場合は、住宅ローンの融資実行後に行うのが賢明です。特に、年収が減少する転職や、業種が大きく変わる転職は、住宅ローン審査に影響する可能性が高いので注意が必要です。
3. 借入の返済や納税を怠る
三つ目のNG行動は、既存の借り入れの返済や税金の納付を怠ることです。
ローンの返済や税金の納付、公共料金やクレジットカードの支払いなどを延滞すると、その情報は信用情報機関に記録されます。一般的に、3ヶ月以上の延滞があると「金融事故情報」として登録され、長期間（最長で5年程度）記録が残ります。
金融機関は、住宅ローンの審査時に信用情報機関に照会して、申込者の信用情報をチェックします。延滞などの金融事故情報が見つかると、「この人は返済能力や返済意思に問題がある」と判断され、審査に悪影響を及ぼします。
特に住宅ローンのような高額・長期のローンでは、返済能力と返済意思の両方が重視されるため、過去の返済履歴は非常に重要な審査項目となります。
本審査に通過できるまでは、既存の借り入れの返済や税金の納付を確実に行い、信用情報に傷をつけないよう注意しましょう。実は、審査申請前の直近6ヶ月間の支払い履歴が特に重視されると言われています。少しでも延滞がある場合は、すぐに対応するようにしましょう。
本審査に落ちたらどうする？4つの対処法
万が一、住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合でも、諦める必要はありません。落ちた理由を確認し、適切な対処を行うことで、別のチャンスをつかむことができます。ここでは、本審査に落ちた場合の4つの対処法を紹介します。
1. 借入を減らして返済負担率を改善する
本審査に落ちた理由の一つとして考えられるのが、返済負担率の高さです。返済負担率が高いと、住宅ローンの返済が困難になる可能性が高いと判断され、審査に通らないことがあります。
そこで、既存の借り入れを減らすことで返済負担率を改善し、再審査に挑戦する方法があります。例えば以下のような対策が考えられます：
- 自動車ローンを繰り上げ返済して完済する
- カードローンの残高を減らす
- クレジットカードのリボ払いを一括返済に切り替える
- 教育ローンなど他のローンの残高を減らす
特に車のローンは月々の支払額が大きいため、これを完済できると返済負担率が大幅に改善される可能性があります。現在の借り入れ状況を再確認し、どの借り入れを減らすと効果的か検討してみましょう。
理想的には借り入れがゼロの状態で審査を受けることですが、それが難しい場合でも、可能な限り借り入れを減らすことで、審査通過の可能性を高めることができます。
2. 頭金を増やして借入金額を減らす
本審査に落ちた場合のもう一つの対処法は、頭金を増やして借入金額を減らすことです。
頭金を増やすメリットは以下の通りです：
- 借入金額が減ることで、毎月の返済額も減少する
- 返済負担率が下がり、審査に通りやすくなる
- 金融機関のリスクが減少するため、融資の可能性が高まる
- 頭金を用意できることで、計画性や貯蓄能力をアピールできる
例えば、当初3,000万円の借り入れを希望していたところ、本審査に落ちた場合。追加で500万円の頭金を用意して、借入金額を2,500万円に減らすことで、再審査に通る可能性が高まります。
頭金の追加資金をどう調達するかは重要なポイントです。カードローンなどで借り入れて頭金に充てるのは避けましょう。これでは返済負担率が変わらず、審査に良い影響を与えません。
両親などからの援助や、自分の貯蓄、財形貯蓄、退職金など、借り入れ以外の方法で頭金を増やすことを検討しましょう。親族からの贈与を受ける場合は、「贈与契約書」を作成して、資金の出所を明確にすることも大切です。
3. 金融機関を変えて再申請する
もし一つの金融機関で審査に落ちたからといって、すべての金融機関で落ちるわけではありません。住宅ローンの審査基準は各金融機関によって異なるため、別の金融機関に申請することで審査に通る可能性があります。
金融機関によって審査基準が異なる理由としては、以下のようなことが考えられます：
- 金融機関の融資方針や戦略の違い
- 過去の融資実績や貸し倒れ経験の違い
- 取引ターゲットとする顧客層の違い
- 不動産の担保評価方法の違い
例えば、メガバンクでは審査基準が厳しい傾向にありますが、地方銀行や信用金庫では、地域に密着した融資姿勢から、比較的審査に通りやすいケースもあります。また、ネット銀行は一般的に金利が低い代わりに審査が厳しいと言われています。
再申請する金融機関を選ぶ際のポイントは以下の通りです：
- 前回落ちた理由を踏まえ、その弱点をカバーできる金融機関を選ぶ
- 自分の勤務先と取引のある金融機関を検討する（融資に前向きなことが多い）
- 購入予定の物件がある地域の地方銀行や信用金庫を検討する
- 住宅ローン専門の金融機関（モーゲージバンク）も視野に入れる
ただし、短期間に多数の金融機関で申し込むと、信用情報機関に「申込履歴」として記録され、「多重申込」と見なされる可能性があります。多重申込があると「資金繰りに困っているのでは？」と疑われ、審査に悪影響を及ぼすことがあります。
そのため、やみくもに多くの金融機関に申し込むのではなく、前回の審査結果を踏まえて、審査通過の可能性が高い金融機関を絞って申し込むことが大切です。
4. フラット35の利用を検討する
民間金融機関の住宅ローン審査に落ちた場合、「フラット35」の利用も検討する価値があります。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローン商品です。一般的な銀行ローンとは審査基準が異なり、以下のような特徴があります：
- 団体信用生命保険（団信）の加入が任意（必須ではない）
- 最長35年の全期間固定金利
- 年収に対する借入可能額の比率が比較的高い
- 物件の担保評価に一定の基準が設けられている
特に注目すべきは、団信加入が任意である点です。健康上の理由で団信に加入できず、民間金融機関の審査に落ちた場合でも、フラット35なら融資を受けられる可能性があります。
ただし、フラット35にも審査はありますし、物件に対する技術基準（耐震性、耐久性、維持管理、省エネルギー性）が設けられています。築年数が古い物件や特殊な工法の物件は、この技術基準を満たさない可能性があるため注意が必要です。
また、フラット35の金利は民間金融機関の変動金利や当初固定金利型に比べて高めに設定されていることが多いです。長期的な返済計画も含めて検討することをおすすめします。
住宅ローン本審査を確実に通過するためのチェックリスト
住宅ローンの本審査を確実に通過するためには、事前の準備と適切な行動が重要です。ここでは、本審査通過のためのチェックリストを紹介します。
審査前の準備チェックリスト
- 借入可能額を事前にシミュレーションする
自分の年収や借入状況から、無理なく借りられる金額を把握しておきましょう。返済負担率は年収の30%〜35%以内が目安です。 - 信用情報をチェックする
CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターなどの信用情報機関で、自分の信用情報を開示請求し、問題がないか確認しておきましょう。 - 既存の借り入れをできるだけ減らしておく
自動車ローンやカードローンなど、既存の借り入れをできるだけ返済しておくと、返済負担率が改善され、審査に有利になります。 - 安定した雇用と収入を維持する
勤続年数は長いほど有利です。少なくとも2年以上の勤続年数があると審査に有利とされています。 - 頭金をしっかり用意する
物件価格の2割程度の頭金を用意できると、借入金額が少なくなり、審査に有利になります。
審査中の行動チェックリスト
- 新たな借り入れをしない
自動車ローンやカードローン、クレジットカードの分割払いなど、新たな借り入れは避けましょう。 - 退職・転職をしない
勤務先や雇用形態の変更は、審査に悪影響を及ぼす可能性があります。審査完了まで現状を維持しましょう。 - 既存の借り入れの返済を確実に行う
クレジットカードの支払いや既存のローン返済を滞らせないようにしましょう。 - 提出書類は正確に漏れなく用意する
必要書類の提出漏れや記入ミスがないよう、丁寧に確認しましょう。 - 金融機関からの連絡には迅速に対応する
追加書類の提出依頼や質問には、素早く丁寧に対応することが大切です。
住宅ローン特約について確認する
物件の売買契約を結ぶ際には、「住宅ローン特約」が付いているか必ず確認しましょう。
住宅ローン特約とは、住宅ローンが審査に通らなかった場合に、違約金なしで契約を解除できる特約のことです。この特約がないと、住宅ローンが通らずに契約をキャンセルする場合、手付金が没収されたり、違約金を請求されたりする可能性があります。
特約の具体的な内容や適用条件も確認しておきましょう。例えば、特約が適用される期限（ローン審査の結果が出るまでの期間）や、特約が適用される条件（どのような場合に特約が有効になるか）などです。
不動産会社や売主との契約前に、この住宅ローン特約についてしっかり理解し、契約書に明記されているか確認することが重要です。
よくある質問
最後に、住宅ローンの本審査に関するよくある質問とその回答をまとめました。
Q1: 事前審査を通過したのに本審査で落ちることがあるのですか？
A1: はい、可能性はあります。ただし、確率としては約5%程度と低いです。事前審査では簡易的な審査が行われますが、本審査ではより詳細かつ厳密に審査されます。事前審査と本審査で状況が変わったり、事前審査での申告内容と実際の書類に相違があったりすると、本審査で落ちる可能性があります。
Q2: 住宅ローンの本審査にはどのくらいの期間がかかりますか？
A2: 一般的には1〜3週間程度かかります。金融機関や申込み時期（繁忙期かどうか）、提出書類の不備の有無などによって期間は変わります。年末年始やゴールデンウィーク、お盆休みなどの長期休暇時期は審査が遅れることがあるので注意が必要です。
Q3: 減額承認となった場合はどうすればいいですか？
A3: 減額承認された場合、以下の選択肢が考えられます：
- 不足分を自己資金（頭金）で補う
- 親族からの援助を受ける
- 物件を見直す（より安い物件を探す）
- 他の金融機関にも申し込む
- 住宅支援機構のフラット35の利用を検討する
どの選択肢が最適かは個人の状況によって異なりますので、不動産会社や住宅ローンアドバイザーに相談するとよいでしょう。
Q4: 団体信用生命保険に加入できないと本審査に落ちますか？
A4: 多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件となっているため、健康上の理由で団信に加入できない場合、本審査に落ちる可能性があります。ただし、銀行によっては「引受緩和型団信」や「ワイド団信」など、通常の団信よりも加入条件が緩和された商品を提供しているところもあります。また、団信加入が任意のフラット35の利用も検討できます。
Q5: 本審査後に収入が増えた場合、借入可能額は増えますか？
A5: 基本的には、本審査で承認された借入金額が最終的な借入額となります。本審査後に収入が増えたとしても、その情報をもとに借入額を増額することは通常行われません。もし増額したい場合は、再度審査を受ける必要があります。ただし、再審査となると時間がかかるため、物件購入のスケジュールに影響する可能性があります。増額が必要な場合は、早めに金融機関に相談することをおすすめします。
まとめ：本審査を通過して夢のマイホームを手に入れよう
住宅ローンの本審査は、夢のマイホームを手に入れるための最後の関門です。本記事では、本審査で落ちる確率や理由、審査期間中のNG行動、そして万が一落ちてしまった場合の対処法について詳しく解説しました。
本審査で落ちる確率は約5%と低いものの、ゼロではありません。主な落ちる理由としては、事前審査時の申告内容との相違、提出書類の不備、健康上の問題による団信加入不可、物件の担保価値の低さ、審査期間中の状況変化などが挙げられます。
本審査を確実に通過するためには、以下のポイントを押さえることが重要です：
- 事前審査の段階から正確な情報を申告する
- 提出書類は正確に漏れなく用意する
- 審査期間中は新たな借り入れを避け、退職・転職もしない
- 既存の借り入れの返済を確実に行い、信用情報に傷をつけない
- 物件選びの段階から担保価値の高い物件を選ぶ
万が一本審査に落ちてしまった場合でも、諦める必要はありません。既存の借り入れを減らす、頭金を増やす、金融機関を変える、フラット35を検討するなど、さまざまな対処法があります。
住宅ローンは人生で最も大きな借り入れとなる可能性が高いだけに、慎重に計画を立て、準備することが大切です。この記事が、あなたの住宅ローン審査通過と、夢のマイホーム購入のお役に立てば幸いです。
最後に、住宅ローンの審査は個人の状況や金融機関によって異なるため、不安な点がある場合は、専門家（ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザー）に相談することをおすすめします。プロのアドバイスを受けることで、より確実に審査を通過し、理想的な条件で住宅ローンを組むことができるでしょう。
あなたの住宅ローン審査が無事に通過し、素敵なマイホームライフが始まることを心から願っています！